Ausbauhaus oder Bausatzhaus: für Sparfüchse und starke Typen mit handwerklichem Geschick

Keine Frage, mit zwei linken Händen schaffen Sie bestenfalls eine Bauruine. Über so viel Realitätssinn für die Aufgabe sollten Sie daher verfügen, um zu beurteilen, ob Ihre handwerklichen Fähigkeiten und die Ihrer Verwandten und Freunde für ein so kapitales Projekt ausreichen. Dazu gleich am Anfang ein Rat: Sie sollten einem gelernten Sanitärinstallateur und einem Elektriker unbedingt die betreffenden Arbeiten zur professionellen Ausführung überlassen. Und nicht nur das – alle Beteiligte sollten auch über ein gehöriges Maß an Muskelkraft und seelischer Belastbarkeit verfügen. Denn die werden sie brauchen, um das Projekt zu stemmen. 

Nun aber genug der Bedenkenträgerei! Sie sind gewiss nicht der Erste, der sich in das „Abenteuer Hausbau mit Eigenleistung“ stürzt. Und die Vielzahl der erfolgreich errichteten Bausatz- und Ausbauhäuser beweist: Es geht!

Eigentlich erklären sich beide Begriffe selbst. Aber zum sicheren Verständnis zwei Erläuterungen:

Beim Bausatzhaus, das oft auch – je nach Umfang der vereinbarten Eigenleistung des Bauherrn – Mitbauhaus genannt wird, gibt es hinsichtlich der Bauweise hauptsächlich drei Varianten: Blockbohlen-, Mantelbeton- und Massivhaus-Bauweise. In jedem Fall erhalten Sie alle Baumaterialien, je nachBauweise vom Hohlblockstein über den Sack Zement bis zum Farbeimer, inklusive der Baupläne. Die Lieferungen erfolgen frei Baustelle, sukzessive nach Baufortschritt. So erstellen Sie das ganze Haus, inklusive Innenausbau. 

In aller Regel begleitet ein Bauleiter des Anbieters Ihre Arbeit. Mitunter werden Ihnen in Workshops zu  bestimmten Gewerken auch das erforderliche Fachwissen und handwerkliche Fertigkeiten vermittelt. Je nach Ihrer Qualifikation wird auch empfohlen, für jedes Gewerk einen Fachhandwerker beratend oder auch aktiv hinzuzuziehen. Zwingend vorgeschrieben sind gelernte Elektroinstallateure bei der Realisierung der Hauselektrik. 

Das Ausbauhaus ist ein Angebot an passionierte Heimwerker. Das heißt, der Rohbau wird vom Anbieter errichtet. Je nach von Ihnen gewählter Ausbaustufe sind beispielsweise schon die Leerrohre für die Elektrokabel, die Sanitärinstallationen im Rohbaustadium sowie komplett installierte Fenster vorhanden. Zudem gibt es zahlreiche Leistungsvarianten bezogen auf die Ausbaustufe des Rohbaus. Auch Fertighaushersteller bieten mittlerweile ihre Erzeugnisse in meistens drei bis vier Ausbaustufen an. In der Regel geht es darum, Wände und Böden zu bearbeiten, evtl. Zwischenwände in Gipskarton-Bauweise einzuziehen, die Bad-Armaturen anzubringen, Badewanne und/oder Duschkabine einzubauen. Die Elektroinstallationen sollten Sie unbedingt einem gelernten Fachmann überlassen.

In beiden Fällen gilt: 

• Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vielzahl der Anbieter und ihre Angebote
• Treffen Sie eine Vorauswahl z.B. hinsichtlich Hauscharakter und das vorherrschende Baumaterial (Holz, Porenbeton, Holzspanstein)
• Prüfen Sie genau, welche Leistungen in den Angeboten enthalten sind
• Beurteilen Sie selbstkritisch, ob Sie die Fertigkeiten beherrschen, die für die Eigenleistungen gefordert werden.
• Bedenken Sie, dass je preiswerter das Angebot, desto größer die Eigenleistung ist 
• Rechnen Sie mit hohem Zeitaufwand. Allgemein werden bei einem Bausatzhaus mindestens 1.000 Arbeitsstunden Eigenleistung veranschlagt   
• Wie bei jedem Bauvorhaben: Kalkulieren Sie nicht auf Kante. Es wird immer teurer als ursprünglich gedacht!

Die Frage: „Wieviel Geld kann ich sparen?“ ist nicht seriös zu beantworten. Sowohl beim Bausatz- als auch beim Ausbauhaus kommt es auf den Anteil der Eigenleistung an, die von Anbieter zu Anbieter und sogar je nach Modell variabel angeboten wird, um möglichst vielen Interessenten ein passendes Angebot machen zu können. Klar ist, dass das Sparpotenzial bei einem Bausatzhaus bei weitem größer ist und mehrere zehntausend Euro betragen kann als beim Ausbauhaus, wo der Rohbau vom Anbieter komplett erstellt wird. 

Wer also gewohnt ist, körperlich zu arbeiten, seelisch belastbar ist, womöglich Handwerker im Bau- oder Baunebengewerbe ist und über eine verlässliche Truppe an Kumpels verfügt, die mitmachen, dem ist ein Bausatzhaus zu empfehlen. Denn damit besteht die beste Aussicht, dass er in angemessener Zeit, professioneller Qualität und für vielleicht die Hälfte der Baukosten eines herkömmlichen Eigenheimbaus sein neues Zuhause selbst hinstellt.

Für das Ausbauhaus gilt hinsichtlich der möglichen Eigenleistung im Prinzip das Gleiche, vor allem für gelernte Maler, Stuckateure und Trockenbauer – mit der Einschränkung, dass sich die Eigenleistung nur auf den Innenausbau bezieht, das Einsparpotenzial also bei weitem nicht so groß ist. Aber auch begeisterte, versierte Heimwerker, die endlich einmal ihren gesamten Gerätepark von der Bohrmaschine über die Handkreissäge bis zum Elektrohobel semi-professionell einsetzen wollen, können ohne weiteres um die zehntausend Euro einsparen. Es geht also mehr als beim Bausatzhaus hier um den ideellen Wert, am eigenen Haus auch buchstäblich konstruktiv mitzuarbeiten.

In beiden Fällen – Bausatzhaus und Ausbauhaus – müssen Sie sich selbst um die Baugenehmigung kümmern. 

Wenn Sie es nicht schon vor Erwerb eines Baugrundstücks getan haben, sollten Sie sich über die örtlichen Bauvorschriften für das Grundstück informieren. Erst dann macht es Sinn, nach einem passenden Eigenheim zu suchen, das diesen Vorschriften entspricht. Zu den einfachsten Kriterien, die beachtet werden müssen, zählen z.B. die giebelseitige oder traufenseitige Gebäudeausrichtung, maximale Gebäudehöhe und Satteldachbauweise. Bei der Baubehörde finden Sie auch gewiss einen Gesprächspartner, der Ihnen bei zwei oder drei Ihrer Favoriten vorab sagen kann, ob Sie Aussicht auf eine Baugenehmigung für eines der Gebäude haben.

Diese Vorbereitung schließen Sie mit der Anforderung der Baupläne und sonstigen Unterlagen des betreffenden Hauses beim Leistungsanbieter ab,  der diese in aller Regel schon parat hält. Erst wenn Sie grünes Licht von der Baubehörde erhalten haben, unterschreiben Sie den Liefervertrag mit dem Anbieter Ihres Eigenheims in spe.

Auch die Baunebenkosten sollten Sie im Fokus behalten. Vorausgesetzt, Sie haben das Grundstück schon gekauft, wissen Sie, dass alles Geld kostet: von den Notargebühren für den Grundstückskauf über den Grundbucheintrag bis zur Grunderwerbssteuer. Damit aber nicht genug:

• Kosten, die während der Bauvorbereitung auf Sie zukommen, z.B. für: Baugenehmigung, Erschließungskosten, Anschluss von Baustrom und Bauwasser  
• Kosten während der Bauphase: Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, BG Bau Pflichtversicherung für private Helfer)

Baumängelhaftung und Gewährleistung sind  im herkömmlichen Wohnbaugewerbe ein großes Thema. Es kann von Handwerkern überraschend viel falsch gemacht werden, was vom Bauherrn zu Recht bemängelt wird – und auch nach Jahren noch geltend gemacht werden kann. Im Rahmen der Gewährleistung muss der Bauausführende nachbessern, natürlich ohne weitere Kostenberechnung. 

Bei Ausbauhäusern gilt die Baumängelhaftung, sofern Sie als Bauherr dem Lieferanten Fehler bzw. Qualitätsmängel in der Ausführung des Rohbaus nachweisen können. 

Haben Sie für bestimmte Arbeiten, die Sie selbst nicht ausführen wollen oder können, Handwerkerfirmen engagiert, sind auch diese gewährleistungspflichtig, wenn sie „gepfuscht“ haben. Wenn jedoch Ihre freiwilligen Helfer Fehler machen, können Sie diese nicht haftbar machen.

Generell gilt, dass jeder, der auf einer Baustelle arbeitet, bei der Berufsgenossenschaft Bau (BG Bau) versichert sein muss. Bei seriösen Handwerksfirmen sorgt der Chef dafür, dass seine Mitarbeiter versichert sind. Von der Versicherung ausgenommen sind lediglich Sie selbst, Ihre Ehegattin und nahe Verwandte, die stundenweise so genannte Gefälligkeitsarbeiten verrichten. 

Wenn jedoch hilfsbereite Kumpels, Nachbarn oder Berufskollegen mithelfen – auch nur stundenweise – haben diese den Status von privaten Bauhelfern und müssen zwingend von Ihnen bei der BG Bau angemeldet werden – und zwar vor Beginn der Beschäftigung. Tun Sie das nicht, zahlen Sie ein saftiges Bußgeld, wenn Sie erwischt werden – auch wenn nichts passiert. 

Da die BG Bau im Schadensfall nicht viel bezahlt, empfiehlt sich zusätzlich eine spezielle private Bauhelferversicherung. So viel sollte Ihnen die Hilfe Ihrer Freunde wert sein.