Nutzfläche: Was verbirgt sich dahinter und wie berechne ich sie?

Wie schon der Name vermuten lässt, verstecken sich hinter dem Begriff Nutzfläche Räume in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden. Diese müssen aber nicht zwingend bewohnt werden. Das bedeutet, die Nutzfläche umfasst somit immer auch die Wohnfläche, auch wenn diese unbewohnt ist.

Dabei werden die einzelnen Räume in einem Gebäude in drei Nutzungsgruppen unterteilt, nämlich in Nutzfläche, technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Diese Unterteilung wurde über die DIN-Norm DIN 277 festgeschrieben, die zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken dient.

Zur Nutzfläche zählen dabei Räumlichkeiten, die folgende Funktionen haben:

• Wohnen und Aufenthalt: Dieses umfasst Wohn-, Warte- oder Speiseräume
• Büroarbeit: Hierzu gehören Büro-, Besprechungs- oder Schalterräume
• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente: Hierunter fallen Küchen, Werkhallen oder Labore
• Lagern, Verteilen, Verkaufen: In diese Kategorie gehören Lager-, Kühl- oder Verkaufsräume
• Bildung, Unterricht, Kultur: Hierzu zählen Unterrichts-, Bibliotheks- oder Sporträume
• Heilen und Pflegen: Darunter fallen Operationsräume, Räume für Physiotherapie oder Strahlentherapie
• Sonstige Nutzflächen: Dazu gehören Sanitärräume, Garderoben oder Abstellräume

Hinter technischen Funktionsflächen verbergen sich hingegen betriebstechnische Anlagen wie Heizung, Strom- und Wasserversorgung oder Aufzüge. Und zu Verkehrsflächen zählen Treppen, Flure oder Hallen.

Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche – ist das nicht alles irgendwie das Gleiche? Nein. Denn schaut man genauer hin, haben sie alle eine unterschiedliche Bedeutung. So ist die Wohnfläche immer ein Teil der Nutzfläche, weshalb die Nutzfläche für gewöhnlich auch eine größere Gesamtfläche hat als die Wohnfläche.

Unter der Grundfläche verbirgt sich hingegen die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Sie wird häufig mit der „bebauten Fläche“ gleichgesetzt.

Aber noch mal langsam: Die Wohnfläche ist die Fläche einer Immobilie, die bewohnt werden kann. Hierzu gehören für gewöhnlich das Wohn- und Schlafzimmer, die Küche, Bäder, Kinder- und Arbeitszimmer, aber auch Speisekammern und Abstellräume. Wer eine Wohnfläche berechnen will, muss sich also die Grundflächen der Räume ansehen, die ausschließlich dieser Wohnung zuzurechnen sind.

Bei der Nutzflächenberechnung müssen dagegen auch die außerhalb der Wohnung gelegenen Räume mit einberechnet werden, wie der Keller, Dachboden oder die Heizungsräume. Balkone, Terrassen oder Loggien werden bei der Wohnfläche zu einem Viertel oder maximal zur Hälfte angerechnet. Bei der Nutzfläche zählen sie hingegen voll mit. Beispiele für typische Räume mit Nutzfläche sind Büroräume, Wartezimmer oder Labore.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) bietet dabei die rechtliche Grundlage, um eine Wohnfläche berechnen zu können. Wenn Sie also die Grundfläche Ihrer privaten Wohnung ermitteln wollen, sollten Sie auf diese zurückgreifen. Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ist hingegen vor allem bei gewerblich genutzten Bauten wichtig.

Interessanterweise spielt bei der Wohnflächenberechnung noch eine andere Größe eine Rolle – die Deckenhöhe. Weisen Räume, beispielsweise in Altbauwohnungen, eine Deckenhöhe von mehr als zwei Metern auf, werden die Grundflächen voll angerechnet. Bei ein bis zwei Meter hohen Decken werden die Grundflächen nur zur Hälfte einbezogen.

Welche Räume zur Nutzfläche und welche zur Wohnfläche zählen, sehen Sie hier in einem Überblick:

Wollen Sie die Nutzfläche Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen, ist das gar nicht schwer. Hierfür müssen Sie nur die Quadratmeter aller Räume, die gemäß DIN 277 der Nutzfläche zuzuordnen sind, miteinander addieren.

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, könnte die Nutzflächenberechnung zum Beispiel folgendermaßen aussehen:

Der Flur gehört zur Kategorie der Verkehrsflächen und wird deshalb von der Nutzfläche (insgesamte Quadratmeterzahl der Wohnung) abgezogen. Daher hat die Wohnung eine Nutzfläche von 93 Quadratmetern.

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, muss wissen, wie groß die Fläche der Wohnung oder des Hauses ist. Sowohl der Käufer als auch der Mieter haben ein Recht auf korrekte Angaben. Werden Sie hierzu vor dem Unterzeichnen des Vertrages falsch informiert, können Mietminderungen geltend gemacht werden. Deshalb ist es wichtig, den Unterschied zwischen Nutz- und Wohnfläche zu kennen und beide Größen aufzulisten.

Natürlich spielt bei einem Immobilienverkauf eher die Größe der Wohnfläche bei der Wertermittlung eine Rolle. Trotzdem kann es informativ sein, auch die Größe der Nutzfläche zu kennen, weil die Nutzfläche zum Beispiel einen Mehrwert bieten kann. Ein trockener Keller, der bewohnt werden kann, wertet eine Immobilie deutlich mehr auf, als ein feuchter Keller, in dem sogar die Lagermöglichkeiten aufgrund der Feuchtigkeit beschränkt sind.

Mehr Informationen zum Thema Wohnfläche und Nutzfläche finden Sie in unserem Artikel Die korrekte Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung