Der Bebauungsplan - Lesen und Verstehen
Der Bebauungsplan regelt was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Der Inhalt eines Bebauungsplans wird gemäß § 9 BauGB geregelt. Bebauungspläne sind Satzungen und damit örtliche Gesetze, an die sich Bauherren halten müssen.
Bei einem qualifizierten Bebauungsplan müssen dabei mindestens die folgenden drei Festsetzungen definiert sein:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Überbaubare Grundstücksflächen
- Örtliche Verkehrsflächen
Darüber hinaus noch weitere Festsetzungen getroffen sein. Wenn auch nur eine der genannten Festsetzungen nicht im Bebauungsplan definiert ist, handelt es sich nicht um einen qualifizierten, sondern um einen einfachen Bebauungsplan. Ob einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan, spielt für die Zulässigkeit des Bauvorhabens eine Rolle sowie für die Möglichkeit, bei bestimmten Bauvorhaben eine Befreiung von der Baugenehmigung einzuholen. Die rechtliche Grundlage für den qualifizierten Bebauungsplan findet sich in § 30 BauGB ("Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans").
Wenn ein Grundstück im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Absatz 1 BauGB liegen soll, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ausschließlich danach, ob sich das Vorhaben mit den Festsetzungen des wirksamen Bebauungsplans vereinbaren lässt. § 30 Absatz 1 BauGB ist dabei als negative Formulierung zu verstehen („nicht widerspricht“). Das heißt, dass die Zulässigkeit eines Vorhabens auch dann schon zu bejahen ist, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen. Die Vorhaben müssen indes nicht positiv festgesetzt sein.
Es kann vorkommen, dass einer der vier oben angegebenen Punkte fehlt. Derartige Bebauungspläne werden als „einfache Bebauungspläne“ bezeichnet. Um die Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilen zu können, wird die Bebauung in der näheren Umgebung zum Vergleich hinzugezogen. Als rechtliche Grundlage zur Bestimmung wird §§ 34 BauGB ("Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile") herangezogen.
Zwei Verordnungen bilden die Grundlage um einen Bebauungsplan richtig interpretieren zu können:
- Baunutzungsverordnung (BauNVO)
- Planzeichenverordnung (PlanZV)
Der Bebauungsplan - Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Die Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung bestimmt, welche Nutzungen auf bestimmten Flächen bzw. Gebieten zulässig sind. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheidet dabei zwischen Bauflächen und Baugebieten. In Flächennutzungsplänen können Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerbliche Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S) ausgewiesen werden. Für Bebauungspläne sind gemäß BauNVO folgende Baugebietstypen denkbar:
| Abkürzung | Baugebiet | Charakter |
| WS | Kleinsiedlungsgebiet | Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten |
| WR | Reines Wohngebiet | ausschließlich Wohnen |
| WA | Allgemeines Wohngebiet | vorwiegend Wohnen |
| WB | Besonderes Wohngebiet | vorwiegend Wohnen, jedoch auch mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe |
| MD | Dorfgebiet | Landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe |
| MI | Mischgebiet | Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören |
| MK | Kerngebiet | vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung, Kultur |
| MU | Urbane Gebiete | Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig |
| GE | Gewerbegebiet | vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe |
| GI | Industriegebiet | ausschließlich Gewerbebetriebe; vorwiegend in anderen Baugebieten unzulässige Betriebe |
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Der Bebauungsplan - Die Planzeichenverordnung - Erklärung der Zeichen und Linien
Es werden im zeichnerischen Teil des Beauungsplans folgende Linien unterschieden:
- Baufenster: innerhalb des Baufensters muss das Gebäude errichtet werden,
- Baugrenzen: dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden und
- Baulinien: an der Baulinie hingegen muss zwingend gebaut werden.
Die Art der baulichen Nutzung lässt sich der Nutzungsschablone entnehmen:
Maß der baulichen Nutzung
Über das Maß der baulichen Nutzung wird festgelegt, in welchem Umfang ein Grundstück baulich ausgenutzt werden darf. Die Festlegungen und Begrenzungen können dabei über verschiedene Maßzahlen und Kennwerte erfolgen.
Grundflächenzahl (GRZ)
Sie legt das Maß der maximal überbaubaren Fläche fest. Bei einem Grundstück mit 500m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 dürfen maximal 200 m² (500m² x 0,4 = 200m²) des Grundstücks überbaut werden. Des weiteren dient die GRZ der Ermittlung ihres Anteils an den Erschließungskosten für Regenwasser.
Geschossflächenzahl GFZ
Durch die GFZ ermittelt man die Gesamtfläche aller Geschosse, also die Geschossfläche. Ein Grundstück mit einer GFZ von 1,2 und einer Grundfläche von 500m² kann mit einer Geschossfläche von 600m² (500m²x 1,2 = 600m²) bebaut werden. Damit die volle Geschossfläche ausgenutzt werden kann, so muss es zulässig sein drei Vollgeschosse zu errichten.
Anzahl der Vollgeschosse
Die Zahl der zulässigen Geschosse wird mit römischen Zahlen angegeben. „III“ bedeutet, dass das Gebäude auf dem Grundstück maximal drei Vollgeschosse errichtet werden dürfen. Steht die Zahl in einem Kreis, bedeutet das, dass diese Geschosszahl zwingend einzuhalten ist, sprich dass ein dreigeschossiges Haus errichtet werden muss.
Dachform
Der Bebauungsplan enthält oft auch Vorgaben zur Dachform. Bei den Vorgaben zur Dachform wird unterschieden zwischen:
Flachdach (FD), Pultdach (PD), Versetztem Pultdach (vPD), Satteldach (SD), Walmdach (WD), Krüppelwalmdach (KWD), Zeltdach (ZD), Tonnendach (TD), Mansarddach (MD)
Ergänzt wir die Dachform meist duch folgende Angaben:
- Firsthöhe (FH), gemessen in Metern zwischen First und Boden
- Traufhöhe (TH), gemessen in Metern zwischen Dachhaut und Boden,
- bei Hanglagen enthält der B-Plan Angaben für die Hang- und Talseite.
- Dachneigung (DN), angegeben in Grad und abhängig von der Dachform
- Firstrichtung
Bauweise
Die Bauweise gemäß Bebauungsplan kann als offen oder geschlossen festgesetzt werden. Die offene Bauweise kennzeichnet sich dadurch, dass bei den Gebäuden ein seitlicher Grenzabstand einzuhalten ist. Dies sind z.B. Einzel- und Doppelhäuser und auch Hausgruppen bis max. 50 Meter Länge. Garagen und Stellplätze dürfen dabei an die Grenze gebaut werden. Bei der geschlossenen Bauweise gibt es keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände bei der geschlossenen Bauweise werden als Brandwände bzw. Gebäudeabschlusswände errichtet. Beispiele für die geschlossene Bauweise sind Blockbebauungen und Kettenbauten bei der Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut werden.
offene Bebauung (o): Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) mit festgelegtem Grenzabstand, Ausnahmen für Garagen und Carports
geschlossene Bebauung (g): Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R) ohne seitlichen Grenzabstand
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SERIE BEBAUUNGSPLAN AUF IMMOPORTAL.COM
Wo, was und wie darf gebaut werden? In unserer Serie beleuchten wir die vielfältigen Aspekte der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Bekommen Sie einen Überblick zum Thema und erfahren Sie in weiteren Artikeln,
- wie sich der qualifizierte und der einfache Bebauungsplan voneinander unterscheiden,
- wie die Aufstellung eines Bebauungsplans funktioniert,
- welche Besonderheiten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelten,
- welche Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan möglich sind,
- inwiefern Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sind,
- welche Rolle dabei städtebauliche Satzungen spielen und
- welche Möglichkeiten der Bebauung es bei Vorhaben im Außenbereich gibt.
- was die Sicherung der Erschließung für Ihr Bauvorhaben bedeutet.
