Hausordnung: Was Sie als Wohnungseigentümer wissen müssen
Welche Themen umfasst die Hausordnung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)?
Die wichtigsten Punkte, die eine Hausordnung üblicherweise regelt, sind
- Die Benutzung des Treppenhauses (Schuhe, Fußmatten, Rollatoren, Kinderwagen, Verhaltensregeln)
- Mittags- und Nachtruhe in der Wohnungseigentumsanlage
- Musizieren in der Wohnungseigentumsanlage
- Gebrauch der zur Anlage gehörenden Stellplätze und Außenflächen
- Grillen in der Wohnungseigentumsanlage (auf Balkonen und Terrassen)
- Tierhaltung innerhalb der Wohnungseigentumsanlage
Wie und zu welchem Zweck wird eine Hausordnung ins Leben gerufen?
Verwalteranordnung
Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, eine Hausordnung zu vereinbaren als auch zu beschließen. Nehmen Sie dieses Recht in Anspruch und wird auf diese Weise eine Hausordnung ins Leben gerufen, können diese Schritte auch von einem Verwalter ausgeführt werden.
In diesem Kontext ist ein Verwalter zwar befugt, gewisse Punkte, wie beispielsweise die Verhaltensregeln im Treppenhaus zu regeln. Entsprechen die Vereinbarungen allerdings nicht den Vorstellungen der Wohnungseigentümer, können diese etwas Abweichendes durch einen entsprechenden Beschluss bestimmen.
Entwurf einer Hausordnung
Der Entwurf einer Hausordnung könnte wie folgt beschlossen werden, zeitgleich wird darauf verwiesen, dass Dritte über die Ihnen aus der Hausordnung entstehenden Pflichten in Kenntnis zu setzen sind. Auszugsweise könnte der Text eines Entwurfs wie folgt lauten:
Die vom Verwalter und den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats als Entwurf erarbeitete Hausordnung, Anlage 1 der Niederschrift wird genehmigt. Die Hausordnung tritt somit am TT.MM.JJJJ in Kraft. Wohnungseigentümer, die ihr Wohnungseigentum zukünftig einem Dritten überlassen, sind dazu angehalten, den Dritten an die vereinbarte Hausordnung zu binden. Wurde das Wohnungseigentum bereits Dritten überlassen, wird dem Wohnungseigentümer nahegelegt, diese Partei rückwirkend mit der Hausordnung vertraut zu machen.
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Was ist Gegenstand einer Wohnungseigentümer-Hausordnung?
Punkte, die schwerpunktmäßig in einer Wohnungseigentümer-Hausordnung aufgeführt werden, sind:
- Allgemeine Ruhezeiten sowie zulässige Musizier-Zeiten
- Vorgaben zur Bepflanzung
- Rauchen
- Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus
- Beleuchtung
- Wäschetrocknen
- Lüftung
- Verschluss der Hauseingangstür
- Briefkasten- und Klingelanlagen
- Feuerschutz
- Fensteröffnung
- Grillen
sowie der Gebrauch gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen wie beispielsweise
- Garten
- gemeinsame Müllanlagen
- Fahrradkeller
- Heizung
- Grillplatz
- Sauna
- Spielplatz
- Treppenhaus
- Tiefgarage
- Stellplätze
- Terrassen und Dachterrassen
- Waschküche und Wäschetrockner, Trockenraum
Was versteht man unter der sogenannten Tätigen Mithilfe?
Für Wohnungseigentümer besteht die Möglichkeit, sich im Zuge des entsprechenden Beschlusses zu verpflichten: Sie zahlen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Nach- und/oder Vorschuss Hausgeld in einer bestimmten Höhe. Es besteht für Wohnungseigentümer keine weitere Option, sich Handlungspflichten aufzuerlegen. Nichtig wäre etwa ein Beschluss, welcher Eigentümer zum Entfernen einer Markise oder ihnen Gartenarbeiten auferlegt. Diese Regelung greift auch für in fast allen Hausordnungen geregelte Pflichten: Beispielsweise betrifft dies zum einen die Reinigung des Treppenhauses als auch die Mitwirkung bei Schneeräumarbeiten. Diese Punkte sind höchst umstritten und immer wieder werden sie zum Gegenstand von Auseinandersetzungen.
Wer ist in welchem Umfang an die Hausordnung gebunden?
Grundsätzlich sind alle Parteien, ob
- Wohnungseigentümer
- Nießbraucher
- Pächter
- Mieter
| Exkurs | Nießbrauch, den das Bürgerliche Gesetzbuch in den §§ 1030 – 1089 regelt, kommt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sehr nahe und ist ein subjektiv-persönliches Recht. Dem Nießbraucher (Berechtigter) wird über den Nießbrauch das nicht veräußerliche und nicht vererbliche Recht gewährt, die Nutzung aus einer Sache, einem Recht oder einem Vermögen – ganz oder teilweise – zu ziehen. Weitere Informationen zum Nießbrauch. |
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Der Hausordnung unterworfen sind die einzelnen Wohnungseigentümer. Nießbraucher, Pächter oder Mieter hingegen müssen sich lediglich an die Hausordnung halten. Inwieweit sich die einzelnen Parteien an einzelne Punkte zu halten haben oder ihnen unterworfen sind, betrifft vor allem zwei Punkte:
- den Bereich des Sondereigentums, speziell für die Benutzungsbeschlüsse und die Gemeinschaftsordnung
- für den Bereich des Gemeinschaftseigentums auch dann, hat der Drittnutzer keine Bindung mit dem Wohnungseigentümer vereinbart
Welche Verfahrensrechte haben Wohnungseigentümer?
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage
Ein Wohnungseigentümer hat die Möglichkeit, gegen einen Beschluss der Hausordnung vorzugehen, indem er eine Anfechtungsklage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft anstrengt. Sollte die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen sein, hat er die Möglichkeit, eine Nichtigkeitsklage zu erheben.
Erzwingen einer Hausordnung
Um eine Hausordnung zu erzwingen, muss der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlussersetzungsklage erheben. Dies setzt allerdings eine sogenannte Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer voraus.
Fazit
Grundsätzlich hat ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine Hausordnung, nicht zuletzt, da diese dazu beiträgt, Recht und Ordnung dauerhaft aufrecht zu erhalten. Daher ist es keinem Wohnungseigentümer anzuraten, auf eine Hausordnung zu verzichten.
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