Die Lage einer Immobilie richtig einschätzen

Der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung lässt sich durch Sanierung oder Modernisierung verändern, die Lage jedoch nicht. Wer seinen Standort mit Verstand wählt, kann sich vor Verlusten schützen und in der Zukunft womöglich eine Wertsteigerung erzielen.

Es gibt drei Möglichkeiten, den Standort einer Immobilie einzuschätzen: Makrolage, Mikro- und die Detaillage. Die Makrolage (griech. makro: groß, weit) richtet den Blick auf die regionale Umgebung. Gebirge oder Meer? Urbane Großstadt oder Landleben? In der Regel fließen wirtschaftliche Faktoren wie die Prosperität der Region bzw. der Stadt, Kaufkraft, Wirtschaftswachstum, Arbeitslosigkeit und spezifische Faktoren wie Leerstandsquoten, Mietspiegel und durchschnittliche Bauland-/Wohnungskosten in die Standortentscheidung mit ein. Die Mikrolage (griech. mikro: klein) betrachtet insbesondere die nähere Umgebung des Objekts, wie die anliegenden Straßen, die Nachbarschaft, das Viertel.

Profitipp: Bei einer Immobilie in einer schlechten Lage wird der Preis meist bestimmt duch den Zustand der daraufstehenden baulichen Anlagen und in der sehr guten Lage ist das Grundstück vorragnig, vor den baulichen Anlagen.

Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten, da diese von den persönlichen Ansprüchen und zum Beispiel vom Lebensalter abhängig ist. Eine junge Familie mit Kindern wünscht sich einen Spielplatz oder eine große Grünanlage vor der Haustüre und wird großen Wert auf kurze Wege in den Kindergarten oder die Schule legen. Währenddessen setzen junge Menschen den Focus auf Ausgehmöglichkeiten und die Verkehrsinfrastruktur, wie beispielsweise eine Bushaltestelle vor der Haustür und werden so eine Stadtwohnung dem Landleben vorziehen.

Grünanlage oder Wohnsilo, Hauptverkehrsstraße oder ruhiges Wohngebiet: Ob eine Immobilie an Wert verliert oder gewinnt, ist vom Standort abhängig. Doch was macht eine gute Lage aus? Das Image des Standorts ist nicht eindeutig mess- oder nachweisbar.  

Im Allgemeinen werden bei Immobilien vier Lagen unterschieden:

• beste Lage (Bestlage)
• gute Lage
• durchschnittliche Lage
• einfache Lage

Bei Gewerbeimmobilien entsprechen diese Kategorien der Einordnung in 1A-Lage, 2A-, 1B- und 2B-Lage. Teilweise wird die Unterteilung in C- und D-Lagen für Immobilien fortgeführt:

Standort:

• zentral als auch ruhig                                        
• ruhige Seitenstraßen oder Sackgasse                                
• wenig oder keinen Durchgangsverkehr                                
• verkehrsberuhigt z.B. 30-er-Zone                                
• gute Anbindung an Bundesstraßen u. Autobahnen                            
• die Nähe eines Bahnhofs (U- oder S-Bahn)
• die geringe Entfernung zur Arbeitsstelle

Infrastruktur:     

• Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr                            
• Bus- und Bahntakt (in Randlagen)                                
• Flughafen in direkter Nähe liegt, (jedoch nicht zu hören)                    
• wichtigsten Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar                        
• gute Anbindung an Bundesstraßen u. Autobahnen                            
• Kultur- und Freizeitangebote in gut erreichbaren Umgebung                    
• Nähe zu Kindergarten und Schulen                                
• ist die medizinische Versorgung sichergestellt                                

Nachbarschaft:                             

• Uneinsehbarkeit                                         
• liegt das Haus an einem begrünten Platz                                
• Blick ins Grüne? (oder auf das gegenüberliegende Hauses)                     
• reine Wohngegend (oder  Mischgebiet?)                                
• Geruchs- oder Lärmbelästigungen durch Gewerbebetriebe                        
• altes, gewachsenes Wohnviertel wertiger als Neubaugebiet                                        

Lärmquellen:                         

• Gewerbebetriebe,  Fabrik, landwirtschaftliche Betriebe                                
• Feuerwehren, Polizeistationen oder Krankenhäuser                                
• Tierheime                            
• Kläranlagen      
• Sportanlagen,  Freibad, Modell- oder Flugplätze                                  
• in Hörweite gelegene Bundesstraßen / Autobahnen                                 
• am Rand einer Bahn- oder S-Bahnstrecke                               
• Eckkneipe (mit Außenanlage oder Bestuhlung vor der Tür)                                 
• Diskotheken, größere Ausflugslokale oder Spielhallen                                
• die Nähe eines Supermarktes                                 
• Gewerbeeinheit mit Anlieferungszeiten vor 7 Uhr                                 
• ein größerer Parkplatz                                
• eine Tankstelle mit 24-Stunden-Öffnung   

Gesundheitsschädliche Einflüsse durch die Nähe zu: 

• einem Industriebetrieb mit Lärm- und Geruchsbelästigung
• zu einer Windkraftanlage (Schlagschatten)
• auch einem einzelnen Windrad (dauerhaftes Drehgeräusch) 
• Umspannwerk, Hochspannungsleitungen, Mobilfunkantennen    
• Müllverbrennungsanlage 

 Bebauung / sozialer Brennpunkt:   

• enge Straßen                                 
• schlechte oder zu geringe Parkmöglichkeiten                             
• zu beengte Hofsituationen                                
• große Baulücken                                
• zerrissene Bebauung                                
• in der Nähe von großen Wohnlagen                                 
• im Umfeld sozialer Brennpunkte

Diese Faktoren, die zum Ausschluss eines Standortes führen können, sind eindeutig mess- bzw. nachweisbar.                              

Die oben genannten Kriterien sollten durch folgende Überlegungen ergänzt werden: 

• Wie ist das Image/ der Bekanntheisgrad des Stadtteils?
• Wie hat sich das Quartier entwickelt (Trendviertel)?
• Wie ist der Erhaltungszustand der alten Bausubstanz im Viertel?
• Wie entwickeln sich Gewerbeeinheiten (kleiner Lebensmittelladen wird zur trendigen Werbeagentur/ hohe Leerstandsquote)?
• Ist das Bewusstsein vorhanden, dass auf Grün zum gestalteten Stadtraum gehört? 
• Wie ist die Bewohnerstruktur der Nachbarschaft?
• Handelt es sich um eine eher homogene oder heterogene Bewohnerstruktur?
• Gleichheit der sozialen Schichten oder der Lebensstile / Lebensentwürfe?    

Für eine Investitionsentscheidung sollten folgende Elementarrisiken bewertet werden:        

• Gefahr von Hochwasser                                        
• Gefahr von Erdbeben                           
• Erdfall                        
• Erdrutsch                    
• Schneedruck                        
• Lawinen    
• Vulkanausbruch                        
• Sturm