Hilfreiche Tipps, Verzögerungen am Bau zu vermeiden

Ihr Architekt ist, neben vielen anderen Punkten, für die Einhaltung des Bauzeitenplans verantwortlich. Es gilt, sicherzustellen, dass die mit den einzelnen Gewerken beauftragten Firmen, zum vereinbarten Termin Ihre Arbeiten beginnen. In der weiterführenden Bauphase prüft er den Fortgang und Fortschritt sowie die fristgerechte Fertigstellung der Arbeiten.



Um hier Abläufe im Blick behalten zu können, ist ein Architekt häufig auf der Baustelle präsent und hält während der kompletten Bauzeit engen Kontakt mit allen am Bau beteiligten Firmen. Darüber hinaus ist es seine Aufgabe, industriell erzeugte Produkte wie beispielsweise Jalousien oder Rolläden, aber auch auf der Baustelle angelieferte Fenster, Türen oder Betonfertigteiltreppen in Augenschein zu nehmen. 

Verzögerungen sind generell ein großes Problem. Verzögert sich der Zeitplan eines Gewerkes, kann ein darauf folgendes nicht im Anschluss ausgeführt werden und verzögert sich ebenfalls. Professionelle Baufirmen organisieren ihre aktuellen Baustellen intern daher mit einer engen aber realistischen Zeitplanung, die auch einen kleinen zeitlichen Puffer enthält.



Kommt es zu Verzögerungen, können Bauarbeiter eines Folgegewerks bereits an anderer Stelle im Einsatz sein und stehen schlimmstenfalls erst nach einigen Wochen wieder zur Verfügung. Eine kleine Verzögerung kann sich demnach zu einer richtig langen Durststrecke potenzieren, der Sie als Bauherr zusammen mit Ihrem Architekten durch aufmerksames Verfolgen der einzelnen Schritte entgegenwirken können. Die Folgen können nicht nur unerfreulich sein; es kann Sie auch teuer zu stehen kommen, müssen Sie länger als geplant Miete bezahlen oder haben noch eine Zwischenfinanzierung für Ihre alte Wohnung laufen.

Sollte es zu Verzögerungen kommen, die nachweislich durch den Bauträger entstanden sind, können Sie dagegen vorgehen. Ein klassisches Beispiel für eine Verzögerung sind nicht oder zu spät bestellte Bauteile, die dann nicht termingerecht eingebaut werden können. Sie können den Bauträger unter Druck setzen, die Termine einzuhalten: 

• Terminmahnung: Schriftliche In-Verzug-Setzung des Bauträgers. Schicken Sie ihm, am besten per Einschreiben, eine Aufforderung, indem Sie einen Termin für Beginn, Fortsetzung und Fertigstellung der Arbeiten setzen. Und drohen Sie auch unbedingt für den Fall des Versäumens Konsequenzen an.  
• Beschleunigung des Baufortschritts: Fordern Sie den Bauträger in schriftlicher Form auf, für eine Beschleunigung des Bauvorhabens zu sorgen. Dies können beispielsweise Überstunden an Wochenenden/ Abendstunden, mehr Mitarbeiter oder gegebenenfalls der Einsatz diverser Maschinen beziehungsweise Technik sein. Ein solches Vorgehen kann allerdings zu Nachträgen führen, die eventuell andere Schwierigkeiten mit sich bringen.

Ihrem Architekten obliegt die Aufgabe, die Einhaltung der Termine zu überwachen. Bei Nichteinhaltung kann er gegebenenfalls haftbar gemacht werden. Sie haben als Bauherr dennoch eine Sorgfaltspflicht, Ihren Architekten bei der Prüfung nach Kräften zu unterstützen, was Ihnen letztlich auch durch einen termingerechten Einzug zugute kommt. Ist eine ausführende Firma eigens verschuldet in Verzug geraten und unternimmt keinerlei Anstrengungen, diese Verzögerung wieder aufzuholen, setzen Sie oder Ihr Architekt die Firma in jedem Fall offiziell und schriftlich in Verzug.



Das Setzen einer angemessenen Nachfrist ist in jedem Fall zu empfehlen, auch wenn Ihnen der Bauträger ohnehin bereits Schadenersatz für die Verzögerung schuldet. Eine neue Baufirma mit der Vollendung der Arbeiten oder mit den noch gar nicht begonnen Bauleistungen zu beauftragen, ist der letzte Weg, der mit einer schriftlichen Kündigung der aktuellen Baufirma einher gehen würde. In solchen Fällen, empfiehlt es sich, juristischen Beistand zu suchen. 

Eine neue Baufirma lässt sich eine, meist sehr kurzfristige, Übernahme der laufenden Baustelle in aller Regel teuer bezahlen. Sie sind als Bauherr, der Ersatz sucht auch nicht in der Position, den Preis zu verhandeln. 

Bringt ein Bauträger allerdings ohne Eigenverschulden die Baustelle in Verzug, ist er verpflichtet, Sie und Ihren Architekten darüber schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dieser Umstand verbirgt sich hinter dem Begriff der Behinderungsanzeige. Für eine solche Behinderungsanzeige gibt es diverse Beispiele. Zwei dieser Beispiele:

1. Die vorgelagerten Gewerke sind in Verzug geraten
2. Die Baustelle ist ganz oder in Teilen nicht zugänglich

Um ein Fremdverschulden zu beweisen, gilt es, den in Verzug geratenen Handwerker namentlich zu nennen. Die Prüfung dieses Fremdverschuldens obliegt Ihrem Architekten, was folgendes nach sich ziehen kann:

Wurde eine Behinderungsanzeige ohne nachweisbares Verschulden Dritter gestellt, muss die Anzeige schriftlich zurückgewiesen und der Auftragnehmer zur Einhaltung der vereinbarten Termine aufgefordert werden. Wurde eine Behinderung berechtigterweise angezeigt, müssen Sie sich, gemeinsam mit Ihrem Architekten, mit der anzeigenden Firma über Zeitplanänderungen auseinandersetzen und für die einzelnen Gewerke neue Fristen für deren Fertigstellung festlegen.



Idealerweise wird, auch wenn die meisten Firmen aufgrund der Personalsituation nicht besonders flexibel sind, bei einer solchen Fristverlängerung die angezeigte Verzögerung nicht überschritten. Sind diese neuen Termine gesetzt, muss die gesamte Bauzeitenplanung daran angepasst werden und diese neue Zeitplanung muss allen beteiligten Handwerksbetrieben umgehend übermittelt werden.

Vertragsstrafen gegenüber in Verzug geratenen Auftragnehmern durchzusetzen, ist schwierig und ein Auftragnehmer wird immer versuchen, die Gründe für die Verzögerung bei Dritten zu suchen und diese haftbar zu machen. Eine daraus meist resultierende juristische Auseinandersetzung bedeutet meist eine weitere Verzögerung der Baumaßnahmen. Je kleiner das Bauprojekt, desto weniger lohnt sich ein solches Prozedere. Im Falle eines kleinen Wohnhauses sollten Sie unbedingt versuchen, sich mit dem Auftragnehmer außergerichtlich zu einigen.

Um derlei Auseinandersetzungen zu reduzieren, wurde im Januar 2018 im Bauvertragsrecht für Verbraucherbauverträge des BGB eine verbindliche Vertragsfrist eingeführt, die folgendes besagt: Für die Fertigstellung einzelner Arbeiten (oder die voraussichtliche Dauer der Ausführung) muss ein Termin – verbindlich - genannt werden. Diese Regelung soll dabei helfen, Verzögerungen, die willkürlich und ohne nachweisbare Gründe entstehen, zu reduzieren. Zudem dürfte die Regelung für Bauherren von Vorteil sein, erspart sie letztlich Ärger und möglicherweise auch Kosten, wie sie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen entstehen können. 

Leistungen eines Auftragnehmers werden erst mit ihrer tatsächlicher Erbringung vergütet. Bei sorgfältiger und lückenloser Prüfung der einzelnen Abschlagsrechnungen dürfte es nicht zu Über-Zahlungen kommen. Für Sie als Bauherr entstünde aufgrund dieses Sachverhalts bei Zahlungsunfähigkeit ihres Auftragnehmers kein wirtschaftlicher Schaden. So einfach ist es allerdings nicht: Es wird eine Wartezeit geben, bis der Insolvenzverwalter darüber entscheidet, ob die Firma die begonnen Arbeiten zu Ende führt oder diese an eine andere Firma abgibt.



Übergehen Sie jedoch eine solche Wartezeit, können Sie vom Insolvenzverwalter auf Schadenersatz verpflichtet werden. Daher fordern Sie den Insolvenzverwalter, sofort nach dessen Wahl auf, das weitere Vorgehen möglichst umgehend zu entscheiden. Eine frühzeitige Klärung dieses Punktes, ermöglicht es Ihnen, gegebenenfalls rasch nach einem alternativen Bauträger zu suchen. Um Überraschungen vorzubeugen, informieren Sie sich im Vorfeld möglichst gründlich und umfassend über die finanzielle Lage des Auftragnehmers.