Die korrekte Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung

Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein. 

Wohnflächenberechnung - Streitpunkte, Differenzen

Die Wohnflächenverordnung ist Anfang 2004 in Kraft getreten. Gesetzlich verpflichtend ist ihre Anwendung zunächst nur für öffentlich geförderten Wohnraum, auch exisitieren weitere Verordnungen, nach denen berechnet werden kann (› Andere Berechnungsgrundlagen z.B. DIN 277). Allerdings hat sie sich zur zunehmend wichtigsten Berechnungsmethode entwickelt, was sich auch in der Rechtsprechung widerspiegelt. Deshalb werden wir sie im Folgenden etwas ausführlicher betrachten.

Was gehört zur Wohnfläche? – Diese Gebäudeteile sorgen häufig für Unklarheiten und Diskussionen

Insbesondere bei Räumen im Dachgeschoss (Dachschrägen) (1), bei Treppenflächen sowie Flächen unter Treppen (2), Balkonen und Terrassen (3) oder ausgebauten Kellerräumen (4) kommt es daher immer wieder zu erheblichen Unklarheiten oder Unstimmigkeiten.

Die zwei Schritte einer Wohnflächenberechnung

1. Grundflächenermittlung: Welche Räume gehören zur Grundfläche?
2. Wohnflächenermittlung: Zu welchem Prozentsatz können die jeweiligen Grundflächen zur Wohnfläche gezählt werden?

Welche Flächen zählen überhaupt zur Wohnfläche? Um die Wohnfläche ermitteln zu können, muss in einem ersten Schritt definiert werden, welche Räume überhaupt in die Berechnung der sogenannten Grundfläche einfließen. In einem zweiten Schritt wird bestimmt, in welchem Umfang die so ermittelten Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden dürfen. Die Wohnflächenverordnung grenzt für den ersten Schritt folgende Räume voneinander ab:

ZU BERÜCKSICHTIGEN:    

• Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, wie:
• Wohnzimmer,
• Schlafzimmer,
• Kinderzimmer,
• Esszimmer,
• Küchen,
• Badezimmer,
• Toilettenräume    
• Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen
• Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

NICHT ZU BERÜCKSICHTIGEN:

• Zubehörräume, wie:
• Kellerräume,
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
• Waschküchen,
• Bodenräume,
• Trockenräume,
• Heizungsräume und
• Garagen
• Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen

Manche zu berücksichtigende Flächen fließen nicht mit Ihrer vollen Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein. So sind die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte anzurechnen.

Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachterrassen (1) werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Zur Hälfte nur in Ausnahmefällen und dann, wenn sich aus dem Zusammenspiel von besonderer Größe, Lage und oder Ausstattung ein deutlich erhöhter Wohnwert ergibt. Terrassen benötigen auch, anders als in (2), einen direkten Zugang, um auf die Wohnfläche angerechnet werden zu können.

Auch die Raumhöhe ist für die Anrechenbarkeit von Grundflächen relevant. Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern im vollen Umfang zur Wohnfläche gezählt. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, wie es beispielsweise unter Dachschrägen häufig der Fall ist, wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter zählen nicht zur Wohnfläche.

Von der Wohnfläche abgezogen werden zudem Flächen von:

• Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
• Türnischen.
• Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Von der Wohnfläche nicht abgezogen werden Flächen von:

• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden,
• Bade- oder Duschwannen,
• freiliegenden Installationen,
• Einbaumöbeln und nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

1. Treppenflächen und Flächen unter Treppen

Wohnflächenbesonderheit Treppe - die Zahl der Steigungen entscheidet

Die Flächen von (1) typischen Vormauerungen (h ≤ 1,50 m), (2) Konsolen oder Kabelkanälen (auch freiliegenden Installationen), sowie (3) Bade- oder Duschwannen und (4) Ablageflächen zählen zur Wohnfläche (siehe WoFlV § 3 Abs. 2 und 3).

Fenster- und Fenstertürnischen

Vertikal durchgehende Nische / Nische mit Sturz

Durchgehende Fensternischen (links) werden auf die Wohnfläche angerechnet, wenn sie mehr als 13 cm tief sind. Gibt es einen Fenstersturz (rechts), ist die Nische ab einer lichten Höhe von 2,0m voll auf die Wohnfläche anzurechnen (bei einer lichten Höhe unter 2,0 m wären 50% anzurechnen).

Unregelmäßige Tiefe / Fensterbank

Fensternischen müssen über ihre gesamte Länge tiefer als 13cm sein, um auf die Wohnfläche angerechnet werden zu können (links). Es genügt nicht, dass lediglich die durchschnittliche Tiefe 13 cm übersteigt. Beträgt die geringste Tiefe wie im Beispiel oben 11 cm, zählt die Nische nicht zur Wohnfläche. Nische mit Fensterbank (rechts): Befindet sich in der Nische eine fest mit dem Gebäude verbundene Fensterbank (aus z.B. Stein oder Beton), darf die Nische nicht angerechnet werden.

Fenstertüren (in unabhängiger Nische)

Die Fensternische (1) zählt voll zur Wohnfläche (wenn Tiefe > 13 cm; Sturzhöhe ≥ 2,0 m). Die Nische der Fenstertüre (2) ist eine „Türnische“ und darf nicht angerechnet werden.

Fenstertür und Fenster in gemeinsamer Nische

Für die Fenstertüre ist hier zwar keine eigenständige Nische ausgebildet. Die Fensternische (1) darf dennoch nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Fensterband (über die volle Raumbreite)

Die Fensterfront erstreckt sich über die komplette Raumbreite. Es gibt in diesem Sonderfall also gar keine „Fensternische“. Auch eine separate „Türnische“ ist nicht ausgebildet. Die gesamte Grundfläche der „Nische“ (1) ist bis zur Glasscheibe voll auf die Wohnfläche anrechenbar (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).

Bei Wohndachfenstern ist es möglich, dass sich partiell lichte Raumhöhen von über zwei Metern ergeben, während im angrenzenden Bereich unter der Dachschräge zwei Meter nicht erreicht werden (links). Solche Flächen dürfen nicht zu einem höheren Prozentsatz auf die Wohnfläche angerechnet werden (im Beispiel 100% statt 50%). Anders verhält es sich bei Dachgauben (rechts): Hier kann die zugehörige „Dachgaubennische“ voll angerechnet werden (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).

Mehr zum Thema Wohnflächenverordnung (WoFIV) können Sie in unserem Artikel WoFlV – Wohnflächenverordnung: Was zählt zur Wohnfläche, was nicht? nachlesen.