Rente aufbessern mithilfe einer umgekehrten Hypothek? Wann sich eine Umkehrhypothek lohnt

Die Umkehrhypothek, auch Umkehrkredit oder Rückwärtshypothek genannt, klingt für Immobilienbesitzer im Ruhestand, die ihre Rente aufbessern wollen, zunächst nach einer guten Option. Hierbei wird das (weitestgehend) abbezahlte Eigenheim neu von der Bank beliehen, im Gegenzug wird dem Eigenheimbesitzer dafür eine monatliche Rente oder ein einmaliger Betrag ausgezahlt.

Viele Rentner haben Vermögen in Form eines schuldenfreien Eigenheims und trotzdem manchmal nur ein geringes Auskommen in Form einer kleinen Rente. Sie könnten in diesem Fall natürlich ihre Immobilie verkaufen und in eine kleinere, barrierefreie Wohnung umziehen. So hätten sie einen Erlös aus dem Hausverkauf und damit eine erhebliche Aufbesserung ihrer Rente und zusätzlich eine altersgerechte Wohnimmobilie.

Das Problem: Ein Umzug belastet viele alte Menschen. Das Wegziehen aus ihrer vertrauten Umgebung und der Umzug selbst bedeutet für sie Stress. Und hier kommt die Umkehrhypothek ins Spiel. Dabei nimmt ein Darlehensgeber, zum Beispiel eine Bank oder Versicherung, die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer des Hauses oder der Wohnung bleibt Immobilieneigentümer und darf in der Immobilie wohnen bleiben. Er erhält ein lebenslanges Wohnrecht, muss aber - anders als bei einer normalen Hypothek - keine laufenden Zinsen oder Tilgung zahlen. Im Gegenteil: Er bekommt sogar eine größere Summe oder eine monatliche Rente ausbezahlt.

Erst bei Auszug aus der Immobilie oder dem Tod des Darlehensnehmer muss der Kredit zurückbezahlt werden. Wenn die Immobilie dann verkauft wird, ist auch der Kredit mit einem Schlag abbezahlt und die Bank oder Versicherung bekommt ihr geliehenes Geld zurück.

Zunächst klingt eine Umkehrhypothek nach einer guten Möglichkeit, seine Rente aufzustocken. Motto: Ich kann mein Haus oder meine Wohnung verkaufen und trotzdem drin wohnen bleiben. Doch es gibt auch hier Schattenseiten: Da die Darlehensgeber eine Umkehrhypothek mit allerlei Risiken bewerten, sind die Auszahlungsbeträge am Ende für viele Eigenheimbesitzer erschreckend gering. 

Da die Banken und Versicherungen oft mit für sie schlechten Voraussetzungen kalkulieren - zum Beispiel damit, dass sich bei einem Verkauf kein guter Immobilienpreis erzielen lässt oder dass der Rentenempfänger womöglich überdurchschnittlich lange lebt - sind die Abschläge und Auszahlungen oft mickrig. 

Hier sehen Sie noch mal alle Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek auf einen Blick:

Wenn man mal die Risikoabschläge der Darlehensgeber und die damit verbundenen geringen Rentenzahlungen, die bei einer Umkehrhypothek geleistet werden, betrachtet, so lohnt sich diese Form der Rentenaufbesserung nur für wenige Menschen. Nämlich nur für die, die niemandem etwas vererben möchten oder die keine Erben haben und unbedingt in der gewohnten Immobilie wohnen bleiben wollen.

Eine klassische Leibrente könnte daher auch sinnvoll sein und eine Alternative darstellen, deshalb sollten Rentennehmer zuvor beide Modelle gegenüberstellen.

Diese Frage lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten, denn hier kommt es sehr darauf an, in welcher privaten Situation der Darlehensnehmer ist und mit welchen Risikofaktoren die Darlehensgeber kalkulieren. Um aber eine grobe Vorstellung zu geben, was eine umgekehrte Hypothek erbringen könnte, könnte man eine Beispielrechnung durchführen: So würde ein 70 Jahre alter Wohnungseigentümer mit einer Immobilie von rund 250.000 Euro Marktwert etwa 22 Prozent des Immobilienwertes als Rentensumme erhalten. Das entspricht 55.000 Euro in Form eines Darlehens. Rechnet man dies auf 20 Jahre hoch, in der diese Rente ausgezahlt würde, erhielte der Rentner 229 Euro im Monat. Die Beleihung der Immobilie wäre allerdings viel höher, da die Kreditzinsen und Gebühren die Hypothek nach und nach überflügeln.

In der Regel bieten Hausbanken solche Hypotheken an. Dazu gehören zum Beispiel:

• Sparkassen
• Deutsche Grundstücksrente
• Caritas-Gemeinschaftsstiftung
• Stiftung Liebenau

Die Immobilienrente mit Umkehrhypothek ist allerdings kein Standardprodukt, so dass Sie selten mehrere Angebote dazu einholen können. 

Natürlich gibt es Alternativen zur Immobilienrente mit Umkehrhypothek. Dazu zählen: 

• Die klassische Immobilienrente

Hierbei wird das Eigenheim gleich zu Beginn der Rente mit lebenslangem Wohnrecht für den Verkäufer verkauft. Sie bietet sich daher als Lösung an, wenn der Immobilieneigentümer weiterhin in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen bleiben möchte und diese nicht in Familienbesitz bleiben soll.

• Leibrente

Bei dieser Variante wird die Immobilie verkauft und der neue Eigentümer zahlt den Kaufpreis in Form einer monatlichen Rente aus. Zudem erhält der bisherige Besitzer ein lebenslanges Wohnrecht. Somit findet ein Eigentümerwechsel statt (anders als bei der Umkehrhypothek) und der neue Besitzer ist nun für etwaige Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich, was ein echter Vorteil sein kann. Es gibt aber auch einen Nachteil, denn beim Verkauf einer Kapitalanlage wird ein sehr viel geringerer Immobilienpreis erzielt als bei einem Verkauf an einen Eigentümer, der die Immobilie selbst für sich nutzen will.

• Familieninterne Regelung

Braucht der Immobilieneigentümer finanzielle Unterstützung, kann auch innerhalb der Familie nach einer Lösung gesucht werden. Die zukünftigen Erben mit einer monatlichen Unterstützung so eine Beleihung Ihres Erbes verhindern.

• Verkauf der Immobilie

Ein Immobilienverkauf bringt eindeutig das meiste Geld, da die Risikoabschläge und Kreditzinsen der Umkehrhypothek entfallen. Der Immobilienverkäufer kann vom Verkaufserlös der großen Immobilie eine kleinere, seniorengerechte Wohnung erwerben oder mieten. Das Geld, was dabei übrig bleibt, kann in einer kurzfristigen Rentenversicherung angelegt werden. Allerdings müsste der bisherige Immobilienbesitzer sich dadurch von seinem gewohnten Umfeld trennen und einen Umzug in Kauf nehmen.