Verbraucherbauvertrag - Stärkung der Bauherrenrechte
Verbraucherbauvertrag - Informationspflichten schon vor Abschluss des Bauvertrags
Bis Ende 2017 bestand eine Baubeschreibung vielfach nur aus einem Prospekt mit bunten Animationsbildern und einer eher atmosphärischen Beschreibung über Wohnkomfort, Gemütlichkeit und zeitgemäßen Lebensstil. Dazu der Endpreis – mehr nicht. Ein solcher Prospekt kann inzwischen allenfalls noch zur Akquisition von Interessenten dienen.
Nach den Forderungen des neuen Verbraucherbauvertrags muss eine ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung eine Vielzahl an Einzelpositionen enthalten, z.B. Angaben über
- Haustyp und Bauweise
- Baupläne und Wohnflächen
- Ausführung der Gewerke und Ausbaustufen.
- der energetische Leistungsstandard (KfW-Effizienz)
- Brand- und Schallschutzstandards
- Beschreibungen des Innenausbaus
- Beschreibungen der gebäudetechnischen Anlagen
- die kalkulierten Kosten der betreffenden Positionen
Eine solche Bau- und Leistungsbeschreibung ist für die Bauunternehmung zwar sehr aufwändig, dient aber beiden Seiten der Transparenz und als rechtsverbindliche Basis. Vor allem die Angaben zum energetischen Leistungsstandard sind für die Gewährung von Fördermitteln der KfW-Bank ausschlaggebend. Sie als Bauherr können zudem nachprüfen (lassen), ob baurechtliche Vorgaben eingehalten, technische, bauphysikalische und statische Anforderungen erfüllt werden und die kalkulierten Preise einem Angebotsvergleich standhalten.
Verbraucherbauvertrag - Konkrete Termine für Fertigstellung und Einzug
Teil der Baubeschreibung ist auch die Nennung eines konkreten Einzugstermins und/oder der Fertigstellungstermin.
Diese Forderung stößt bei den Bauunternehmen auf Vorbehalte, weil nicht selten die Erteilung der Baugenehmigung auf sich warten lässt. Gründe für Verzögerungen können sein, dass die verantwortliche Behörde zusätzlichen Klärungsbedarf z.B. hinsichtlich des Baugrundes (Kontaminierung, Erdrutschgefahr etc.) geltend macht. Deshalb ist alternativ zum Fertigstellungs- oder Einzugstermin in der Baubeschreibung häufig die Bauausführungszeit genannt. Diese nennt den Zeitraum ab Baubeginn (nach Vorlage der Baugenehmigung) bis zur Schlüsselübergabe.
Verbraucherbauvertrag - Widerrufsrecht und notarielle Beurkundung
Verbraucher haben weitgehende Rechte, einen abgeschlossenen Vertrag kurzfristig zu widerrufen. Das gilt auch beim Abschluss eines Verbraucherbauvertrags. Über dieses Recht hat das Bauunternehmen den Bauherrn mit Übergabe der Vertragsunterlagen zur Unterschrift (in denen alle oben erwähnten Angaben enthalten sind) schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dafür gibt es einen anerkannten Vordruck als Anlage 10 EGBGB (zu Artikel 249 §3), in den die Namen des Bauherrn, Anschrift und Telefonnummer (ggf. Telefaxnummer und E-Mail-Adresse) sowie der Name des ausführenden Unternehmens, einzutragen sind.
Verpflichtend ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags mit einem Bauunternehmen/Bauträger. Ist dies geschehen, erlischt das Widerrufsrecht. Demzufolge gilt dieses nur im Vorfeld der notariellen Beurkundung beispielsweise, wenn Änderungswünsche vereinbart wurden. Zum Beurkundungstermin sollten Sie also sicher sein, dass diese Änderungen in den Vertrag in Ihrem Sinne übernommen wurden.
Verbraucherbauvertrag - Verbesserungen des Zahlungsplans
Bekanntlich wird der Gesamtbetrag beim Neubau Ihres Hauses (oder Ihrer Eigentumswohnung) in mehrere Tranchen aufgeteilt, die sich üblicherweise nach der Fertigstellung von Bauabschnitten richten. Die Höhe der Raten ist zwar verhandelbar, wird aber zumeist vom Bauträger vorgegeben. In der alten Regelung war es deshalb eine Einteilung möglich, wonach die letzte fällige Rate nach Fertigstellung nur noch einen geringen Betrag (1 - 5 % der Gesamtsumme) ausmachte.
Wenn aber die komplette Bauabnahme erst zum Übergabetermin geplant ist und zu diesem Zeitpunkt von Ihnen oder einem beauftragten Fachmann noch Baumängel erkannt werden, ist die Motivation des Bauträgers nicht sehr groß, diese Mängel rasch zu beseitigen.
Diese Praxis hat den Gesetzgeber dazu bewogen, in den Regelungen zum neuen Verbraucherbauvertrag festzuschreiben, dass Sie als Bauherr zehn Prozent der Bausumme sowie zusätzlich fünf Prozent des Gesamtwerklohnes zurückhalten dürfen, bis die Mängel beseitigt sind. Davon abweichende Regelungen in den AGB des Bauträgers sind daher unzulässig (§ 309 BGB, Nr. 15).
