Das neue Wohneigentumsgesetz und die Vermögensschaden-Haftpflicht

Aus der neuen Gesetzesgrundlage ergeben sich weitreichende Veränderungen für die Verwaltungspraxis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Wohngebäude und bildet die Basis für das gemeinschaftliche Verwalten des Eigentums. Bereits im Dezember vergangenen Jahres wurde das reformierte Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), auch WEG-Novelle genannt, verabschiedet. Dadurch sollen vor allem die hohen Hürden bei der Entscheidungsfindung innerhalb der Eigentümerversammlung überwunden und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestaltet werden.

Im Folgenden sind die für die Verwaltungspraxis wichtigsten Neuerungen zusammengefasst: 

• Bauliche Veränderungen und Modernisierungen können mit einfacher Mehrheit der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
• Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder beschlussfähig.
• Virtuelle Eigentümerversammlungen sind möglich.
• Jeder Eigentümer kann bauliche Veränderungen die Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und Internetzugang betreffen, grundsätzlich verlangen.
• Der Verwalter ist gegenüber Dritten der unbeschränkte Vertreter der Gemeinschaft.
• Der Verwalter kann in eigener Verantwortung und ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung die Entscheidung über Maßnahmen, wie kleinere Reparaturen und Anschaffungen, treffen (dies lag vor der Reform in einer Art Grauzone, denn theoretisch hätte der Verwalter selbst bei kleinsten Anschaffungen die Eigentümerversammlung miteinbeziehen müssen).
• Der Verwalter kann leichter und ohne triftigen Grund jederzeit abberufen werden (der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung).
• Der zertifizierte Verwalter beziehungsweise ein Sachkundenachweis ist nach wie vor nicht verbindlich im Gesetz vorgesehen (ab dem 1. Juni 2024 können Eigentümer mit mehr als acht Sondereigentumseinheiten allerdings einen von der IHK zertifizierten Nachweis von ihrem Verwalter verlangen).

Die Gemeinschaft wird seit der WEG-Reform allein durch den Verwalter vertreten: 

• Dieser ist im Außenverhältnis der uneingeschränkt gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten wie Versicherungen, Banken oder Dienstleistungs- und Handwerkbetriebe. 
• Der Verwalter ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. 
• Kleinere Reparaturarbeiten oder notwendige Anschaffungen können nun, da der allgemeine Leistungs- und Pflichtenkatalog weggefallen ist, auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen werden. 
• Diese Veränderung räumt der WEG mehr Spielraum ein, die Befugnisse des Verwalters an die Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft anzupassen und ermöglicht eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. 
• Darüber hinaus können die Verwalter Versorgungs- und Dienstleistungsverträge in beschränktem Umfang abschließen, die für die WEG bindend sind. Lediglich Grundstücks- oder Kreditgeschäfte dürfen die Verwalter nicht tätigen. 

Mit den größeren Befugnissen im Verwaltungsalltag wächst auch das Haftungsrisiko von Haus- und Grundstücksverwaltern sowie von Facility Managern gegenüber der WEG. Unbeabsichtigte Fehler können schnell dazu führen, dass der Verwalter für den daraus entstandenen finanziellen Schaden haften muss. Eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Immobiliendienstleister deckt dieses Risiko ab. Seit 1. August 2018 gilt bereits eine gesetzliche Versicherungspflicht für gewerbliche Immobilienverwalter beziehungsweise für Verwalter von Wohnungen Dritter. Allerdings gibt es für diese Versicherungspflicht Ausnahmen: So sind Personen, die ihre eigene Wohnung oder Gewerbeimmobilien verwalten, sowie die generelle nicht-gewerbliche Wohnungsverwaltung durch Eigentümergemeinschaften, Bekannte oder Verwandte aus der Regelung ausgenommen. Die Mehrheit der Immobilienverwalter ist nicht ausreichend gegen Haftungsansprüche und -risiken versichert. Gründe hierfür sind einerseits der sich wandelnde Immobilienmarkt und zunehmend aufgeklärte Eigentümer, aber andererseits auch die Veränderung des Tätigkeitsbereichs: neue vielzählige Aufgaben und mehr Verantwortung kommen hinzu, gleichzeitig wächst die Komplexität der gesetzlichen Vorgaben, die häufigen Änderungen unterworfen sind, und damit das Risiko vom Auftraggeber für einen Vermögensschaden in Anspruch genommen zu werden.

Ganz allgemein ausgedrückt, ist ein Vermögensschaden ein finanzieller Schaden, der bei einem Dritten durch den Fehler eines anderen entsteht. Eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung greift, wenn im Arbeitsalltag ein Fehler (schuldhaftes Verhalten) zu Schäden an Vermögenswerten Dritter führt. Im Fall des gewerblichen Hausverwalters, der meist mehrere Wohneinheiten für andere Personen verwaltet, schützt die Versicherung vor Schadensersatzansprüchen durch Wohnungseigentümer und Mieter. Versichert ist die Verwaltung von Häusern und Grundstücken einschließlich der Tätigkeit als Wohnungseigentumsverwalter. Weiterhin kann die Tätigkeit als Facility-Manager versichert werden (kaufmännisches, strukturelles und technisches Gebäudemanagement). Der Versicherungsschutz umfasst gesetzliche und vertragliche Haftpflichtansprüche und Verzugsschäden.

Sach- oder Personenschäden sind dabei meist nicht inbegriffen. Hier wird unterschieden zwischen

• „echten“ Vermögenschäden (finanzielle Schäden, die Dritten direkt aus dem Fehler eines anderen entstehen) und
• „unechten“ Vermögensschäden (finanzielle Folgeschäden hervorgegangen aus einem Personen- oder Sachschaden).

Für Sach- und Personenschäden, die während der Ausführung der beruflichen Tätigkeit entstehen, benötigt der Hausverwalter zusätzlich eine Betriebshaftpflichtversicherung, damit auch Schäden, die aus dem Hausmeisterservice hervorgehen, abgesichert sind (zum Beispiel fehlerhaft ausgeführte Handwerksarbeiten). Der Begriff Berufshaftpflichtversicherung vereint die beiden Versicherungen Vermögensschaden-Haftpflicht- und Betriebshaftpflichtversicherung unter einem Dach.

Die Hausverwaltung, oft vertreten durch lediglich eine Person, übernimmt eine Vielzahl komplexer Tätigkeiten und muss meist mehrere Aufgabenbereiche parallel bearbeiten und überwachen. Dabei sind unbeabsichtigte Fehler zwar menschlich, führen jedoch im Dienstleistungssektor schnell zu hohen Schadensummen und können für den einzelnen Hausverwalter ohne Versicherungsschutz zur Existenzbedrohung werden.

Vermögensschäden können unter anderem durch die folgenden Fehler der Hausverwaltung entstehen:

• Fristversäumnisse, zum Beispiel bei Wartungsverträgen, Kündigungen oder Ähnliches 
• fehlerhafte Verträge 
• verspätete Zahlungen an Dienstleister 
• Doppelvermietung
• Kompetenzüberschreitungen

Die Versicherung begleicht finanzielle Schadensersatzansprüche von Wohnungseigentümern, Vermietern oder anderen beteiligten Dritten gegenüber dem Versicherungsnehmer. In einer Hausverwaltung mit mehreren Mitarbeitern sind alle Angestellten mitversichert. Darüber hinaus prüft der Versicherer die Haftung im Schadenfall, wehrt unbegründete Schadensersatzansprüche ab und bietet damit einen passiven Rechtsschutz. Außerdem ermöglicht die Versicherung eine Vertretung des Versicherungsnehmers in Gerichtsprozessen.

Die Höhe der Versicherung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst:

• Anzahl der verwalteten Wohneinheiten
• Mietwert
• Jahresumsatz der Hausverwaltung
• Anzahl der Angestellten bei der Hausverwaltung
• Deckungssumme