Haus erben – was tun?

• Als Erbe sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers und damit neuer Eigentümer seines Hauses. Sie tragen somit die Verantwortung für das Haus.
• Als Erbe erben Sie auch etwaige Schulden des Erblassers. Sie müssen also genau prüfen, ob Sie das Erbe annehmen wollen oder es doch lieber ausschlagen. Die Ausschlagung muss form- und fristgerecht geschehen.
• Als Erbe werden Sie zwar automatisch Eigentümer des geerbten Hauses, Sie müssen aber noch den Grundbucheintrag berichtigen lassen.
• Klären Sie in einer Erbengemeinschaft, was mit dem Haus geschehen soll. Können Sie sich nicht einigen, ist die Teilungsversteigerung, die letzte Lösung, da sie in der Regel mit Verlusten verbunden ist.
• Ein geerbtes Haus können Sie selbst bewohnen, vermieten, verkaufen oder im Falle eines Mehrfamilienhauses Wohnungseigentum begründen.
• Ein Erbe ist immer mit Kosten verbunden. Eventuell ist außerdem Erbschaftssteuer zu zahlen.

Viele wünschen sich, irgendwann einmal ein Haus zu erben, doch tritt der Fall ein, gibt es einige Dinge zu tun und zu klären. Bevor Sie blindlings das Erbe antreten, sollten Sie folgende Fragen für sich beantworten:

• Wollen Sie das Erbe überhaupt annehmen? 
• Profitieren Sie vom Erbe oder erben Sie damit auch Schulden?
• Wie viel ist das Haus wert, das Sie erben?
• Mit welchen Steuern müssen Sie bei der Erbschaft rechnen? 
• Sind Sie Alleinerbe oder gibt es eine Erbengemeinschaft? 
• Wie lange haben Sie Zeit für die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht?

In diesem Artikel finden Sie alle notwendigen Informationen dazu.

Sobald Sie erfahren haben, dass Sie eine Immobilie geerbt haben, läuft die Uhr. Denn ab dann haben Sie gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 1944 Abs. 1 BGB) sechs Wochen Zeit, sich für oder gegen das Immobilienerbe zu entscheiden. Verlängert werden kann diese Frist nur, wenn es sich um eine ausländische Immobilie handelt oder Sie sich zum Zeitpunkt des Erbfalls selbst im Ausland befinden (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Aber warum sollten Sie überhaupt darüber nachdenken, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht? 

Laut Gesetz erhält der Erbe das Vermögen des Erblassers als Ganzes. Das heißt, Sie erben nicht nur Vermögensgegenstände, sondern auch – wenn vorhanden – Schulden und andere Verbindlichkeiten, beispielsweise Bürgschaften. Übersteigen diese den Wert des Hauses, würde die Annahme des Erbes unterm Strich einen Verlust bedeuten. Dabei haften Sie für die Schulden nicht nur mit dem Erbe, sondern auch mit Ihrem Privatvermögen. 

Wenn Sie über Ihre Erbschaft informiert wurden, sollten Sie sich also schnell einen genauen Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers verschaffen, um Gefahren für Ihr eigenes Vermögen möglichst auszuschließen. Handelt es sich um einen überschuldeten Nachlass oder um unüberschaubare Vermögensrisiken, sollten Sie die Erbschaft also vielleicht besser ausschlagen.

Um herauszufinden, wie viel Vermögen Ihnen der Erblasser vermacht hat, sollten Sie beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anfordern. Dafür genügt in der Regel die Vorlage eines notariellen Testaments. Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss darüber, ob und wenn ja, mit wie vielen Grundschulden das Haus noch belastet ist. Bei Banken können Sie Auskunft über weitere Schulden und Guthaben vom Verstorbenen einholen. Dafür benötigen Sie entweder eine über den Tod hinaus geltende Kontovollmacht, Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament. 

Neben hohen Schulden kann auch ein großer Sanierungsbedarf des Hauses dazu führen, dass unterm Strich das Ausschlagen des Erbes sinnvoll sein könnte. Vor allem bei älteren Häusern in schlechtem Zustand sollten Sie für diese Entscheidung einen Immobiliensachverständigen zu Rate ziehen. 

Sind Sie als Erbe selbst verschuldet und befinden sich in einem Insolvenzverfahren, kann es ebenfalls sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen, damit nicht die Hälfte oder sogar das gesamte Erbe an die Gläubiger geht. Schlagen Sie das Erbe aus, geht der Erbanspruch an die nächsten Angehörigen in der Erbfolge (die Nacherben) über. So bleibt das Vermögen in der Familie. In einem solch komplexen Fall sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Erbrecht wenden, um keine Fehler zu machen.

Zusammengefasst: Gründe für das Ausschlagen eines Erbes auf einen Blick

• überschuldeter Nachlass
• Sanierungsbedarf des Hauses
• eigene Schulden

Alternative zum Ausschlagen des Erbes

Ist es unmöglich, innerhalb der sechs Wochen Annahmefrist einen Überblick über die Vermögensverhältnisse des Verstorbenen zu machen, können Sie beim Gericht eine Nachlassverwaltung beantragen (§ 1981 Abs. 1 BGB). Dann beschränkt sich Ihr Schuldendienst auf das Erbe und Ihr Privatvermögen bleibt in Sicherheit (§ 1975 BGB). Der Antrag kann allerdings nicht mehr gestellt werden, wenn zwei Jahre nach der Annahme des Erbes vergangen sind (§ 1981 Abs. 2 BGB).

Erbe irrtümlich angenommen oder ausgeschlagen

Haben Sie das Erbe irrtümlich angenommen oder ausgeschlagen, können Sie die Annahme beziehungsweise die Ausschlagung innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie Ihren Irrtum entdeckt haben, beim zuständigen Gericht anfechten (§ 1954 BGB). Es ist aber nicht sicher, dass die Anfechtung vom Gericht anerkannt wird. Nur in bestimmten Fällen ist die Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig zu machen (§§119 und 123 BGB). Das ist möglich, wenn

• Sie als Erbe durch Drohung oder Täuschung zur Annahme oder Ausschlagung des Erbes gezwungen wurden.
• ein Irrtum bezüglich des Inhalts vorliegt, Sie sich über die Bedeutung Ihrer Annahme oder Ausschlagung nicht bewusst waren.
• ein Irrtum bezüglich der Erklärung vorliegt, Sie also etwas ganz anderes als die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erklären wollten.
• ein Irrtum bezüglich der Eigenschaften vorliegt, der Erblasser also zum Beispiel verschuldet war, worüber Sie nicht Bescheid wussten.

Da es so schwierig ist, eine Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft rückgängig zu machen, sollten Sie versuchen, sich umfassend einen Überblick über das Erbe zu verschaffen, bevor Sie es annehmen oder ausschlagen.

Kommen Sie nach reiflicher Überlegung und Prüfung des Nachlasse zum Schluss, dass es besser für Sie ist, das Erbe auszuschlagen, müssen Sie sich beim Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen vorstellen und diese Unterlagen vorlegen:

• Personalausweis (alternativ: Reisepass mit Meldebescheinigung)
• Sterbeurkunde (alternativ: Name, Geburtsname, Geburts- und Todesdatum und Adresse des letzten Aufenthaltsortes des Erblassers)
• Namen, Adressen und Geburtsdaten weiterer Verwandter und eigener Kinder

Möchten Sie nicht selbst zum Nachlassgericht gehen, können Sie einen Notar damit beauftragen, die Erklärung an das zuständige Nachlassgericht zu übermitteln. Für beides ist eine Gebühr zu zahlen – pauschal 30 Euro, wenn der Erblasser überschuldet war, ansonsten sind die Gebühren in Abhängigkeit vom Nachlasswert gestaffelt (KV21201 Nr. 7 Gerichts- und Notarkostengesetz).

Ein Haus zu erben klingt erst einmal erfreulich. Trotzdem sollten Sie prüfen, wie viel das Haus wert ist und ob Sie wirklich davon profitieren. Denn mit der Annahme des Erbes werden Sie der Rechtsnachfolger des Erblassers und erben neben der Immobilie auch etwaige Schulden und andere Verbindlichkeiten, für die Sie mit Ihrem eigenen Vermögen haften müssen.

Bevor Sie das Erbe annehmen, sollten Sie daher den Hauswert ermitteln lassen sowie den Wert der restlichen Erbschaft und möglicherweise vorhandene Verbindlichkeiten herausfinden.

Dabei sollten Sie folgende Fragen prüfen:

• Wie hoch ist der Verkehrswert des Hauses?
• In welchem Zustand befindet sich das Haus?
• Welche Renovierungskosten und Folgekosten kommen auf mich zu?
• Bin ich Alleinerbe oder Mitglied einer Erbengemeinschaft?
• Wie möchte ich oder eventuelle Miterben das geerbte Haus nutzen?
• Möchte ich sie vielleicht selbst bewohnen?
• Soll das Haus verkauft oder vermietet werden?
• Welche gesetzlichen Vorschriften und Interessen anderer Erben muss ich dabei berücksichtigen?

Der Verkehrswert, auch gemeiner Wert genannt, ist aus verschiedenen Gründen wichtig:

• Vom Verkehrswert hängt maßgeblich die Höhe der Erbschaftssteuer ab.
• Er ist relevant für eine eventuell anfallende Spekulationssteuer, wenn Sie das Haus verkaufen möchten.
• Der Verkehrswert ist wichtig für die Entscheidung über die weitere Verwendung des Hauses.
• Gibt es eine Erbengemeinschaft, muss der Verkehrswert bekannt sein, um zum Beispiel ebenfalls erbende Geschwister auszuzahlen.

Den Verkehrswert erfahren Sie gegebenenfalls vom Finanzamt, das den Wert ermittelt, um die Höhe der Erbschaftssteuer festzulegen. Dafür verwendet das Finanzamt ein standardisiertes Verfahren, eine Besichtigung vor Ort wird für die Bewertung nicht gemacht. Es kann deshalb sein, dass der Verkehrswert zu hoch angesetzt wird, wenn wertmindernde Faktoren, wie zum Beispiel wenig Tageslichteinfall, unberücksichtigt bleiben. Als Erbe können Sie in solchen Fällen versuchen, mit einem Sachverständigengutachten den so genannten „niedrigeren gemeinen Wert” zu belegen, um weniger Erbschaftssteuer zahlen zu müssen (vgl. § 189 BewG).

Das Finanzamt wendet sich nur an Sie, wenn sich nach Melden der Erbschaft herausstellt, dass möglicherweise eine Erbschaftssteuer anfällt und deshalb von Ihnen eine Erbschaftssteuererklärung gemacht werden muss. Man kann sich also nicht darauf verlassen, vom Finanzamt den Verkehrswert des Hauses zu erfahren.  Für die Entscheidung, was mit dem Haus passieren soll und eine eventuelle Auszahlung von Erben, ist es deshalb auf jeden Fall sinnvoll, eine Immobilienbewertung machen zu lassen.

Ein Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Erben aus und ermöglicht Ihnen, über das geerbte Haus zu verfügen. Zu beantragen ist der Erbschein beim Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Als Alleinerbe können Sie den Erbschein allein beantragen, gibt es mehrere Erben, können Sie einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein anfordern, der die Größe des Erbanteils eines jeden Erben ausweist. Ein Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Das ist vor allem deshalb wichtig, weil Sie hier nachschauen können, welche Belastungen im Grundbuch verzeichnet sind. Das können Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten sein. Die Informationen helfen Ihnen bei der Frage, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen.

Für die Ausstellung eines Erbscheins berechnet das Nachlassgericht „1,0 Gebühren“ für das Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert der Erbschaft. Das bedeutet: Je höher der Wert, desto teurer der Erbschein. Ein Kostenbeispiel: Beläuft sich das Erbe auf eine Summe von 30.000 Euro, werden rund 125 Euro für den Erbschein berechnet. Bei 500.000 Euro wären es schon 935 Euro Gebühr.

Haben Sie eine Immobilie geerbt und nehmen Sie das Erbe an, so müssen Sie jetzt einen Antrag auf die Berichtigung des Grundbuchs stellen (§ 82 Grundbuchordnung, GBO). Noch ist dort der Erblasser im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, obwohl die Erben aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zu Eigentümern geworden sind. Das Grundbuch ist also unrichtig geworden. Für den Berichtigungsantrag müssen Sie keinen Notar beauftragen, Sie müssen den Antrag aber schriftlich stellen und an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt adressieren, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

Um die rechtmäßige Erbfolge nachzuweisen, müssen Sie den Erbschein vorlegen. Alternativ kann der Erbfolge-Nachweis auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsvermerk angezeigt werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei nachvollziehen lässt. So können Sie sich vielleicht die Kosten für die Ausstellung eines Erbscheines sparen. Gibt es nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament, so muss in jedem Fall ein Erbschein beantragt werden.

Wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers gestellt wird, kostet die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben nichts. Auch dann nicht, wenn die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt. Reichen Sie den Antrag allerdings später ein, so berechnet das Grundbuchamt wiederum „1,0 Gebühren“ für die Grundbuchberichtigung.

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, kann es eine Weile dauern, bis Sie entschieden haben, was Sie mit dem Haus machen – ob Sie es selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Besteht eine Erbengemeinschaft, ist die Entscheidung über die weitere Verwendung noch schwieriger. In dieser Zeit müssen Sie dafür sorgen, dass die Substanz des Hauses erhalten bleibt. Dazu zählen zum Beispiel

• die Heizungsanlage im Winter anlassen und regelmäßig lüften
• streuen und räumen bei Schnee und Glatteis im Winter
• regelmäßige Wartungsarbeiten durchführen lassen (z. B. an Heizkesseln)

Suchen Sie am besten direkt, nachdem Sie von dem Erbe erfahren haben, die Unterlagen des Erblassers vom Haus. Im Idealfall enthalten die Unterlagen wichtige Informationen, die Sie für den weiteren Unterhalt des Hauses brauchen. Dazu zählen zum Beispiel Vertragsunterlagen zu Versicherungen rund ums Haus und Rechnungen von Firmen, die sich um die Wartungsarbeiten kümmern.

Bei einer Erbschaft spielt es eine große Rolle, ob Sie Alleinerbe oder gemeinsam mit anderen Personen Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn auch andere Personen einen Teil des Hauses oder der Wohnung geerbt haben, gehören Sie automatisch zu einer Erbengemeinschaft. Letzteres führt oft zu Komplikationen und Streitigkeiten.

Alleinerbe

Wer in einem Testament oder Erbvertrag vom Erblasser ausdrücklich als einziger Erbe benannt wird, ist automatisch Alleinerbe. Als Alleinerbe erhalten Sie somit den gesamten Nachlass des Verstorbenen. Neben Vermögenswerten gehen damit allerdings auch mögliche Verbindlichkeiten, wie Steuerschulden, Mietschulden oder Immobiliendarlehen, auf Sie über.

Eine Sonderform ist das „befreite Alleinerbe“, das häufig im Berliner Testament zu lesen ist. Beim befreiten Alleinerbe beerben sich die Ehepartner gegenseitig und der zurückgebliebene Ehepartner übernimmt als Vorerbe die uneingeschränkte Nachlassverwaltung. Erst mit seinem Tod erhalten die verbliebenen Kinder als Nacherben das Erbe.

Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen als Erben bedacht sind und alle ihre Erbschaft annehmen, gehören Sie automatisch zu einer Erbengemeinschaft. Das heißt, kein Miterbe erhält ein alleiniges Eigentum an den einzelnen Nachlassgegenständen, etwa Haus. Er kann somit nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen, wohl aber über seinen Erbanteil als Ganzes. Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich. Um ein geerbtes Haus verkaufen zu können, brauchen Sie also einen einstimmigen Beschluss aller Miterben. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie nicht verkauft werden.

Eine Erbengemeinschaft kann nur durch eine sogenannte Erbauseinandersetzung aufgelöst werden. Das ist der Fall, wenn die Gemeinschaft zu keiner einstimmigen Lösung für den Umgang mit dem Nachlass gelangt. Die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt die Erbauseinandersetzung. Jeder Miterbe darf die Erbauseinandersetzung verlangen. Diese führt normalerweise zu einer offiziellen Teilung des Nachlasses, was die Gemeinschaft beendet.

Möchte einer der Miterben das Haus verkaufen, die anderen aber nicht, kann er eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen, was eine Aufhebung der Erbengemeinschaft bewirkt. Der Nachteil einer Teilungsversteigerung: In der Regel werden niedrigere Verkaufspreise erzielt als bei einem freihändigen Verkauf. Wer dieses Risiko nicht eingehen möchte, ist womöglich mit dem Verkauf seines Erbteils besser beraten.

Wer ein Haus erbt, steht damit vor der Frage, wie er die Immobilie nutzen will. Es gibt dabei drei Optionen: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen. Welche der Möglichkeiten am sinnvollsten ist, kann nicht pauschal gesagt werden. Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, sollten Sie im ersten Schritt den Verkehrswert des Hauses ermitteln lassen. Darüber hinaus müssen Aspekte wie steuerliche Konsequenzen bei Verkauf (z. B. Spekulationssteuer), Vermietung oder Selbstnutzung berücksichtigt werden. Bei Erbengemeinschaften ist die Entscheidungsfindung aufgrund der unterschiedlichen Interessen noch schwieriger.

Eigennutzung des geerbten Hauses

Insbesondere beim eigenen Elternhaus ist der Wunsch oft groß, nach dem Tod der Eltern selbst wieder in sein altes Zuhause einzuziehen. Trotzdem sollten Sie vor dieser Entscheidung genau den Zustand der Immobilie begutachten. Häufig müssen verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vorgenommen werden, die viel Geld kosten. Gehören Sie einer Erbengemeinschaft an und wollen das Haus trotzdem allein bewohnen, sollten Sie die finanziellen Mittel haben, Ihre Miterben auszuzahlen.

Vermietung des geerbten Hauses

Die Vermietung geerbter Einfamilienhäuser ist keine leichte Angelegenheit, da die fälligen Instandhaltungs- und Sanierungskosten sich kaum auf einzelne Mieter umlegen lassen. Eine angemessene Eigenkapitalrendite lässt sich hier oft nicht realisieren. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, sieht die Renditesituation schon wieder anders aus, da Sie die Umlagen auf eine Mehrzahl von Nutzern verteilen können.  

Wohnungseigentum begründen

Erben Sie zusammen mit anderen Erben ein Haus, können Sie das Haus entweder zusammen verwalten oder die einzelnen Wohnungen aufteilen und Wohnungseigentum begründen. Möchten Sie die Immobilie nach der Begründung von Wohnungseigentum verkaufen, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Eigentumswohnung, die er bewohnt. Um Wohnungseigentum begründen zu können, muss ein Architekt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen, die bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossene Einheiten darstellen, die eigenständig nutzbar sind. Anschließend muss ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, in der das Haus in Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Gemeinsam mit den anderen Eigentümern bilden Sie dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei jeder Eigentümer, der das Haus ebenfalls geehrt hat, nach Belieben mit seiner Wohnung verfahren kann.

Verkauf des geerbten Hauses

Wenn Sie die geerbte Immobilie weder selbst nutzen noch vermieten möchten, sollten Sie sich um einen zeitnahen Verkauf bemühen. Ein Verkauf ist oft ein Ausweg, um Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft über die Nutzung der Immobilie zu stoppen. Darüber hinaus gibt es folgende Gründe, für einen Verkauf des geerbten Hauses:

• Bestehende Immobilienschulden

Besitzen Sie bereits eine Immobilie und zahlen einen Immobilienkredit ab, sollten Sie durchrechnen, welche Vorteile die sofortige Tilgung des Immobiliendarlehens durch einen Verkauf des geerbten Hauses hätte. Dabei müssen Sie berücksichtigen, dass für die vorzeitige Tilgung eventuell eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.

• Wenig attraktive Lage und entsprechend schlechte Vermietbarkeit

Steht das Haus, das Sie erben, in einer Region, in der mehr Menschen abwandern als zuziehen, besteht die Gefahr, dass sich der Immobilienmarkt nachteilig entwickelt und Ihr geerbtes Haus an Wert verliert. Um weiteren Wertverlust zu vermeiden, ist wahrscheinlich ein zügiger Verkauf sinnvoll, denn auch die Vermietung in solchen Lagen kann problematisch sein.

• Hoher Sanierungsbedarf

Müsste das Haus, das Sie erben, erst aufwändig saniert werden, um selbst einziehen oder es vermieten zu können, sollten Sie gut überlegen, ob Sie für eine bessere Nutzbarkeit wirklich in Vorleistung treten wollen, oder ob Sie das geerbte Haus doch lieber verkaufen.

• Keine Zeit, sich um das Haus zu kümmern

In einem Haus zu wohnen bedeutet immer viel Arbeit, um es in Schuss zu halten. Und auch, wenn Sie es vermieten, eine Hausverwaltung und einen Hausmeister engagieren, fällt immer Arbeit für Sie als Vermieter an. Haben Sie für all das keine Zeit oder einfach keine Lust darauf, sollten Sie das geerbte Haus lieber verkaufen, statt selbst einzuziehen oder es zu vermieten.

• Mangelnde Fachkenntnisse

Um ein Haus vermieten zu können, sollten Sie sich zumindest in den Grundzügen mit den Themen Immobilien und Vermietung auskennen oder sich Expertenrat einholen. Haben Sie weder Fachkenntnisse noch die Zeit oder Lust, sich solche anzueignen, ist der Verkauf des geerbten Hauses womöglich besser.

Für die Entscheidung, Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf eines geerbten Hauses, ist es hilfreich, sich professionellen Rat zu holen. Ein Steuerberater kann zu den steuerlichen Vor- und Nachteilen der verschiedenen Optionen Auskunft geben. Er weiß zum Beispiel, wann eine Spekulationssteuer fällig wird und wann nicht. Darüber hinaus macht es Sinn, einen Immobilienmakler um eine Einschätzung zu bitten, welche Preisvorstellungen beim Verkauf des geerbten Hauses realistisch sind oder ob sich eine Vermietung lohnen könnte.

Überblick: Vor- und Nachteile von Eigennutzung, Vermietung und Verkauf eines geerbten Hauses

Erblasser, die ihre Immobilie vererben wollen, machen sich über die Steuerlast, die auf die Erben zukommt, meistens keine Gedanken. Für die Erben kann die Erbschaftssteuer allerdings ausschlaggebend dafür sein, ob es sich für sie lohnt, das Erbe anzunehmen. Das deutsche Erbrecht unterteilt die Erben dabei nach der gesetzlichen Erbfolge in mehrere Klassen:

• Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, die ein Haus oder eine Wohnung erben, steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu. Der Freibetrag für Kinder und Stiefkinder beläuft sich auf 400.000 Euro
• Enkelkinder bekommen einen Freibetrag von 200.000 Euro, Eltern und Großeltern 100.000 Euro.
• Alle anderen verwandten oder nicht verwandten Erben erhalten lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro

Vererbte Vermögensgegenstände „von Todes wegen“ unterliegen der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Die nach Verwandtschaftsgrad („Steuerklassen“) gestaffelten Freibeträge verringern dabei die Vermögensbeträge, die versteuert werden müssen. Die Erbschaftsteuersätze wiederum sind nach der Steuerklasse und der geerbten Vermögenssumme gestaffelt, die nach Abzug der Freibeträge übrig bleibt.

Das Erbschaftsteuergesetz bezieht sich auf drei Steuerklassen, die sich auf den Verwandtschaftsgrad beziehen:

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern und Großeltern
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten
• Steuerklasse III: alle übrigen Erben

Die Erbschaftsteuersätze richten sich dabei nach der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (nach Abzug des Freibetrags) und nach der Steuerklasse. 

Da der Vermögenswert maßgeblich für die Ermittlung der Erbschaftssteuer ist, das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie aber ohne Besichtigung vor Ort festlegt, kann es sich lohnen, selbst einen Immobiliengutachter mit der Ermittlung des Verkehrswertes für die Erbschaftssteuer zu beauftragen. Dieser ermittelt den Verkehrswert nach amtlich anerkannten Verfahren. Akzeptiert das Finanzamt den Werteansatz gemäß Bewertungsgesetz (§ 198 BewG), können Sie Erbschaftssteuer sparen.

Es gibt Fälle, die von der Steuerpflicht befreit sind. Verwitwete Ehepartner müssen beispielsweise ein geerbtes Haus nicht versteuern, wenn sie diese Immobilie noch mindestens zehn Jahre lang nach dem Erbfall selbst bewohnen. Verkaufen oder vermieten sie die Immobilie allerdings innerhalb dieser zehn Jahre, kommt die Steuerpflicht wieder zum Tragen. Zusätzlich könnte eine Spekulationssteuer anfallen, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Als Erwerbstermin zählt dabei nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der Termin, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, müssen Sie sich direkt um den Unterhalt des Hauses kümmern. Dabei ist es egal, was mit dem Haus geschieht. Selbst wenn Sie es verkaufen möchten, wird es noch eine Weile dauern, bis Sie nicht mehr Eigentümer sind. Bis dahin müssen Sie alle laufenden Kosten zahlen, denn mit dem Erbe gehen auch die Zahlungsverpflichtungen an Sie über. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel:

• Grundsteuer
• Müllabfuhrgebühren
• Abschlagszahlungen für Wasser, Heizung, Strom
• Wohngebäudeversicherung
• Internet- und Telefonkosten
• Laufende Darlehensraten, sofern auf dem Haus noch Schulden lasten

Die Höhe der laufenden Kosten können Sie in der Regel in den Unterlagen zum Haus finden. 

Neben den laufenden Kosten gibt es noch einige weitere Kosten. Das Gute: Diese können Sie teilweise vermeiden:

• Kosten für den Erbschein

Einen Erbschein benötigen Sie für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Kosten dafür setzen sich aus den Gebühren für die Ausstellung des Erbscheins und die eidesstattliche Versicherung zusammen. Die Gebühren dafür hängen vom Wert des Nachlassses abzüglich der Schulden ab und sind in der Tabelle B in Anlage 2 zu § 34 Absatz 2 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Beträgt der Nachlasswert zum Beispiel insgesamt 130.000 Euro, betragen die Gesamtkosten für den Erbschein 600 Euro (zweimal 300 Euro).

Vermeidbar sind die Kosten für den Erbschein, wenn ein notarielles Testament, ein Erbvertrag oder eine über den Tod hinausgehende Vorsorgevollmacht vorliegt. Anhand dieser Dokumente kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ebenfalls erfolgen.

• Kosten für die Umschreibung im Grundbuch

Warten Sie mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch mehr als zwei Jahre nach dem Erbfall, fallen Gebühren gemäß Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG an (maßgeblich ist der Vermögenswert in Spalte B).

Keine Kosten für die Umschreibung im Grundbuch sind zu zahlen, wenn diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vorgenommen wird.

• Einkommensteuer

Erben Sie ein Haus und verkaufen Sie dieses innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie auf den Gewinn Einkommensteuer zahlen. Als Stichtag für die Fristen gilt nach Vermietung oder Selbstnutzung der Tag des Erwerbs durch den Erblasser.

Vermieden werden kann die Einkommensteuer auf den Verkauf eines geerbten Hauses, durch das Einhalten der Spekulationsfrist. Bei einem Haus, das der Erblasser vermietet hat, ist ein Verkauf ohne Einkommensteuer nach zehn Jahren möglich. Hat der Erblasser das Haus selbst genutzt, kann es nach drei Jahren einkommensteuerfrei verkauft werden (Jahr des Ablebens des Erblassers plus zwei Jahre davor).