Eigenbedarfskündigung: Was Sie als Vermieter wissen müssen

Mieter in Deutschland sind durch das Mietrecht gesetzlich gut geschützt. Wenn ein Vermieter ein Haus oder eine Wohnung vermietet, wird der Mieter zum Fremdbesitzer der Mietsache. Somit können Sie nicht grundlos dem Mieter kündigen. Auch dann nicht, wenn Sie durch die Kündigung eine Erhöhung der Miete anstreben.

Möglich ist eine Kündigung nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses kann der Eigenbedarf sein. Laut § 573 besteht dieser, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Es gibt aber noch weitere Gründe, warum der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen darf. Diese lauten:

• Wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt beziehungsweise diese schuldhaft verletzt
• Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird
• Bei Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen ist leichter, wenn es sich um ein Mietverhältnis handelt in einem Gebäude, in dem Sie als Vermieter selbst auch wohnen, also beispielsweise eine zweite Wohnung im selben Haus oder ein unmöbliert vermietetes Zimmer in der eigenen Wohnung. Wenn es um ein anderes Mietobjekt geht in einem Gebäude, in dem Sie selbst nicht wohnen, dürfen Sie nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind deshalb:

• Der Vermieter oder ein Angehöriger wollen die Immobilie selbst bewohnen
• Die Kündigung muss ordentlich begründet sein und kann auf Wunsch vom Mieter nachgeprüft werden
• Die gesetzliche Kündigungsfrist wird eingehalten

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass Sie als Eigentümer beziehungsweise eine so genannte Bedarfsperson die Wohnung wirklich benötigt. Nur der Wunsch, die Immobilie selbst bewohnen zu wollen, reicht nicht aus. Eine Begründung für Eigenbedarf kann stattdessen sein, dass Sie selbst oder Ihre Angehörigen in der Familienplanung sind und zukünftig mehr Wohnraum brauchen.

Alle Eigenbedarfsgründe auf einen Blick:

Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn

• Die zu kündigende Wohnung über eine bessere Raumaufteilung verfügt, was die Einrichtung eines Arbeitszimmers oder Schlafzimmers für Kinder oder Enkelkinder ermöglicht. Dasselbe gilt auch dann, wenn eine Pflegeperson untergebracht werden muss
• Mehrere Wohnungen zusammengelegt werden sollen, um größeren Wohnraum zu schaffen
• Der Vermieter aus gesundheitlichen Gründen eine andere Wohnung, zum Beispiel eine Erdgeschosswohnung, beziehen muss
• Die Wohnung im gleichen Haus wie der Arbeitsplatz sein soll
• Die Wohnung deutlich näher zum Arbeitsplatz liegt. Achtung: In diesem Fall muss eine wesentliche Verkürzung der Entfernung nachgewiesen werden!
• Der Vermieter sich vom bisherigen Ehepartner trennen will und die Wohnung im Falle einer Scheidung beziehen will

Eine Eigenbedarfskündigung kann nur ausgesprochen werden, wenn Sie selbst als Vermieter, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts, beispielsweise ein nichtehelicher Lebensgefährte oder Pflegepersonal das Wohnobjekt nutzen wollen.

Zu der Gruppe der anerkannten Personen bei einer Eigenbedarfskündigung gehören also Großeltern, Eltern, Kinder und Enkel. Sie brauchen auch keinen Nachweis über eine besondere Bindung zum Vermieter vorzulegen. Auch geschiedene Ehepartner gehören zu dieser Gruppe.

Außerdem können Geschwister, ein eingetragener oder getrenntlebender Ehepartner Eigenbedarf anmelden, ebenso Nichten und Neffen, Schwiegerkinder oder Schwiegereltern. Geht es um Cousins und Cousinen, Großneffen und -nichten oder Stiefenkel muss ein Nachweis über die Verbindung zum Vermieter erbracht werden.

Die Kündigungsfrist ist bei einer Eigenbedarfskündigung davon abhängig, wie lange das aktuelle Mietverhältnis schon besteht. Wenn Ihr Mieter schon jahrelang in der Wohnung oder dem Haus wohnt, hat er nach der Kündigung auch länger Zeit, sich ein neues Zuhause zu suchen.

Bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren ist in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten vorgesehen, zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate, acht Jahre und mehr berechtigt zu einer Kündigungsfrist von einem Dreivierteljahr, also neun Monaten.

Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Bekommt der Mieter das Kündigungsschreiben also beispielsweise am 2. August und er hat eine dreimonatige Kündigungsfrist, endet das Mietverhältnis zum 31. Oktober.

Es gibt eine Ausnahme: Will ein Vermieter die Kündigungsfrist verkürzen, kann er dies nur tun, wenn er nachweisen kann, dass es für ihn unzumutbar ist, dass der Mieter noch länger in der Wohnung bleibt. Dieses ist zum Beispiel der Fall, wenn die Mietzahlung mehrfach ausgeblieben ist.

Sonderfälle:

1. Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, während diese vermietet ist, verlängert sich die Frist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erheblich. Nach dem Kauf müssen Sie als neuer Eigentümer aufgrund einer Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre warten, bis Sie eine Eigenbedarfskündigung einreichen können. Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahre betragen. Prüfen Sie daher genau, welche Sperrfristen in Ihrem Bundesland gelten.

2. Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus

Leben Sie mit Ihrem Mieter in einem Zweifamilienhaus unter einem Dach, steht Ihnen ein erleichtertes Kündigungsrecht zu. Sie können jederzeit kündigen, ohne dass Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen müssen. Bei dieser Eigenbedarfskündigung verlängert sich allerdings die Kündigungsfrist um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen sechs und zwölf Monaten. Das gleiche gilt bei Mietern, die in Ihrer Wohnung in einem unmöblierten Zimmer wohnen.

In einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie in schriftlicher Form detailliert und plausibel begründen, weshalb das Mietverhältnis enden soll. Auch die begünstigten Bedarfspersonen, zum Beispiel die eigenen Eltern, müssen benannt werden. Ein Formfehler kann die Eigenbedarfskündigung ungültig machen.

Diese Informationen müssen ins Kündigungsschreiben:

• Angaben zur begünstigten Person, für die die Wohnung gekündigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
• Bei Haushaltsangehörigen muss erklärt werden, inwieweit diese dauerhaft dem Haushalt zugehörig sind
• Die genauen Gründe für den Wohnbedarf
• Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen müssen die Umstände, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, klar dargelegt werden
• Gegebenenfalls die Nennung von vorhandenen, nicht vermieteten oder innerhalb der Kündigungsfrist freiwerdenden Wohnungen. Dazu kommt eine Begründung, warum diese für die Bedarfsperson nicht in Frage kommen
• Falls vorhanden, ein Angebot einer Ersatzwohnung an den Mieter
• Form- und fristgerechter Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters

Selbst wenn Sie als Vermieter plausibel dargelegt haben, warum Sie die Wohnung auf Eigenbedarf kündigen, gibt es ein paar besondere Fälle, bei denen der Mieter trotzdem in der Wohnung bleiben darf. Dieses tritt ein, wenn "die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist" (§ 574 Absatz 1 BGB). Dieses wäre dann ein so genannter Härtefall.

Umstände für einen Härtefall können sein:

• Hohes Alter
• Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
• Schwangerschaft
• Suizidgefahr
• Tiefe Verwurzelung im Wohnumfeld
• Im Falle eines Umzugs gefährdete Abschlüsse (Schule, Studium, Ausbildung)
• Kinder im Schulalter, für die ein Schulwechsel unzumutbar ist
• Unzureichendes Einkommen

Von einem Härtefall spricht man auch, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gefunden wurde. Was unter “angemessenem Ersatzwohnraum” zu verstehen ist, muss für jeden Mieter unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse individuell eingeschätzt werden. Der Wohnwert muss allerdings nicht identisch zur bisherigen Wohnung sein. Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie bisherige Lebensgewohnheiten des Mieters müssen nur in einem gewissen Umfang berücksichtigt werden. Dem Mieter kann eine gewisse Verschlechterung durchaus zugemutet werden. Den Vorschlag seitens des Vermieters in ein Alten- oder Pflegeheim oder womöglich in eine Obdachlosenunterkunft zu ziehen, muss der Mieter aber nicht annehmen.

Frist des Widerspruchs

Der Mieter muss seinen Widerspruch in schriftlicher Form darlegen. Er hat bis maximal zwei Monate vor dem Auszugstermin Zeit, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Sie als Vermieter können Verlangen, unverzüglich Auskunft über die Gründe des Widerspruchs zu bekommen. Ein Rechtsanwalt kann hier dem Mieter helfen, den Widerspruch schriftlich korrekt zu formulieren.

Anbietpflicht einer Ersatzwohnung

Sollten Sie mehrere Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser besitzen, müssen Sie vor der Kündigung prüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung im selben Anwesen für Ihren Eigenbedarf frei ist oder noch frei wird. Können Sie diese Wohnung selbst nicht nutzen, müssen Sie diese dem Mieter als Alternativwohnung anbieten – natürlich aber nur, wenn die Wohnung noch vor Ende der Kündigungsfrist des Mieters frei wird. Halten Sie diese Verpflichtung nicht ein, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Trotzdem bleibt die Kündigung weiterhin gültig.

Eine Eigenbedarfskündigung kann ungültig sein, wenn zum Beispiel die Begründung für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben fehlt. Sollte dies der Fall sein, braucht der Mieter der Kündigung noch nicht mal zu widersprechen. Er muss auch nicht aus der Wohnung ausziehen. Keine Sorge: Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit die Kündigung noch einmal auszusprechen – diesmal sollten Sie aber die vorgeschriebene Form beachten.

Doch auch wenn die Eigenbedarfskündigung inhaltlich und formal korrekt ist, kann sie trotzdem unwirksam sein. Wenn der Eigenbedarf beispielsweise bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses dem Vermieter bekannt war, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Betroffene Mieter haben in diesem Fall allerdings die Pflicht, das zu beweisen.

Bei einem zeitlich befristeten Mietverhältnis kann kein Eigenbedarf angemeldet werden. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch nicht rechtens, wenn im gleichen Haus eine oder mehrere andere Wohnungen frei sind. Eine Begründung, warum es ausgerechnet diese Wohnung sein muss, kann schwierig zu erklären sein.

Wenn Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen und es kommt später heraus, dass dies nur vorgetäuscht war, kann es teuer werden. Wird dem Vermieter nachgewiesen, dass er bei einer Neuvermietung die Wohnungen einfach nur teurer weitervermieten will und gar kein Eigenbedarf bestand, kann das Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. So kann der Mieter zum Beispiel verlangen, dass der frühere Vermieter Teile seiner Umzugs-, Makler-, Rechtsanwalts- und Renovierungskosten bezahlen muss oder sich an der höheren Miete der neuen Wohnung beteiligt.