Sondernutzungsrecht: Wann Sie es erhalten und welche Pflichten es mit sich bringt

Das Sondernutzungsrecht gibt laut dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einem einzelnen Eigentümer die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Somit darf der Wohnungseigentümer eine vorher bestimmte Fläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer alleine nutzen. Er erhält also eine Nutzungsbefugnis. Trotzdem hat diese ihre Beschränkungen, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen. Oder eben nur dann, wenn es ihm ausdrücklich von allen anderen Eigentümern gestattet wurde.

Wenn die Teilungserklärung erstellt wird, wird auch gleich das Sondernutzungsrecht notiert und festgelegt. Prinzipiell ist auch möglich, sich ein Sondernutzungsrecht nachträglich für eine Fläche zu sichern, diesem müssten allerdings alle Wohnungseigentümer zustimmen. Zudem müsste es im Anschluss mit einer entsprechenden Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Ein Sondernutzungsrecht für eine Wohnung kann dabei die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Immobilie erheblich steigern, zum Beispiel, wenn das Sondernutzungsrecht eine exklusive Nutzung von Gartenteilen beinhaltet oder das Recht an einer Garage im innerstädtischen Bereich.

Das Sondernutzungsrecht gibt, wie oben beschrieben, einem einzelnen Eigentümer die Befugnis, Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Zu unterscheiden ist dieser Rechtsanspruch vom sogenannten Sondereigentum. Hierbei erhält ein Käufer einen Rechtsanspruch auf eine Fläche, die ihm gehört. Dieses kann eine Wohnung oder ein dazugehöriger Kellerraum sein. Hierbei handelt es sich also nicht um Gemeinschaftseigentum, sondern um Eigentum, das mit dem Kauf auf einen Wohnungsbesitzer übergeht.

Sondernutzungsrechte beziehen sich dabei auf Gegenstände, die nicht als Sondereigentum deklariert werden können, beispielsweise Pkw-Stellplätze, Gärten oder Terrassen. Seit dem 1. Dezember 2020 hat sich diese Regelung mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform geändert. Seitdem können auch Freiflächen zum Sondereigentum gezählt werden.

Das Sondereigentum meint also auf jenes Eigentum, welches dem Eigentümer gehört und nach Belieben verändert werden darf, sofern keine Rechte von Dritten beeinträchtigt sind. Im Unterschied dazu bezieht sich das Sondernutzungsrecht auf die Nutzung von Gemeinschaftseigentum und gewährt dem Sondernutzungsberechtigten lediglich, diese Fläche allein zu benutzen. Nach eigenen Wünschen darf er sie aber nicht umbauen.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann das Sondernutzungsrecht nicht unabhängig vom Sondereigentum übertragen werden. Dieses geht nur in Kombination mit diesem. Sollten Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie daher darauf achten, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch vermerkt wurde, damit Ihnen dieses Recht zugesichert wird und es auch allen anderen Eigentümern bekannt ist. Wurde das Sondernutzungsrecht notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen, wird es automatisch Inhalt des Sondereigentums und kann damit auch neuen Wohnungseigentümern übertragen werden.

Alle Flächen, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam genutzt werden, können auch grundsätzlich einem bestimmten Wohnungseigentümer als Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Normalerweise zählen dazu folgende Flächen:

• Gartenflächen oder Gartenanteile
• Terrassen
• Kellerräume
• Garagen
• Stellplätze für PKWs
• Nutzungsberechtigung für Schwimmbad oder Sauna
• Dachboden

Diese Sondernutzungsflächen werden in der Regel einer bestimmten Wohnung zugeteilt. Somit kann der Sondernutzungsberechtigte diese Fläche allein nutzen. Es ist aber seine Pflicht, sie auch instand zu halten. Doch trotz des Sondernutzungsrechts bleibt die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum.

Erst einmal darf der Sondernutzungsberechtigte eine Sondernutzungsfläche, die seiner Wohnung zugeteilt wurde, allein und durch Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen. Das ist auf jeden Fall ein Vorteil gegenüber den anderen Miteigentümern.

Das Nutzungsrecht hat aber seine Grenzen. So darf der Sondernutzungsberechtigte zum Beispiel keine baulichen Veränderungen vornehmen, etwa einen Gartenzaun um die Gartenfläche stellen. Was allerdings erlaubt ist, sind vorübergehende Veränderungen, wie beispielsweise das Aufstellen von Schaukeln oder Rutschen.

Ein weiterer Vorteil ist wiederum, dass Eigentümern mit einem Sondernutzungsrecht per Gesetz die Erträge aus dem Gegenstand des Sondernutzungsrechts zustehen. So darf beispielsweise der Sondernutzungsberechtigte eines PKW-Stellplatzes diesen an Dritte weitervermieten und die Erlöse aus der Vermietung allein behalten.

Wird das eingeräumte Sondernutzungsrecht allerdings durch den Befugten ausgenutzt oder überschritten, so sind die anderen Eigentümer berechtigt, von ihm Unterlassung zu verlangen. Auf der anderen Seite kann ein Sondernutzungsberechtigter von der Wohnungseigentümergemeinschaft Entschädigung verlangen, sollte er bei der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert werden.

Ein Sondernutzungsrecht beinhaltet auch die Pflege der zugeteilten und allein genutzten Fläche. Die Kosten für Instandhaltung, Reinigung, Reparatur und Bewirtschaftung der Sondernutzungsfläche trägt also der Eigentümer, der das Sondernutzungsrecht erhalten hat.

Sollten Sie unsicher sein, welche Sondernutzungsrechte Ihnen als Wohnungseigentümer eventuell zustehen oder ob es zu Ihrer Immobilie Sondereigentum gibt, hilft Ihnen ein Blick ins Grundbuch weiter. Auch ein Rechtsanwalt zum Thema Mietrecht und Eigentum kann Ihnen hier bei Detailfragen weiterhelfen.