Sicherheit bei Bau und Kernsanierung: Auf welche Schutzmaßnahmen kommt es an?

Denn bricht man alles herunter, dann verbleiben rund um das Thema Sicherheit einige zentrale Punkte:

• Der „Bauherr“ ist nicht nur ein salopp verwendeter Begriff für den (angehenden) Hausbesitzer, sondern eine baurechtlich festliegende Bezeichnung. Er ist derjenige, in dessen Namen sämtliche Baumaßnahmen eingeleitet werden und er ist gemäß einem Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz derjenige, der den Bauantrag unterzeichnet hat. Damit steht eines fest: Der Bauherr ist nicht in jedem Fall derjenige, der das Gebäude (später) besitzt und bewohnt. Das ist beispielsweise bei einem Bauträger der Fall. Wer jedoch als Privatperson in klassischer Manier baut oder kernsaniert, der ist in den allermeisten Fällen der rechtliche Bauherr, da alle Maßnahmen für ihn, in seinem Namen und auf seine Kosten durchgeführt werden – und er obendrein der spätere Nutznießer des Ergebnisses sein wird.
• Wer Bauherr ist, der ist gleichsam derjenige, der alles veranlasst und in Auftrag gibt – egal wer am Bau was in welcher Konstellation erledigt. Der Bauherr ist demnach sowohl der ultimative Auftraggeber für einzelne beteiligte Firmen und Helfer wie er ebenso diese Rolle beibehält, wenn er einen Generalunternehmer beauftragt.
• Wer die Bauherrschaft hat, dem obliegt aufgrund seiner Rolle als Auftraggeber gleichsam die finale Verantwortung über absolut alles, was auf der Baustelle geschieht. Das gilt zunächst selbst dann, wenn er – wie bei privaten Immobilien sehr häufig der Fall – lediglich verschiedene Baufirmen, Architekten und andere Profis mit der Durchführung beauftragt.

Einfach formuliert: Der (gesetzliche) Bauherr verursacht durch sein Handeln (sprich: das Auslösen von Bauarbeiten) Gefahrenquellen, die so zuvor noch nicht bestanden. Dadurch ist er der primäre Verantwortliche für die Beachtung und Durchsetzung sämtlicher damit verbundener Gesetze und außerdem zumindest teilweise haftend.

Dadurch hat der Bauherr ohne weitere Maßnahmen erst einmal sowohl die Verantwortung als auch Haftung für alles, was bei seinem Projekt schiefgehen könnte – fachsprachlich nennt sich das Bauherrenhaftung:

• Das Nichteinhalten von bundesweiten, bundeslandspezifischen oder örtlichen Bauvorschriften.
• Allgemeine Sicherheitsmängel auf der Baustelle.
• Schäden bei Dritten, etwa auf dem Nachbargrundstück.

Zudem bezieht sich das auf alle drei Schadensformen, das sind:

1. Personenschäden: Sämtliche Schäden an Leib und Leben von Menschen. Sie reichen demnach von Verletzungen bis zum Tod und umfassen unter anderem die Zahlung von Schmerzensgeld.
2. Sachschäden: Alle Schäden, die an etwas entstehen, das gesetzlich als Sache definiert ist.
3. Vermögensschäden: In diesem Zusammenhang sind unechte Vermögensschäden gemeint. Das sind finanzielle Nachteile, die durch einen Sach- oder Personenschaden entstehen. Beispiel: Jemand bricht sich auf der Baustelle ein Bein, kann dadurch nicht arbeiten, wodurch ihm wiederum finanzielle Ausfälle entstehen.

Selbst bei einem relativ kleinen Bauvorhaben bedeutet das eine sehr lange Liste von verschiedenen Gefahren. Immer gibt es jedoch eine Gemeinsamkeit: Der Bauherr ist der primär für alles Verantwortliche und somit Haftende – ja, selbst wenn er keine unmittelbare Schuld durch eigenes Handeln oder Unterlassen trägt. Dadurch ist er automatisch diejenige Person, auf die Paragraph 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zutrifft:

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

Nun weiß der Gesetzgeber, dass Immobilien der Quell für verschiedenste Gefahren sind. Aus diesem Grund existiert hier die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Sie umfasst ein sehr breites Themengebiet von unterschiedlichsten Positionen, darunter eben auch eine Baustelle.

Grundsätzlich bedeutet die Verkehrssicherungspflicht (bezogen auf Bauen und Sanieren) nichts anderes, als dass der Bauherr die Pflicht hat, verschiedene notwendige und zumutbare Vorkehrungen zu treffen, damit keine Schäden auftreten. Unterlässt er das und tritt ein Schaden ein, dann greift Punkt 1 des zitierten Paragraph 823 BGB: Er hat vorsätzlich oder (wahrscheinlicher) fahrlässig das Recht eines anderen verletzt. Etwa das auf körperliche Unversehrtheit.

Nun mag sich mancher Leser zurecht fragen, man einem privaten Bauherrn, der beim Thema Bausicherheit höchstwahrscheinlich ein Laie ist, eine solche Verantwortung auferlegen kann. Die einfachste Antwort darauf: Der Bauherr ist eben derjenige, auf dessen Wunsch alle Arbeiten durchgeführt werden. Es wäre daher rechtstaatlich fragwürdig, jemand anderen zur Verantwortung ziehen zu wollen.

Für die Praxis noch bedeutender ist jedoch das, was der Gesetzgeber aus genau diesem Grund ermöglicht:

• Zunächst einmal muss der Bauherr lediglich solche Sicherungsmaßnahmen treffen, die gegen erwartbare, naheliegende Gefahren schützen. Er müsste beispielsweise deshalb die Baugrube mit einem festen, nicht einfach übersteigbaren Zaun sichern, damit keine Unbefugten die Baustelle betreten. Er müsste jedoch keinesfalls ringsherum Betonpoller aufstellen, damit nicht etwa ein Auto in die Grube rutschen könnte. Heißt, er muss nicht gegen sämtliche theoretisch und praktisch möglichen Risiken sichern, sondern lediglich gegen eine deutlich kleinere Gruppe von Gefahren, die durch die Natur einer Baustelle realistisch erwartbar sind.
• Zudem gibt es für den Bauherrn sehr umfassende Möglichkeiten, die tatsächliche und rechtliche Verkehrssicherungspflicht an Dritte zu delegieren – an Leute, die aufgrund ihrer Erfahrung und ihrer beruflichen Ausbildung sehr viel besser darin bewandert sind, die typischen Baustellengefahren zu kennen, zu erkennen und entsprechende Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen.

Nehmen wir eine der wichtigsten und gefahrenträchtigsten Maschinen auf der Baustelle, den Kran. Durch den Einsatz dieses Geräts entstehen verschiedenste Risiken und bestehen demnach sehr umfassende Vorgaben für einen sicheren Betrieb. Dies beginnt bei einem ordnungsgemäßen Stabilisieren des Untergrundes vor Aufstellung, umfasst ein stets korrektes Sichern der Ladung und endet noch längst nicht bei einem den Vorschriften entsprechenden Heben und Schwenken.

Keiner erwartet realistisch von einem privaten Bauherrn, also einem Laien, all diese Vorgaben zu kennen und auf deren Einhaltung zu achten. Da sind das Kranunternehmen und der Bediener die deutlich kompetenteren Ansprechpartner.

Aus diesem Grund wird mit dem Abschluss eines Dienst- oder Werkvertrags üblicherweise die Verkehrssicherungspflicht rund um das entsprechende Gewerk an das durchführende Unternehmen delegiert. Das heißt, die Durchführung aller Sicherungsmaßnahmen, Umsetzung von Unfallverhütungsvorschriften (UVV), Anweisungen der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung (DGUV) und Ähnlichem obliegt dadurch dem auftragsnehmenden Betrieb, nicht mehr dem Bauherrn; so urteilte unter anderem das Oberlandesgericht (OLG) in Hamm:

Die Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn verkürzt sich grundsätzlich, soweit er die Ausführung der Arbeiten Fachleuten überträgt. Ein Bauherr ist im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, den beauftragten Handwerker anzuweisen, für handwerkliche Arbeiten erforderliche Sicherungsmaßnahmen gegen Gefahren zu ergreifen, die der Handwerker selbst rechtzeitig erkennen und auf die er sich einstellen kann.

Jedoch: Diese Übertragung der Pflichten geschieht nicht automatisch. Aus diesem Grund sollten Bauherrn dringend sehr genau auf die Inhalte des Vertrags achten und auf eine Übernahme bestehen. Außerdem sei im vorangegangenen Zitat deutlich auf das Wort „verkürzt“ hingewiesen.

Weiterhin obliegen dem Bauherrn jedoch die Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflichten.

• Auswahlpflicht: Der Bauherr muss grundsätzlich persönlich und fachlich geeignete Betriebe auswählen. Dazu muss er sich beispielsweise Meisterbriefe oder ähnliche Befähigungszeugnisse vorzeigen lassen.
• Instruktionspflicht: Fällt dem Bauherrn im Rahmen des für Laien Zumutbaren ein Missstand auf, muss er die Auftragnehmer darauf hinweisen und zum Abstellen des Umstands anweisen.
• Überwachsungspflicht: Der Bauherr ist verpflichtet, sich regelmäßig persönlich vor Ort ein Bild über den sicheren Zustand der Baustelle zu machen.

Beim Einsatz eines Architekten kann zwar mitunter ein Teil dieser Pflichten an diesen delegiert werden. Allerdings bleibt der Bauherr aufgrund seines rechtlichen Status‘ stets mit in der Verantwortung. Und die Pflicht endet erst dann, wenn alle Arbeiten ordnungsgemäß abgeschlossen sind.

Wer mit professionellen Unternehmen baut, darf sich darauf verlassen, durch sie einen erheblichen Teil der praktischen Sicherungsmaßnahmen durchgeführt zu wissen. Das durch die verbliebenen Pflichten vorhandene Restrisiko ist dadurch überschaubar.

Deutlich komplexer wird die gesamte Thematik jedoch, wenn wenigstens ein Teil der „Bauarbeiter“ keine Profis sind, sondern ebensolche Laien wie der Bauherr selbst – oder dieser sogar in Eigenleistung zugreift. In diesem Fall kommt nicht nur ein generell niedrigerer Wissensgrad zum Tragen, sondern davon ausgelöst eine insgesamt größere Wahrscheinlichkeit für Unfälle und ähnliche Vorkommnisse.

Lange Zeit handelte es sich hierbei jedoch trotzdem um eine Art „weißen Fleck“ in der Rechtsthematik. 2020 allerdings wurde die DGUV Vorschrift 38 „Bauarbeiten“ neu aufgelegt. Ein extrem wichtiger neuer Passus findet sich gleich in Paragraph 1:

§1 Geltungsbereich

[…]

(2) Diese Unfallverhütungsvorschrift gilt für Unternehmer und Versicherte; sie gilt auch […]

• für Bauherrn, die in Eigenarbeit nicht gewerbsmäßige Bauarbeiten ausführen, gegenüber ihren Bauhelfern.

Das bedeutet, vereinfacht ausgedrückt, folgendes: Wer Bauherr ist, und private Bauhelfer einsetzt, der ist rechtlich verpflichtet, sämtliche Vorgaben der genannten UVV zu kennen, zu beachten und einzuhalten – 13 Paragraphen auf 14 Seiten.

Unterlässt der Bauherr es, all diese Verpflichtungen umzusetzen, und geschieht dann etwas, dann trifft ihn die volle Wucht der Verantwortung. Denn letztlich ist er in diesem Fall der einzige Verantwortliche, weil es keine professionelle Firma gibt, die sozusagen als „Haftungsfilter“ auftritt. Zudem ist die Definition von privaten Bauhelfern beziehungsweise privater Bauhilfe sehr breit:

• Alle Personen, die auf der Baustelle helfen, dies aber nicht im Rahmen einer dauerhaften Gewerbsmäßigkeit tun. Dazu zählen sämtliche Verwandte des Bauherrn ebenso wie Freunde, Bekannte, Nachbarn, Kollegen.
• Ungeachtet einer Entlohnung, sofern diese nicht in Art und Umfang über eine reine Aufwandsentschädigung hinausgeht – andernfalls wäre sowieso der Straftatbestand der Schwarzarbeit gegeben.

Praktisch hingegen verlangt die DGUV zwingend die namentliche Anmeldung aller Helfer und macht außerdem einen Unterschied zwischen zwei Arten von Tätigkeiten:

• Gefälligkeit: Dabei handelt es sich um Leistungen, deren Umfang vom Beziehungsverhältnis des Helfers zum Bauherrn abhängt, die aber eher als gering einzustufen sind. Etwa, wenn der zukünftige Nachbar nach Feierabend dabei hilft, die angelieferten Dachbalken vom Anhänger abzuladen.
• Arbeitnehmerähnliche Tätigkeit: Diese Leistungen sind umfangreicher, häufiger und ähneln deshalb dem, was ein normaler Arbeitnehmer im Rahmen seines Berufs tun würde. Etwa, wenn der Bruder des Bauherrn diesem die Böden im ganzen Haus verlegt.

Nur bei letzterem greift der genannte Versicherungsschutz. Zudem ist die Grenze zwischen beiden Tätigkeitsformen rechtlich reichlich variabel. Die Berufsgenossenschaft (BG) Bau schreibt dazu selbst in einem Merkblatt für private Bauherrn:

[…] Um festzustellen, ob die Tätigkeit eher der Privatsphäre zuzurechnen ist, muss die Beziehung zwischen dem Bauherrn und dem Helfer sowie der Umfang der Tätigkeit untersucht werden. Je enger die soziale Bindung ist, umso eher kann von einer Gefälligkeitsleistung ausgegangen werden. […]

Ferner ergibt sich aus dieser Neuregelung der DGUV-Vorschrift noch eine weitere Notwendigkeit: Kommt es auf der Baustelle zu einem Unfall, dann steht der Bauherr in der Pflicht, als Auftraggeber diese Vorkommnisse der Berufsgenossenschaft zu melden – ganz ähnlich, wie es der Betreiber eines Handwerksunternehmens in vergleichbaren Fällen tun müsste.

Fassen wir einmal zusammen: Es gibt auf einer Baustelle – ungeachtet des Arbeitsumfangs – eine große Menge von Dingen, die geschehen können. Und in zahllosen Konstellationen wird der Bauherr dabei zumindest eine irgendwie geartete teilweise Verantwortung tragen. Die Listen von Gerichtsurteilen sind voll davon.

Hier sollte wirklich jeder zwei Tatsachen bedenken:

1. Wer baut oder saniert, der hat meistens sowieso aktuell nicht viel freiverfügbares Einkommen.
2. Sowohl Personen- als auch Sach- und unechte Finanzschäden können absolut ruinös sein. Erst recht für Privatmenschen mit sowieso knappem Budget.

Heutzutage existiert praktisch kein Versicherungsunternehmen, das nicht spezielle Absicherungen oder Komplettpakete für private Bauherrn offerieren würde. Unbedingt dazugehören sollte folgendes:

Private Unfallversicherung

Wie bereits angesprochen: Der Bauherr selbst fällt in sämtlichen Konstellationen durch das Raster des gesetzlichen Unfallversicherungsschutzes. Geschieht ihm etwas, dann passiert das aus versicherungsrechtlicher Sicht in seiner Freizeit, wodurch automatisch keine Zahlung geleistet wird. Es verbleibt also nur der Schutz der Krankenversicherung und der Rentenversicherung und somit eine mitunter gewaltige Lücke. Selbst Bauherrn, die nicht planen, einen einzigen Handschlag an ihrem Projekt selbst zu tätigen, sollten sich daher, wenigstens für die Bauzeit, um eine private Unfallversicherung bemühen. Bitte bedenken: Ein Unfall kann schon dann geschehen, wenn der Bauherr nur seiner Überwachungspflicht auf der Baustelle nachkommt und dabei beispielsweise ausrutscht.

Bauherrnhaftpflichtversicherung

Egal was passiert, einige Verantwortungen verbleiben stets beim Bauherrn, wodurch dieser unwiderruflich haften muss – mit seinem privaten Vermögen. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist diesbezüglich die unumwunden wichtigste Versicherung überhaupt. Denn sie versichert jenes Restrisiko.

Mitunter kann eine bereits bestehende Privathaftpflicht einen entsprechenden Bauherrenschutz beinhalten. Tut sie das nicht, sollten Bauherrn auf eine Deckungssumme von mindestens 3 Millionen Euro achten – wobei es deutlich besser wäre, das Doppelte als Untergrenze anzusetzen. Bitte beachten: Sind Eigenleistungen geplant, müssen diese sofort gemeldet werden, weil sie zwingend mit eingepreist werden.

Grundstücks-Haftpflichtversicherung 

Alle bisherigen Versicherungen greifen nur rund um bereits begonnene Bauleistungen. Doch gerade durch den heutigen Fachkräftemangel kann es zumindest bei Bauprojekten zu Situationen kommen, in denen das unbebaute Grundstück eine gewisse Zeit lang brachliegt, bevor die Bagger rollen. Der Bauherr (oder rechtlich korrekter: Grundstückseigentümer) unterliegt jedoch selbst in diesem Fall einer Verkehrssicherungspflicht für seine Immobilie – hier zeigt sich, wie weit verästelt diese Pflicht ist und nicht nur die Bauphase umfasst. Die Grundstücks-Haftpflichtversicherung schützt vor Ansprüchen, die sich aus Schäden im Zusammenhang mit dem unbebauten Land ergeben. Etwa, weil der Besitzer bei Frost nicht der Räum- und Streupflicht nachkommt.

Natürlich sind das nicht die einzigen Versicherungen, über die sich Bauherrn Gedanken machen sollten. Was jedoch die Pflichten und Haftungsrisiken anbelangt, sind dies die mit Abstand wichtigsten Assekuranzen – auf die keiner verzichten sollte.

Dazu noch ein wichtiger Rat: Zur angesprochenen Auswahlpflicht des Bauherren sollte es unter anderem gehören, sich von jedem beteiligten Unternehmen deren Police der Berufsgenossenschaft samt Zahlungsnachweis vorzeigen lassen. Nur dann ist sichergestellt, dass die Mitarbeiter dieser Unternehmen im Schadensfall über ihren Arbeitgeber und die BG abgesichert sind.