Was sind Baulasten? Welche Arten gibt es und wie kann man diese löschen?

• Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden, die das Grundstück betreffen.
• Die Baulast kann die Bebauung eines Grundstücks oder die Nutzung einer Immobilie betreffen.
• Eine Baulast beseitigt öffentlich-rechtliche Hindernisse bei der Grundstücksbebauung und besteht zum Vorteil einer dritten Person.
• Baulasten werden ins Baulastenverzeichnis eingetragen.
• Voraussetzung für die Eintragung einer Baulast ist die Zustimmung des Eigentümers des zu belastenden Grundstücks.
• Die Kosten für den Eintrag der Baulast ins Baulastenverzeichnis zahlt derjenige, der von der Baulast profitiert.
• Eine Baulast ist an ein Grundstück gebunden und bleibt auch beim Grundstücksverkauf oder im Erbfall erhalten.
• Baulasten können nur gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht und die Baubehörde der Löschung zustimmt.
• Kaufinteressenten sollten vor Unterzeichnung des Kaufvertrags prüfen, ob Baulasten bestehen, da der Notar nicht dazu verpflichtet ist, auf etwaige Baulasten hinzuweisen.
• Da eine Baulast die Nutzung einschränkt, kann der Wert der Immobilie sinken.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die Grundstückseigentümer über gültige bauordnungsrechtliche Vorschriften hinaus für ihre Grundstücke übernehmen können. Diese Verpflichtungen erfolgen durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und werden durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam.

Eingeführt wurde die Regelung der Baulast, um größere Freiheiten bei der Umsetzung von Bauvorhaben zu ermöglichen oder die Bebauung eines Grundstücks überhaupt zu ermöglichen. Denn insbesondere für die Bebauung kleinteiliger oder ungünstig gelegener Parzellen können bauordnungsrechtliche Vorschriften eine große Herausforderung darstellen. Das betrifft zum Beispiel:

• Zufahrtswege
• Gebäudeabstände
• Freiflächen

Vor der Einführung der Baulast wurden hierzu oft privatrechtliche Vereinbarungen getroffen, etwa in Form von Grunddienstbarkeiten. Diese haben jedoch den Nachteil, dass sie ohne Mitsprache der Behörde geändert oder aufgehoben werden können. So konnten baurechtswidrige Zustände entstehen – anders als bei der öffentlich-rechtlichen Regelung der Baulast.

Bis auf Bayern haben alle Bundesländer Vorschriften zur Baulast in ihrer jeweiligen Landesbauordnung aufgenommen.

Die gesetzlichen Regelungen zur Baulast sind in § 83 der Musterbauordnung (MBO) wie folgt definiert:

„(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.“

„(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden."

„(3) Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam."

„(4) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch eingetragen werden

1. andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen,

2. Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte."

„(5) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen."

Die Baulasten werden in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Hier ein Überblick über die jeweils zutreffenden Paragrafen zur Baulast:

Eine Baulast muss den Zweck erfüllen, baurechtliche Vorschriften zu sichern. Eine Verpflichtung wird in der Regel dann als Baulast zugelassen, wenn die Bauaufsichtsbehörde für die Durchsetzung der Verpflichtung zuständig ist. Sie kann nur aus einem konkreten Anlass heraus begründet werden, etwa bei der Beantragung eines Bauvorhabens.

Mit der Abstandsflächenbaulast können erforderliche Abstandsflächen für ein Grundstück auf benachbarte Grundstücke ausgedehnt werden. So müssen Eigentümer einen Abstand von mindestens drei Metern zu der benachbarten Immobilie einhalten. Diese Flächen dürfen nicht bebaut werden und müssen eigentlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Sollte das nicht möglich sein, muss eine Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück eingetragen werden.

Abstandsflächenbaulast gemäß § 7 LBO BW

„Soweit nach diesem Gesetz oder nach Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Abstände und Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen müssen, dürfen sie sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Vorschriften, nach denen in den Abstandsflächen bauliche Anlagen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, bleiben unberührt.“

Ein Beispiel zur Abstandsflächenbaulast

Ohne Baulast erlaubt der erforderliche Grenzabstand von jeweils 3 m auf Grundstück 2 eine Bebauung von lediglich 6 m Breite. Durch eine 2 m breite Abstandsflächenbaulast auf Grundstück 1 kann entsprechend Bebauungsbreite hinzugewonnen werden. Bei einer Bebauung von Grundstück 1 müssen nun 5 m Abstand zu Grundstück 2 gehalten werden.

Vor allem in Innenstädten ist für Immobilien eine gewisse Anzahl an Stellplätzen vorgeschrieben. Sollte auf dem eigenen Gelände zu wenig Platz dafür sein, sichert die Stellplatzbaulast die erforderlichen Stellplätze für ein Grundstück auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung. Allerdings muss der Eigentümer des Nachbargrundstücks der Baulast zustimmen. Meist ist für die Nutzung des benachbarten Grundstücks ein Entgelt zu entrichten.

Stellplatzbaulast gemäß LBO BW (§ 37 Abs. 5)

„Die notwendigen Stellplätze oder Garagen sind herzustellen

1. auf dem Baugrundstück,

2. auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung oder

3. mit Zustimmung der Gemeinde auf einem Grundstück in der Gemeinde.

Die Herstellung auf einem anderen als dem Baugrundstück muss für diesen Zweck durch Baulast gesichert sein. Die Baurechtsbehörde kann, wenn Gründe des Verkehrs dies erfordern, mit Zustimmung der Gemeinde bestimmen, ob die Stellplätze oder Garagen auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück herzustellen sind.“

Ein Beispiel zur Stellplatzbaulast

Für die beabsichtigte Bebauung von Grundstück 2 müssen fünf Stellplätze nachgewiesen werden. Damit das Grundstück wirtschaftlich bebaut werden kann, beispielsweise zur Vermeidung einer Durchfahrt, sichert eine Stellplatzbaulast auf Grundstück 4 die erforderliche Fläche.

Hat ein Grundstück keinen direkten Zugang an das öffentliche Straßenverkehrs- oder Leitungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom), ermöglicht eine Erschließungsbaulast die entsprechenden Zugänge über ein benachbartes Grundstück laufen zu lassen.

Erschließungsbaulast gemäß LBO BW (§ 4 Abs. 1)

„Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn keine Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen.“

Ein Beispiel zur Erschließungsbaulast

Die Bebauung des Grundstücks 2 ist nur durch eine Erschließungsbaulast auf Grundstück 1 möglich, die die Zufahrt zur Straße sichert.

Die Vereinigungsbaulast ermöglicht, dass ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet wird. Die Grundstücke bilden eine bauordnungsrechtliche Einheit, solange die Bebauung besteht.

Vereinigungsbaulast gemäß LBO BW (§ 4 Abs. 2)

„Die Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken ist zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.“

Ein Beispiel zur Vereinigungsbaulast

Vor der Errichtung des Gebäudes auf den Grundstücken 3 und 4 muss eine Vereinigungsbaulast begründet werden. Die Vereinigungsbaulast der Grundstücke 2 und 5 garantiert, dass diese auch bei getrennter Veräußerung als wirtschaftliche Einheit erhalten bleiben.

Diese Baulast sichert vorgeschriebene Spielflächen für Kinder auf einem Grundstück in unmittelbarer Nähe, das gefahrlos erreichbar sein muss. Die Spielflächenbaulast oder Kinderspieflächenbaulast ist bei Immobilien mit mehr als fünf vermietbaren Wohnungen notwendig, wenn die gesetzlich geforderte Spielfläche nicht auf dem eigenen Grundstück hergestellt werden kann. Aufheben können die Behörden eine Kinderspielflächenbaulast zum Beispiel, wenn Seniorenwohnungen geplant sind. Genauso können Eigentümer von Pflegeappartements oder einer Gewerbeimmobilie eine bestehende Spieflächenbaulast löschen lassen, wenn die Baubehörde zustimmt.

Spielflächenbaulast gemäß LBO BW (§ 9 Abs. 2)

„Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen, die jeweils mindestens zwei Aufenthaltsräume haben, ist auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe auf einem anderen geeigneten Grundstück, dessen dauerhafte Nutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert sein muss, ein ausreichend großer Spielplatz für Kleinkinder anzulegen. Die Art, Größe und Ausstattung der Kinderspielplätze bestimmt sich nach der Zahl und Größe der Wohnungen auf dem Grundstück. Es genügt auch, eine öffentlich-rechtlich gesicherte, ausreichend große Grundstücksfläche von baulichen Anlagen, Bepflanzung und sonstiger Nutzung freizuhalten, die bei Bedarf mit festen oder mobilen Spielgeräten für Kleinkinder belegt werden kann. Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht, wenn die Art der Wohnungen einen Kinderspielplatz nicht erfordert.“

Ein Beispiel zur Spielflächenbaulast

Bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf Grundstück 2 muss eine Spielfläche für Kinder zur Verfügung gestellt werden. Da auf dem Grundstück selbst kein ausreichender Platz ist, wird die Herstellung einer Spielfläche durch eine Baulast auf dem benachbarten Grundstück 1 gesichert.  

Die Standsicherheitsbaulast gewährleistet, dass gemeinsame Bauteile von zwei oder mehreren Gebäuden, die auf unterschiedlichen Grundstücken stehen, beim Abbruch eines Gebäudes erhalten bleiben, wenn ansonsten die Statik der anderen Gebäude gefährdet würde. Das bedeutet, der Eigentümer des einen Grundstücks muss Teile des Nachbarhauses auf dem eigenen Grundstück dulden. Das kann zum Beispiel bei einer Brandwand der Fall sein.

Standsicherheitsbaulast gemäß LBO BW (§ 13 Abs. 2 LBO)

„Die Verwendung gemeinsamer Bauteile für mehrere bauliche Anlagen ist zulässig, wenn durch Baulast und technisch gesichert ist, dass die gemeinsamen Bauteile beim Abbruch einer der aneinanderstoßenden baulichen Anlagen stehen bleiben können.“

Ein Beispiel zur Standsicherheitsbaulast

Die Gebäude auf den Grundstücken 1 und 2 werden nach der Begründung einer Baulast zur Standsicherheit mit einer gemeinsamen Brandwand errichtet.

Die Anbaulast verpflichtet zu einer geschlossenen Bauweise. Das bedeutet, Bauherren müssen das eigene Gebäude lückenlos an die Nachbargebäude bauen. Vor allem in innerstädtischen Gebieten ist die Anbaulast Regel.

Ähnlich wie die Erschließungsbaulast stellt auch eine Überfahrbaulast sicher, dass ein Grundstück über ein anderes erreicht werden kann. So sollen Feuerwehr oder Krankenwagen auf das andere Grundstück gelangen. Die Flächen für die Zufahrt dürfen nicht bebaut werden, auch nicht durch eigens gesicherte Tore oder Türen.

Die Nutzungsmaßbaulast zieht ein Teil der möglichen Grundfläche, Geschossfläche oder Baumasse eines benachbarten Grundstücks hinzu. 

Ein Beispiel zur Nutzungsmaßbaulast

Das 256 m2 große Grundstück 1 weist eine Grundflächenzahl (GFZ) von 0,4 auf. Es darf nach dem Bebauungsplan also zu 40 % überbaut werden, was einer Fläche von 102,4 m2 entspricht. Wird eine 44 m2 große GFZ-Baulast auf Grundstück 3 begründet, vergrößert sich die anzurechnende Fläche auf 300 m2. Dadurch können auf Grundstück 1 nun 120 m2 überbaut werden.

Baulast und Grunddienstbarkeit unterscheiden sich wie folgt:

Eine Baulast kann nur entstehen, wenn die Baubehörde oder der Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks ein öffentlich-rechtliches Interesse an einem Grundstück hat. Ein rein privates Interesse genügt nicht. Außerdem müssen alle Beteiligten der Baulast zustimmen. Sobald die Baulast eingetragen wurde, ist sie verbindlich und gilt auch für alle späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Das bedeutet, die Baulast bleibt auch bei einem Hausverkauf oder wenn Sie ein Haus erben bestehen.

In den meisten Bundesländern werden Baulasten im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Baubehörde eingetragen. Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs. Es wird von den Behörden geführt und kann dort eingesehen werden. 

Eine Ausnahme bildet Bayern. Hier werden die Verpflichtungen als Grunddienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen. Zwischen 1994 und 2016 galt diese Regelung auch in Brandenburg.

Gemäß § 83 Abs. 1 MBO kann nur der Grundstückseigentümer selbst die Eintragung einer Baulast beantragen. Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle der Baulast zustimmen. 

Die Form der Beantragung variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Erkundigen Sie sich deshalb am besten direkt bei der zuständigen Baubehörde, was für den Baulastenantrag notwendig ist. 

In der Regel sind folgende Unterlagen vorzulegen:

• Personalausweis oder Reisepass
• ausgefüllter Baulastenantrag mit Einverständniserklärung bezüglich der Baulast auf dem Grundstück
• aktueller Lageplan (vom Katasteramt)
• unbeglaubigter Grundbuchauszug für das belastende Flurstück (vom Grundbuchamt)
• Vertretungsbefugnisse
• evtl. Handelsregisterauszug (nur, wenn das zu belastende Grundstück Eigentum einer juristischen Person in Form einer Handelsgesellschaft ist)

Der Inhalt der Baulast darf sich nicht mit ohnehin gültigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften überschneiden; beispielsweise können Regelungen aus dem Bebauungsplan nicht zusätzlich zur Baulast erklärt werden. Die Erklärung des Baulastgebers muss schriftlich erfolgen (§ 83 Abs. 2 MBO).

Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Die durch die Baulast übernommenen Verpflichtungen sollen auf Dauer gesichert werden. Daher wirkt die Eintragung im Baulastenverzeichnis gegenüber dem Rechtsnachfolger selbst im Falle einer Zwangsversteigerung – anders als bei privatrechtlichen Verpflichtungen wie einer Grunddienstbarkeit (z. B. dem Wegerecht).

Wie viel der Eintrag einer Baulast ins Baulastenverzeichnis kostet, hängt von verschiedenen Punkten ab:

• Dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt
• Der Größe und dem wirtschaftlichen Wert der Baulast
• Der Höhe des Verwaltungsaufwandes

Dementsprechend unterschiedlich hoch fallen die Kosten aus: Von ungefähr 50 Euro bis 1.500 Euro ist alles möglich. Fragen Sie am besten bei Ihrer zuständigen Baubehörde nach, wie viel genau ein Eintrag ins Baulastenverzeichnis kostet.

Wer zahlt den Eintrag einer Baulast?

In der Regel zahlt die Person, die einen Vorteil aus der Baulast zieht, die Kosten für den Eintrag ins Baulastenverzeichnis.

Eine Baulast kann den Immobilienwert mindern. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Baulast die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks sehr stark einschränkt. Um herauszufinden, wie groß die Wertminderung durch die Baulast ist, sind vor allem folgende Punkte relevant:

• Die Größe und Lage der von der Baulast betroffenen Fläche.
• Das Maß der Bebauungs- und Nutzungseinschränkung des Grundstücks durch die Baulast.
• Eventuell entstehende Belästigungen durch die Baulast, wie Abgase, Staub, Lärm oder Ähnliches.
• Eventuell zusätzlich entstehende Kosten durch die Baulast.
• Eine eventuelle Entschädigung für die Baulast durch Ausgleichszahlungen.

Da es nicht ganz einfach ist, herauszufinden, wie stark eine Baulast den Wert einer Immobilie mindert, sollten Sie sich Unterstützung von einem Immobilienmakler oder Immobiliensachverständigen holen. Der Experte hat das notwendige Wissen und genügend Erfahrungswerte, um individuell zu prüfen, welche finanziellen Auswirkungen die Baulast auf Ihr Grundstück hat.

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Sowohl Verkäufer einer Immobilie als auch Käufer sollten vor Vertragsunterzeichnung im Baulastenverzeichnis prüfen beziehungsweise beim Katasteramt nachfragen, ob eine Baulast besteht. Denn der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, muss sich weder nach Baulasten erkundigen noch die Beteiligten dazu informieren. 

Als Verkäufer ist es wichtig zu wissen, ob Baulasten bestehen oder nicht, da Sie auf eigenes Risiko eine Erklärung zu den Baulasten abgeben müssen. Verschweigen Sie bewusst eine Baulast, kann der Käufer in der Regel Anspruch auf Schadenersatz erheben. 

Als Käufer einer Immobilie ist ein Blick ins Baulastenverzeichnis wichtig, da Sie mit Unterzeichnung des Kaufvertrags auch etwaige Baulasten übernehmen und es eventuelle Einschränkungen bei der Nutzbarkeit des Grundstücks gibt. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Baulasten im Kaufvertrag genannt sind. Der Notar ist nicht dazu verpflichtet, diese anzugeben und der Verkäufer ist womöglich selbst nicht über die Baulasten informiert. Sollte der Verkäufer Baulasten wissentlich verschwiegen haben, können Sie zwar Mängelansprüche gegen ihn geltend machen, die Baulast und somit die Beschränkungen bleiben aber trotzdem weiter bestehen.

Sowohl für Verkäufer als auch Käufer ist auch hinsichtlich des Kaufpreises entscheidend, ob Baulasten bestehen oder nicht, da sie sich wertmindernd auswirken. Um wie viel genau der Immobilienwert bei einer Baulast sinkt, kann Ihnen ein Immobilienmakler ermitteln.

Die Löschung einer Baulast aus dem Baulastenverzeichnis ist nur möglich, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht; dazu ist das Einverständnis der Bauaufsichtsbehörde erforderlich (§ 83 Abs. 3 MBO). Vor der Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde müssen Baulastgeber und Baulastnehmer angehört werden. Unter der Voraussetzung, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht, kann diese jedoch auch gegen den Willen des Baulastnehmers gelöscht werden. Mit der schriftlichen Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde wird die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht.

Welche Unterlagen sind notwendig, um eine Baulast löschen zu lassen?

Außer der schriftlichen Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde, müssen in vielen Bundesländern folgende Unterlagen vorgelegt werden, um eine Baulast löschen zu lassen:

• schriftliche Begründung, warum die Baulast gelöscht werden soll
• schriftliche, unterschriebene Zustimmung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks und des Eigentümers des belasteten Grundstücks
• Eigentumsnachweise für das begünstigte und belastete Grundstück
• aktuellen, maximal 14 Tage alten beglaubigten amtlichen Grundbuchauszug bis Abteilung II
• Nachweis darüber, dass es kein öffentlichen Interesses am weiteren Bestehen der Baulast gibt

Da in jedem Bundesland andere Vorschriften zur Löschung einer Baulast gelten, sollte bei der jeweiligen Baubehörde erfragt werden, welche Dokumente vorzulegen sind.

Die Baulast wird aus dem Baulastenverzeichnis entfernt, wenn die Behörde dem Antrag zustimmt.