Verweigerung der Bauabnahme: Gründe und Chancen

Grundsätzlich sind Sie als Bauherr zur Abnahme des Bauvorhabens verpflichtet, selbst wenn Sie unwesentliche Mängel zu beanstanden haben, die Sie selbstredend nicht einfach hinnehmen müssen.

 

Wichtig ist es, bei der Bauabnahme diese Mängel zu definieren und im Abnahmeprotokoll festzuhalten und den Bau unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung und der noch durchzuführenden Restarbeiten abzunehmen. Kurz gesagt: Sie nehmen die Leistungen insgesamt ab - mit Ausnahme der vorgenannten Punkte. Um die Bauabnahme komplett zu verweigern, muss ein wesentlicher Mangel bestehen und Sie müssen mindestens einen solchen benennen können.

 

Stellen Sie der Baufirma in Aussicht, die Abnahme verweigern zu wollen, kann diese Sie wiederum, gemäß § 650 g BGB, zur Mitwirkung an einer sogenannten Zustandsfeststellung des Bauwerks auffordern. Der Bauunternehmer muss Sie zu dem Termin der Zustandsfeststellung einladen, was üblicherweise mit der Aufforderung zur Abnahme zugestellt wird. Die Firma ist berechtigt, die Feststellung alleine vorzunehmen, sollten Sie den Termin ohne Entschuldigung versäumen. Ihnen wird die Zustandsfeststellung dann lediglich zugestellt. Die nachträglich festgestellten Mängel wurden (hoffentlich) im Abnahmeprotokoll dokumentiert, sodass nach Feststellung mit der Baufirma das weitere Prozedere abgestimmt werden kann. Das bedeutet, dass ein Termin vereinbart wird, bis zu dem die Mängel behoben sein müssen. Sie als Bauherr haben hier von Rechts wegen die stärkere Verhandlungsposition inne.



Die angemessenen Fristen, die im BGB in diesem Kontext häufig genannt werden, sind nicht näher präzisiert. Eine angemessene Frist für die Abnahme betrüge zwölf Werktage, wird die Vergabe- und Vertragsordnung von Bauleistungen (VOB), die nicht für Verbraucher genutzt werden soll und keinen rechtlichen Charakter hat, zugrunde gelegt.

Aus dem gemeinsamen Abnahmetermin können sich verschiedene Ausgangsszenarien ergeben:

• Uneinigkeit zwischen Baufirma und Bauherr über festgestellte Mängel
• Komplettverweigerung der Abnahme durch den Bauherrn aufgrund eines wesentlichen Mangels
• Einigkeit zwischen Baufirma und Bauherr über Mängelliste und deren Beseitigung
• Einigkeit über die Abnahmefähigkeit der Bauleistungen allgemein

Herrscht Uneinigkeit oder kommt es zur kompletten Verweigerung, wie in den ersten beiden Szenarien beschrieben, kann es richtig kompliziert und langwierig werden. In solchen Fällen holen Sie sich als Bauherr in jedem Fall juristischen Rat und die Gerichte müssen unter Einbeziehung eines Sachverständigen entscheiden, ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt.

 

Hier wird noch einmal deutlich, dass kein Bauherr aufgrund einer Lapalie, also eines unscheinbaren „Schönheitsfehlers“, die Abnahme verweigern wird. Eine Abnahme unter Vorbehalt, auch bei kleineren Mängeln, bedeutet: Sie lassen sich die Ausbesserungen oder Beseitigungen durch die Baufirma schriftlich bestätigen. Die Firma muss den Mängel auf jeden Fall beheben, ist dieser unstrittig oder wurde festgestellt.

 

Die größtmögliche Chance für Bauherr und Baufirma, zu einem Kompromiss zu finden, ist ein gemeinsames Protokoll, in dem sie Mängel festhalten und notieren, über welche Punkte Einig- oder auch Uneinigkeit herrscht. Nach einer Mängelbeseitigung treffen sich alle Beteiligten üblicherweise zu einem finalen Termin, bei dem dann die Arbeiten ein letztes Mal geprüft und formell protokolliert wird, dass die Mängel beseitigt sind.

 

Um eine fällig gewordene Vertragsstrafe später geltend machen zu können, muss diese bei der Abnahme vorbehalten werden. Auch alle weiteren möglichen Schadenersatzansprüche werden meist vorbehalten.

Anders als die privatrechtliche Abnahme, gründet sich die behördliche Abnahme auf dem Verwaltungsrecht, für die die Bauaufsichtsbehörden zuständig sind. Bei einer solchen Abnahme wird festgestellt, dass ein Gebäude entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Bei der Errichtung eines privaten Einfamilienhauses wird vom Architekten erwartet den Bau konform zur Baugenehmigung und ordnungsgemäß auszuführen. Die Behörden beschäftigen darüber hinaus anerkannte Prüfer, die sowohl Statik als auch Brandschutz als anerkannte Sachverständige bestätigen. Dennoch kommt es in Einzelfällen zu stichprobenartigen Abnahmen vor Ort, die nach der Rohbauerstellung, zur Schlussabnahme oder auch nach der Aufstellung eines Schnurgerüsts vorgenommen werden.

 

Üblicherweise reichen Bauherr und Architekt die erforderlichen Unterlagen bei der Behörde ein, wie beispielsweise:

• Versicherung der Bauunternehmung, dass nach den anerkannten Regeln der Technik und gemäß der Bauunterlagen gebaut wurde.
• Erklärungen der Fachfirmen wie z.B. Installateur, Elektriker, etc.
• Versicherung des Bauingenieurs, Statikers und Architekts, gemäß der genehmigten Zeichnungen gebaut zu haben
• Entsprechende Nachweise über verbaute Materialien
• Erklärung des Schornsteinfegers

Behördliche Abnahmen werden in aller Regel von Baufirma oder Architekt abgewickelt, die seitens der Behörde auch abgelehnt werden können. Zu einer Ablehnung kann es kommen, kann der für das Gebäude vorgesehene Verwendungszweck aufgrund schwerwiegender Mängel nicht mehr fortbestehen. Grundsätzlich überprüft die Behörde für die Bauabnahme die Einhaltung von Auflagen und Vorschriften.

 

Eine behördliche Bescheinigung (Schlussabnahmeschein) und das amtliche Prüfprotokoll bescheinigen im Falle einer behördlichen Abnahme die Erlaubnis zur Nutzung des Gebäudes wie vorgesehen.

Zwei Szenarien, die aufgrund von Mängeln nach der Abnahme denkbar sind:

• Strittige Mängel
  
  Klärung durch ein Gutachten, eventuell auch durch ein Gerichtsverfahren ob folgender Frage: Ist das Gebäude frei von Mängeln oder nicht?
• Unstrittige Mängel
  
  Zuständigkeit der damit verbundenen Mängelbeseitigung wurde durch die Baufirma anerkannt.

Ist das Verhältnis zwischen Baufirma und Bauherr ohnehin bereits angespannt, hat der Bauherr die Möglichkeit, die Firma zur baldigen Mängelbeseitigung zu drängen:

• Er kann auf den Anspruch auf eine 5-prozentige Vertragserfüllungssicherheit verweisen, die sowohl im Verbraucherbauvertrag als auch im Bauträgervertrag zu finden ist
• Mängel, die bei der Abnahme gerügt werden, also die sogenannten Protokollmängel, sind über die letzte Rate (3,5 % im Bauträgervertrag, 10 % im Verbraucherbauvertrag) abgesichert.
• Später besteht die Möglichkeit, die bei vorliegenden Protokollmängeln nicht genutzt werden sollte, dass die Vertragserfüllungssicherheit in eine Gewährleistungssicherheit übergeht. Davon kann nur Gebrauch gemacht werden, wurde dies im Vertrag vereinbart.

Im Falle eines unerheblichen Mangels ist der Bauherr nicht berechtigt, die komplette Sicherheit zurückzuhalten. Im Falle eines berechtigten und größeren Mangels darf der Bauherr die Schlussrate in Höhe der Mängelbeseitigungskosten sowie eines Zuschlags einbehalten.

Hier stellt sich wiederum die Frage: Was wird als großer Mangel angesehen? Diese Einschätzung lassen Sie am besten Ihren Architekten oder Baubegleiter vornehmen, die sich nicht an Emotionen „mich stört die Schwelle im Boden“, sondern an tatsächlichen bautechnischen Fakten orientieren und wissen, welche Mängel noch innerhalb der Toleranz liegen und schlicht hinzunehmen sind.

 

Somit ist hier in Teilen eine Antwort gefunden: Ein größerer Mangel ist demnach ein Mangel, der nur unter erheblichem Aufwand und verbunden mit wesentlichen Kosten beseitigt werden kann. Für diese Fälle ermöglicht § 641 BGB dem Bauherren, die doppelte Summe der für die Mängelbeseitigung veranschlagten Kosten einbehalten darf. Orientieren sie sich bei der Bestimmung der Höhe an Preisen anderer Baufirmen.

Unter sogenannten schwerwiegenden Maßnahmen versteht man sowohl die Schadenersatzandrohung als auch die Selbstvornahme. Eine Mängelbeseitigung sollten Sie als Bauherr ohnehin schriftlich einfordern. Und zwar in jedem Fall mit Fristsetzung. Die Selbstvornahme, unter der man die Mängelbeseitigung zu Kosten des Bauunternehmers und im Auftrag des Bauherren versteht, kann ebenso angedroht und eingefordert werden wie Schadenersatzforderungen geltend gemacht werden können.

Wenn die Rede von einer angemessenen Frist ist, stellt sich unwillkürlich die Frage: Was versteht man unter angemessen? Die Fristsetzung wird im Einzelfall immer hinsichtlich des Umfangs und der Anzahl der bemängelten Leistungen zu entscheiden sein. Unabhängig von der Frist ist es immens wichtig, den Mangel durch Dritte dokumentieren zu lassen, muss der Mangel später bewiesen werden.

Es kommt bedauerlicherweise immer wieder vor, dass Bauunternehmer nicht von ihrem Standpunkt, es liege überhaupt kein Mangel vor, abzubringen sind, sich im Recht fühlen und die offene Rechnungssumme von Ihnen einfordern. In diesen Fällen bleibt dann nur noch der juristische Weg, der häufig vor einer Schlichtungsstelle oder vor Gericht endet.

Häufiger als man es erwarten würde, stellt eine Baufirma sich auch tatsächlich taub, reagiert überhaupt nicht (mehr) auf Schreiben, in der Bauherren die Beseitigung von Mängeln fordern. In diesen Fällen ist der Bauherr berechtigt, die angemahnten Mängel nach Ablauf der gesetzten Frist von einer Fremdfirma beseitigen zu lassen und die entstehenden Kosten aus dem einbehaltenen Rechnungsanteil zu begleichen. Sollte der Einbehalt die Kosten nicht decken, kann ein Bauherr lediglich versuchen, diese Kosten beim Mängelverursacher einzuklagen.



Eine andere Möglichkeit wäre, den Mangel erst zu einem späteren Zeitpunkt beseitigen zu lassen. Die für die Beseitigung veranschlagten Kosten können dann nach einer formellen Mängelrüge und dem Ablauf einer angemessenen Nachbesserungsfrist beim Bauunternehmer eingeklagt werden. Auf diese Weise müssen Bauherren nicht in Vorleistung gehen und die Kosten sind nach der Beseitigung der Mängel auch tatsächlich gedeckt.

Eine Bauunternehmung muss bei Mängeln, die nach der Bauabnahme erst augenscheinlich wurden, grundsätzlich die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung erhalten. Dies erfolgt durch eine Mängelanzeige mit entsprechender Fristsetzung. Ist diese Frist erst einmal abgelaufen, hat der Unternehmer sein Recht auf Nachbesserung, man bezeichnet diese Möglichkeit auch als das „zweite Andienungsrecht“, verwirkt und der Bauherr kann, ohne weitere Aufforderungen auszusprechen, umgehend einen Fremdunternehmer mit der Mängelbeseitigung beauftragen.



An dieser Stelle ist es allerdings entscheidend, dass der Mangel für ein eventuell später anhängiges Gerichtsverfahren, mit äußerster Genauigkeit dokumentiert wird und auch viele Aufnahmen gemacht werden. Handelt es sich um eine kostenintensive Mangelbeseitigung, lohnt es sich gegebenenfalls, einen vereidigten Sachverständigen hinzuzuziehen, der ein Privatgutachten erstellt, welches wiederum vor Gericht eine hohe Beweiskraft hat. Klären Sie die Einzelheiten zum weiteren Prozedere zuvor am besten mit Ihrem Anwalt.

Festzuhalten gilt jedoch, dass diese Fälle und das ausgeführte Recht des Bauherren lediglich für Mängel gilt, die nach der Bauabnahme aufgetreten sind.

Die Beweislast geht mit der Bauabnahme auf den Bauherren über und damit beginnen auch etwaige Garantieleistungen oder Gewährleistungsfristen, für welche das BGB explizite Regelungen vorsieht.

Nach Abnahme verpflichtet sich der Bauunternehmer, aufgrund der Gewährleistung, die nach der Abnahme auftretenden Mängel, zu beseitigen. Dringt beispielsweise ein paar Wochen nach Einzug bereits Wasser in den Keller ein, wäre das ein Fall für die Gewährleistung. Da es sich hier nicht um eine Garantieleistung handelt, kann die Baufirma die Beseitigung eines solchen Mangels nicht ausschließen.

Garantien wiederum werden nicht gesetzlich verpflichtend geregelt. Eine Garantie wird, im Unterschied zur Gewährleistung, üblicherweise von Verkäufern bzw. Herstellern freiwillig eingeräumt. Ist beispielsweise ein Gerät der technischen Ausstattung defekt und liegt kein Fehler des Herstellers vor, wird ein Gerät, sozusagen aus Kulanz, dennoch ersetzt.



Hersteller geben Garantien freiwillig und sie geht damit meist deutlich weiter als eine Gewährleistung. Beispielsweise geben Hersteller 30 Jahre Qualitätsgarantie auf wartungsfreie Heizkörper. Für den Garantiefall kann es jedoch hilfreich sein, wenn Sie etwa noch anhand der Werbung von „damals“ nachweisen können, dass ein solches Versprechen tatsächlich gegeben wurde.

Eine Gewährleistungssicherheit bereits im Bauvertrag zu vereinbaren, ist sinnvoll, da die beste Gewährleistung oder auch Garantie nur dann etwas nützt, ist der Unternehmer auch noch in der Lage, diese zu erfüllen. Verbrauchern steht inzwischen eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von fünf Prozent gesetzlich zu.



Im Idealfall geht diese Sicherheit von der ersten Abschlagsrate direkt in die Gewährleistung über. Manche Baufirmen ersetzen die Gewährleistungssicherheit durch eine Kreditversicherer- oder Bankbürgschaft. Hier wäre zum einen die Dauer zu klären und eines ist auch gewiss: Der Verbraucher bezahlt diese Bürgschaft indirekt oder direkt mit. Diese Bürgschaft erlischt, ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen und die Sicherheit wird an die Baufirma ausgezahlt.

Der Gewährleistungsanspruch für Mängel ist verjährt. Die Frist dieses Anspruches hatte mit der Abnahme begonnen. Details sowie Verjährungsfristen regelt §634 a BGB. Die Gewährleistungsfrist für nachgebesserte Mängel, sofern diese bei der Abnahme vorbehalten wurden, beginnt mit der Abnahme der Mängelbeseitigung. Auch die Forderung von Schadenersatz sowie die Kostenübernahme für alternative Mängelbeseitigung durch Dritte (Ersatzvornahme) sind von der Verjährung betroffen.

Die Ansprüche des Bauherren verjähren nach fünf Jahren, handelt es sich beispielsweise um eine klassische Baumaßnahme. Damit ist folgendes gemeint: „Ein Bauwerk und ein Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen hierfür besteht“.