Welche Leistungsphasen gibt es im Architektenvertrag?

Planen Sie, ein Haus umzubauen oder wollen Sie ein Haus selbständig errichten und beauftragen damit einen Architekten, beauftragen Sie diesen in jedem Fall schriftlich. Dies gilt auch für die übrigen Baupartner. Führt der Architekt bereits vor Vertragsabschluss Leistungen für Sie aus, kann er diese, gemäß HOAI, grundsätzlich nicht abrechnen. Er könnte Ihnen eine mündliche Beauftragung unterstellen und im Anschluss für die erbrachte Leistung sein Honorar in Rechnung stellen.  

Die HOAI, an die in Deutschland neben den Architekten auch Ingenieure gebunden sind, regelt die Aufgaben, die Architekten zu erfüllen haben und welches Honorar sie dafür abrechnen dürfen. Sie können grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Architekt, der vom ersten Vorentwurf bis hin zur Bauleitung und -betreuung während der Gewährleistungszeit der Unternehmen sämtliche Aufgaben übernimmt, zwischen 12 und 15 Prozent der Bausumme als Architektenhonorar in Rechnung stellen wird. Selbstverständlich entsprechend der vertraglich getroffenen Vereinbarungen.



Tragen Sie sich mit dem Gedanken, einen Architekten mit der Planung und dem Bau Ihres Hauses zu beauftragen, kann es hilfreich sein, sich einmal die aktuelle Fassung der HOAI durchzulesen, um einfach schon einmal gehört zu haben, was im Einzelfall wichtig werden könnte. Unter dem Link https://www.gesetze-im-internet.de/hoai_2013/index.html können Sie sich die aktuelle Fassung ansehen. Grundlegend überarbeitet wurde die HOAI letztmals in 2009.



Gegebenenfalls benötigen Sie während Ihres Bauvorhabens sogar einen aktuellen Kommentar, der die rechtliche Auslegung der HOAI beispielsweise im Hinblick auf spezielle Leistungsphasen, näher erläutert. Es ist jedoch nicht empfehlenswert, sich als Laie um solche Fragen zu kümmern. Für die Ausgestaltung eines Architektenvertrages ist es in jedem Fall empfehlenswert, einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu beauftragen.

In der HOAI wird jede einzelne Leistungsphase aufgeschlüsselt. Hiermit wird die Planungstätigkeit des Architekten in einzelne Teil-Leistungsphasen untergliedert. Die konkreten Aufgaben, die ein Architekt übernimmt, werden in insgesamt neun Leistungsphasen unterteilt, die im Hinblick auf das Honorar unterschiedlich gewichtet werden. In den einzelnen Leistungsphasen wird umschrieben, welche Aufgaben der Architekt übernimmt, beauftragen Sie diesen mit der Realisierung Ihres Bauvorhabens. Die einzelnen Leistungsphasen werden prozentual wie folgt gewichtet:

Jede Leistungsphase wird in „Grundleistungen“ und „Besondere Leistungen“ unterteilt. Ein Honoraranspruch besteht, gegenüber der Grundleistungen, die im Honorar inkludiert sind, für Besondere Leistungen allerdings nur dann, wenn dies im Vorfeld schriftlich vereinbart wurde. 

Grundleistungen

Um erste Ansätze für die Hausplanung zu gewinnen, wird ein Architekt Sie zu Ihren baulichen Wünschen befragen und mit Ihnen eine Grundstücksbegehung machen. Im Zuge dieser Ermittlung von Grundlagen wird er Sie auch zu Ihren finanziellen Möglichkeiten befragen. In dieser Phase der Grundlagenermittlung klärt der Architekt seine Aufgabenstellung ab und bespricht mit Ihnen die einzelnen Leistungsphasen. Nicht zuletzt, um die Planung weiter zu konkretisieren, schafft sich der Architekt mit diesen Grundlagen eine Basis. Nachdem er Sie zu den für die einzelnen Gewerke benötigten Fachleute beraten hat, fasst er schließlich alle Ergebnisse noch einmal zusammen. Je konkreter Ihre Vorstellungen im Vorfeld sind, umso kürzer gestaltet sich die Phase der Grundlagenermittlung, da Ihnen der Architekt nicht unzählige Vorschläge unterbreiten muss.

Besondere Leistungen

Ein gesondertes Honorar kann der Architekt mit Ihnen für die Erbringung folgender Leistungen vereinbaren:

• Erstellung von Standortanalysen und Betriebsplanungen
• Untersuchungen zur Umweltverträglichkeit oder Umwelterheblichkeit des Vorhabens
• Notwendige Bestandsaufnahmen
• Aufstellung eines Funktions- oder Raumprogramms

Grundleistungen

Auch wenn Grundriss- und Ansichtszeichnungen Ihres Hauses in dieser frühen Phase der Vorplanung noch skizzenhaft wirken, sind doch bereits viele Ihrer Wünsche erkennbar. Diese erste Skizze wird üblicherweise Im Maßstab 1 : 200 angefertigt und liefert ein erstes Bild zu Raumgrößen, Raumanzahl, Hausgestalt und Raumzuordnungen. In dieser ersten Phase macht sich der Architekt auch Gedanken zu alternativen Gestaltungsmöglichkeiten, denen die selben Anforderungen zugrunde liegen. Bei Bedarf führt der Architekt erste Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit mit den an der Planung Beteiligten sowie mit den Behörden, die in das Bauvorhaben involviert sind. Begleitend zum Vorentwurf gibt der Architekt in dieser Leistungsphase eine vorläufige Einschätzung der Gesamtkosten ab. Zum Ende dieser Leistungsphase werden alle Ergebnisse noch einmal zusammengefasst.

Besondere Leistungen

• Aufstellen eines Finanzierungsplans
• Abwicklung einer Bauvoranfrage 
• Unterstützung bei der Kreditvergabe
• Gestaltungsmöglichkeiten nach grundsätzlich differenten Anforderungen (Bsp.: Ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus oder ein eingeschossiger Flachdachbungalow)
• Anfertigen eines Modells mit erkennbar dreidimensionalen Ansätzen

Grundleistungen

In dieser Leistungsphase der Entwurfsplanung sind die meisten Details bereits deutlich erkennbar, die hier auch meist bereits im Maßstab 1 : 100 gezeichnet sind. Beispielsweise lässt sich hier der exakte Platzbedarf für die geplante Treppe ablesen, welche Wände tragend und nicht tragend sind, lässt sich ebenso erkennen wie die exakte Position von Fenstern und Türen. Während der Phase der Entwurfsplanung stehen sowohl Verhandlungen mit an der Planung fachlich Beteiligten und Behörden an als auch die letzten Fragen hinsichtlich des Hausentwurfs zur Klärung ausstehen.



Die Entwurfsplanung, bei der noch letzte Fragen wie die Planung einer Dachgaube einfließen können, bildet die Grundlage für die Genehmigungsplanung. Verhandlungen mit allen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Behörden gehören ebenso zu den Grundleistungen, wie eine detaillierte Kostenberechnung des Bauprojekts in dieser Leistungsphase vorzunehmen. Neben dieser Kostenberechnung übernimmt der Architekt auch die erste Kostenkontrolle, in der er einschätzt, ob diese Berechnung im Bereich der Vorlagen liegt und fasst alle Entwurfsunterlagen zusammen.



Besondere Leistungen

Die Ausarbeitung besonderer Maßnahmen zur Energieoptimierung oder der Nutzung erneuerbarer Energien sowie die Erstellung von Wirtschaftlichkeitsanalysen, sind besondere Leistungen dieser Phase. Allerdings handelt es sich erst um eine Besondere Leistung, gehen die Ausarbeitungen über das Maß hinaus, das zur Einhaltung gesetzlicher Anforderungen erforderlich ist.

Grundleistungen

Um einen konkreten Bauantrag bei einer kommunalen Behörde einreichen zu können, bedarf es der Vorlage einer Baueingabe- oder einer Genehmigungsplanung. Diese Genehmigungsplanung müssen sowohl Schnitte, Grundrisse sowie Ansichten des Bauprojekts wiedergegeben werden, und zwar im Maßstab 1 : 100. In diese Planung ist darüber hinaus auch die umliegende Bebauung mit einzubeziehen. Grundsätzlich muss Folgendes hier einzutragen:

• Der Baumbestand 
• Baugrenzen
• Lageplan im Maßstab 1 : 500
• Abstandsflächen gemäß Vorschrift
• Erfolgt die Bebauung nach § 34 BauGB werden sowohl gegebenenfalls die Entwässerungsleitungen, auf jeden Fall jedoch die umliegende Bebauung in Bezug auf Ihre Höhe eingetragen.

Innerhalb einer Genehmigungsplanung wird auch eine Baubeschreibung erforderlich, die Informationen wie die Beschreibung des Gebäudes in Grundzügen, Baumaterialien, Konstruktionsweise, etc. beinhaltet. Technische und planerische Erläuterungen zu Themen wie Art der Feuerung, Brandschutz, etc. müssen meist in dafür vorgesehenen Formularen der einzelnen Kommunen eingetragen werden. Sind diese Unterlagen bereits am Anfang vollständig und haben Sie möglichst wenig Änderungen vorgenommen, ersparen Sie sich eine Menge Zeit und Ärger, da eine Genehmigung ihres Bauvorhabens ausschließlich aufgrund der exakt vorgelegten Baueingabeplanung erfolgt.



Für jede nachträgliche Änderung, wie beispielsweise eine andere Garagenzufahrt oder eine Terrasse, muss erst ein eingereichter Nachtrag zum Baugesuch eine Genehmigung erfahren. So kann sich Ihr Bauvorhaben empfindlich in die Länge ziehen. Daher ist eine exakte Planung und Festlegung im Vorfeld unerlässlich.

Besondere Leistungen

• Leistungen, die über das klassische Bauvorhaben hinaus gehen, sind hier beispielsweise:
• Unterstützung des Bauherren in einem Widerspruchsverfahren
• Hilfe bei der Einholung nachbarschaftlichen Einverständnisses  
• Änderung von Genehmigungsunterlagen, die nicht ursächlich durch den Architekten erforderlich sind (Beispiel wäre, im Nachhinein einen Dachgeschossausbau einzuplanen. Dies würde für den Architekten bedeuten, Anträge und Pläne ändern neu einreichen zu müssen)
• Klageverfahren oder Ähnliches

Grundleistungen

Auf einer Baustelle ist die Werk- bzw. Ausführungsplanung für die Erstellung des Bauvorhabens grundlegend erforderlich. Gezeichnet wird die Ausführungsplanung im Maßstab 1 : 50, für Details kann der Maßstab von 1 : 20 bis, in Ausnahmefällen, sogar in 1 : 1. Die für die einzelnen Baugewerke notwendigen zeichnerischen Einzelangaben müssen enthalten sein, um das Bauvorhaben von der Zeichnung in die Realität umsetzen zu können.



Die Ausführungsplanung wird zur Klärung herangezogen, stellt sich auf der Baustelle heraus, dass Ausführungen von Details unklar oder Maße nicht korrekt sind. Darüber hinaus bildet sie auch einen Teil der Problematik, mit der ein Architekt umzugehen hat. Bauschäden aufgrund fehlerhafter oder unvollständiger Planung sind sicherlich die schlimmste aller möglichen Konsequenzen für ein Fehlverhalten des Architekten. Zeitlicher Verlust während eines Bauprozesses entsteht hingegen schnell, vergisst der Architekt zum Beispiel Detaillösungen oder exakte Eintragungen vorzunehmen.



Besondere Leistungen

Detailmodelle anzufertigen gehört definitiv zu den extra zu honorierenden Leistungen während der Ausführungsplanung.

Grundleistungen

Bevor ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden kann, muss bekanntermaßen neben einer exakten Ausführungsplanung auch eine Baugenehmigung vorliegen. Darüber hinaus sollten jedoch, auch um keine wertvolle Zeit zu verlieren, bereits die einzelnen Bauleistungen an diverse Handwerksbetriebe vergeben und einzelne Verträge mit Handwerksfirmen geschlossen sein.



Die Ausschreibung der einzelnen Bauleistungen nimmt der Architekt vor und formuliert schriftlich, welche Arbeiten z.B. in den Bereichen Rohbau, Heizungsbau oder Erdbau anfallen werden und auszuführen sind. Für die Ausschreibungen erstellt der Architekt ein komplettes Leistungsverzeichnis mit einzelnen Positionen, die er in Titeln bündelt und die Leistungsverzeichnisse im Anschluss den einzelnen Unternehmen mit der Bitte um Angebotsabgabe zukommen lässt. Die Leistungsverzeichnisse müssen eine möglichst exakte Beschreibung aller anfallenden Arbeiten enthalten, da sie Bestandteil des Vertrages mit dem jeweiligen Handwerksunternehmen sind und daher haftungsrelevant.



Besondere Leistungen

Das Anfertigen alternativer Leistungsverzeichnisse

Grundleistungen

Nach Prüfung der durch den Architekten im Vorfeld eingeholten Angebote schlägt Ihnen dieser erste Firmen vor, die für die Durchführung der anfallenden Arbeiten, seiner Meinung nach, am geeignetsten sind. Das billigste Angebot ist, wie wohl jeder aus Erfahrung weiß, nicht immer das beste, vor allem in qualitativer Hinsicht. Der Architekt verfügt meist über gute Kontakte und kann Unternehmen, die er aus der Zusammenarbeit bei anderen Bauprojekten kennt, hinsichtlich ihres Preis-Leistungs-Verhältnisses einschätzen.



Firmen, die durch unzureichende oder sogar schlechte Leistung für Zeitverzögerungen verantwortlich sind, verursachen häufig Ärger und Mehrkosten. Die Kosten können am Ende so hoch liegen, dass Sie mit einem teureren Anbieter am Ende besser gefahren wären. Beauftragen Sie eine Firma mit der Erstellung Ihres Rohbaus zu einem fast schon auffällig günstigen Preis und kann dies zu Pfusch am Bau führen und bedeutet in aller Regel Ärger und zeitliche Verzögerungen für die nachfolgenden Gewerke. In der Phase der „Mitwirkung bei der Vergabe“ gehört auch die Ermittlung der Kosten aus den Angebotspreisen der einzelnen Gewerke, der sogenannte Kostenanschlag. Dieser inkludiert darüber hinaus auch die Kontrolle der Kosten, indem Kostenanschlag und Kostenberechnung miteinander abgeglichen werden.



Besondere Leistungen

Die Preisspiegel entsprechend gewisser Anforderungen zu prüfen, werten und aufzustellen, stellt eine Besondere Leistung dar. Dies bedeutet beispielsweise, dass Preisspiegel nach speziellen Positionen selektiert oder geordnet werden.

Grundleistungen

Dem Architekten obliegt die komplette Überwachung bzw. Betreuung des Bauprojekts und er koordiniert sämtliche am Bau beteiligte Unternehmen. Während der Phase der Objektüberwachung kontrolliert und überwacht er die Arbeiten hinsichtlich:

der Ausführung in puncto Kosten, Fristen und Qualität

des Bauzeitenplans

Alle relevanten Erkenntnisse und Vorkommnisse aus der Objektüberwachung muss er in einem Baustellentagebuch. Auch Abnahmen einzelner Gewerke sind während dieser Phase zu leisten, bei denen sowohl Ihr Architekt oder der Bauleiter mit Ihnen gemeinsam vor Ort sein sollte. Die Kostenfeststellung ist ein weiterer Punkt: Hier werden Kostenanschlag und Kostenfeststellung, die die tatsächlich angefallenen Kosten der einzelnen Gewerke abbildet, miteinander verglichen. 



Besondere Leistungen

In diese Kategorie fallen vor allem sowohl das Fortschreiben wie auch das Erstellen von Zahlungsplänen. 

Grundleistungen

Für nach Fertigstellung abgenommene Unternehmerleistungen des Bauprojekts, beginnt nun die Zeit der Gewährleistung. Während dieser Gewährleistungszeit sind Unternehmen dazu verpflichtet, aufgetretene und festgestellte Mängel kostenfrei nachzubessern. Um Ihre Gewährleistungsansprüche durchzusetzen, unterstützt Sie Ihr Architekt bei deren Durchsetzung. Selbstverständlich können Sie auf diese Unterstützung nur setzen, wenn Sie dies zuvor vereinbart haben.



Die Mängelfeststellung sowie die Objektbegehung vor dem Ablauf der Gewährleistungszeiten sind daher die maßgeblichen Punkte dieser Leistungsphase. Darüber hinaus spielt die fach- und sachgerechte Aufarbeitung sowie die Dokumentation der folgenden Bereiche in dieser letzten Leistungsphase der HOAI eine wichtige Rolle. Aufarbeitung und Dokumentation von:

• Plananfertigungen, 
• Baugesuch, 
• Technische Einbauten, 
• Bautagebuch,
• Unterlagen der Verträge mit Handwerkern, 
• Bauablauf, etc.

Besondere Leistungen

Anweisungen für Wartung und Pflege zu erstellen sowie deren Überwachung vorzunehmen, Bestandspläne auszustellen sowie eine Verwaltung des Objekts gelten als Besondere Leistungen.