Fachwerkhaus bauen: Auf diese Dinge sollten Bauherren achten

Ein bisschen schräg, mit dicken Balken und kleinen Butzenscheiben - so sahen im Mittelalter die meisten Fachwerkhäuser aus. Doch ein Fachwerkhaus muss keine Bauweise aus der Vergangenheit sein. Auch heute können Fachwerkhäuser gebaut werden. Modern mit allem aktuellem Wohnkomfort und einem hohen energetischen Standard.

Bei Fachwerkhäusern ist vor allem die Fassade ein Erkennungsmerkmal. Die sichtbaren Holzbalken präsentieren dabei die sogenannte Skelettbauweise, die auch als Ständerbauweise bekannt ist. Die senkrecht und waagerecht verbauten Holzbalken sind dabei das tragende Gerüst für den Aufbau von Wänden und Dach, tragende gemauerte Wände gibt es aber nicht. 

Diese Skelettbauweise mit seinen geringen Abständen zwischen den Holzbalken verleihen den Fachwerkhäusern dabei ihr charakteristisches Aussehen. Im Gegensatz dazu sind bei der Ständerbauweise die Abstände zwischen den Balken sehr groß.

Im Fachjargon werden die vertikalen Balken als Ständer, Stab, Pfosten, Stiel oder Stütze bezeichnet, die diagonal verbauten Balken haben den Namen Strebe oder Schwertung. Und die quer verbauten Balken lauten Schwelle, Rähm, Riegel oder Pfette. Gefache ist die Bezeichnung für Zwischenräume. Dabei wird in der Regel Eichenholz verbaut, da es witterungsbeständig ist und nicht fault. Nur in Gegenden mit wenig Eichenbestand wird ersatzweise Tannenholz verwendet, das - richtig behandelt - ebenfalls fäulnisrestistent ist, oder auch behandeltes Leimholz.

Im Mittelalter wurden bei Fachwerkhäusern die so genannten Ausfachungen zwischen den senkrechten und waagerechten Ständern mit Flechtwerk und Lehm oder wahlweise mit Ziegeln ausgefüllt. Bei der modernen Fachwerk-Bauweise werden hingegen Holzwerkstoffplatten oder Gipsbauplatten sowie moderne Dämmmaterialien genutzt. 

Bauherren, die Ihrem Haus das gewisse Etwas geben wollen, können mit der charakteristischen Skelettbauweise auch experimentieren und weitere Baustoffe verwenden. So gibt es beispielsweise auch moderne Fachwerkhäuser mit Glasfronten. 

Wenn Sie ein Fachwerkhaus bauen wollen, sollten Sie sich dafür Experten suchen, also Baufirmen und Handwerksbetriebe, die sich auf diese Holzbauweise spezialisiert haben. In einigen Gegenden Deutschlands haben Fachwerkhäuser geradezu einen Boom erlebt, weshalb es mittlerweile einige Baufirmen gibt, die Fachwerkhäuser in ihrem Portfolio haben. 

Wichtig ist außerdem, dass Sie prüfen, ob der Bau eines Fachwerkhauses laut dem Bebauungsplan überhaupt auf Ihrem Wunsch-Grundstück zulässig ist. Schließlich hebt sich ein Fachwerkhaus optisch stark von der üblichen Bebauung ab, daher ist nicht von vornherein klar, ob so ein optischer “Hingucker” erlaubt ist.

Und wie bei jeder Bauplanung sollten Sie frühzeitig überlegen, welchen energetischen Standard Ihr Fachwerkhaus haben soll. Und wie sich das Fachwerkhaus versichern lässt.

Darf man überall ein Fachwerkhaus bauen?

Bevor Sie ein Fachwerkhaus planen, sollten Sie unbedingt überprüfen, ob dieser Haustyp auf Ihrem Grundstück in einem Wohngebiet überhaupt zulässig ist. Welcher Haustyp in welchem Umfang, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf, lässt sich dem Bebauungsplan entnehmen. Hier finden Sie auch alle Vorgaben, zum Beispiel zur maximal zulässigen Firsthöhe oder zur Dachform. Allerdings ist leider nicht immer ganz klar erkennbar, ob ein Fachwerkhaus erlaubt ist. 

Wenn im Bebauungsplan allerdings feste Vorgaben zur Fassade gemacht werden - etwa dass die Häuser eine Klinker- oder Putzfassade aufweisen müssen - können Sie davon ausgehen, dass ein Fachwerkhaus nicht zulässig ist. Diese Vorgaben gibt es häufig in so genannten Gegenden mit Siedlungscharakter. Es gibt allerdings auch Bebauungspläne, in denen es die Vorgabe gibt, dass ein Fachwerkhaus gebaut werden muss.

Es ist schwierig, die Baukosten für ein Fachwerkhaus präzise zu benennen. Wie bei anderen Haustypen auch gibt es sehr viele Möglichkeiten, wie man baut. Die Spanne reicht vom einfachen Grundriss mit begrenzter Wohnfläche bis zum aufwändig gestalteten Fachwerkhaus mit vielen Extras. Grundsätzlich zählt ein Fachwerkhaus aber sicher nicht zu den günstigen Varianten. 

Bei einem kleinen, schlüsselfertigen Fachwerkhaus mit 120 bis 150 Quadratmeter Wohnfläche sollten Sie mit rund 200.000 bis 350.000 Euro rechnen, ein Ausbauhaus liegt zwischen 150.000 und 200.000 Euro. Handelt es sich um ein größeres Fachwerkhaus von einer Wohnfläche von 200 bis 250 Quadratmetern, müssen Sie je nach Ausbaustufe mit etwa 200.000 bis 450.000 Euro kalkulieren.

Wie auch bei anderen Neubauvorhaben sollten Sie bei einem Fachwerkhaus die Immobilienfinanzierung sorgfältig planen. Daher sollten Sie im ersten Schritt ermitteln, wie viel Eigenkapital und monatlich verfügbares Budget Ihnen zur Verfügung steht. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank oder dem Kreditgeber Ihrer Wahl, zu welchen Konditionen Sie ein Darlehen bekommen könnten. 

Prüfen Sie auch die Finanzierungsmöglichkeiten über KfW-Darlehen. Dieses kann für Sie eine Lösung sein, wenn Sie nicht über sehr viel Eigenkapital verfügen, da die KfW-Mittel von einigen Banken als Eigenkapitalersatz gewertet werden. Damit können Sie im Idealfall bessere Konditionen erreichen. 

Banken bewerten Fachwerkhäuser normalerweise als abweichend von der Norm. Die Folge: Die Bank nimmt einen Abschlag beim Beleihungswert vor. Dieser ist sogar noch einmal höher, wenn das Fachwerkhaus ein Reetdach erhalten soll, denn diese Form der Dacheindeckung gilt als zusätzliche Besonderheit und kann zu einem weiteren Bewertungsabschlag führen.

Keine Frage: Sind Sie ein Liebhaber von Fachwerkhäusern, werden Sie sich vermutlich nicht so schnell abbringen lassen von Ihrem Bauvorhaben. Trotzdem sollten Sie sich noch mal alle Vor- und Nachteile vor Augen führen. 

Die Vorteile:

• Flexibler Grundriss: Da die Elemente zwischen den Ständern keine tragende Funktion haben, sind Sie freier bei der Grundrissplanung als bei einem Massivhaus
• Gutes Raumklima: Da Sie bei einem Fachwerkhaus eher traditionelle Materialien wie Lehm- oder Kalkzementputz verwenden, weisen Fachwerkhäuser aufgrund eines regulierten Feuchtigkeitshaushalts oft ein gesünderes Raumklima auf

Die Nachteile:

• Häufig höhere Baukosten und längere Bauzeit: Nicht nur die Baukosten sind bei einem Fachwerkhaus oft höher, auch die Bauzeit ist mit rund acht Monaten länger als beim Fertighaus in Holzständerbauweise
• Baufinanzierung schwierig: Da die Banken ein Fachwerkhaus oft als Besonderheit einstufen, kann sich eine Baufinanzierung möglicherweise schwieriger gestalten