Einheitswert & Einheitswertbescheid: Definition, Berechnung

Der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks dient Finanzämtern noch bis 2025 als Bemessungsgrundlage, um die Grundsteuer und Gewerbesteuer für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte berechnen zu können. Das gilt für private, gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer lautet:

• Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz

Der Einheitswert beeinflusst also zusammen mit der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz die Höhe Ihrer Grundsteuer. Dabei gilt: Je höher der Einheitswert, desto höher die Grundsteuer. 

Die Grundsteuermesszahl bezeichnet den steuerpflichtigen Teil des Einheitswertes, der Grundsteuerhebesatz wird von den Städten und Gemeinden festgelegt.

Der Einheitswert wird auf einen bestimmten Stichtag nach einem standardisierten, im Bewertungsgesetz geregelten Verfahren festgestellt (§ 19 Abs. 1 BewG). Eigentlich soll der Einheitswert dem tatsächlichen Marktwert (Verkehrswert) der Immobilie möglichst nahekommen. Da als Stichtag aber immer noch der 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern und der 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern gilt und sich die Immobilienpreise seitdem stark verändert haben, weicht der Einheitswert inzwischen deutlich vom heutigen tatsächlichen Verkehrswert ab. Ab 2025 wird der Einheitswert deshalb nicht mehr zur Berechnung der Grundsteuer verwendet. Stattdessen wird die Grundsteuer dann wie folgt ermittelt:

• Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz

Hier finden Sie weitere Informationen zur Grundsteuerreform 2025.

Wer setzt den Einheitswert fest?

Den Einheitswert eines Grundstücks ermittelt das jeweilige Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück fällt.

Einheitswert, Verkehrswert, Marktwert: Gibt es einen Unterschied?

Der Einheitswert ist etwas anderes als der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie. Der Verkehrswert (Marktwert) spiegelt aktuellere Daten und Erhebungen wider als der Einheitswert, der auf Daten aus den Jahren 1964 beziehungsweise 1935 zurückgreift. Trotzdem sollten Sie noch bis 2025 den Einheitswert kennen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, denn der Käufer wird die Höhe der Grundsteuer wissen wollen.

Um den Einheitswert für ein unbebautes oder bebautes Grundstück zu berechnen, braucht man die Jahresrohmiete aus dem Jahr 1964 (neue Bundesländer) beziehungsweise 1935 (alte Bundesländer). Bei der Berechnung des Einheitswertes einer Immobilie spielen außerdem die Art des Hauses, das Alter des Hauses und die Gemeindegröße eine Rolle.

Einheitswert-Ermittlung von bebauten Grundstücken

Der Einheitswert von bebauten Grundstücken wird entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt.

Das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) wird in der Regel bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Betriebsgrundstücken verwendet, um den Einheitswert zu berechnen. Vorausgesetzt, die Jahresrohmiete zum 1. Januar 1935 oder 1964 ist bekannt.

„Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. (...)” (§ 79 BewG)

Um den Einheitswert zu erhalten, wird die Jahresrohmiete mit einem im Bewertungsgesetz festgelegten Vervielfältiger (§ 80 BewG) multipliziert, unter Berücksichtigung wertmindernder oder werterhöhender Faktoren. Auch die Lage der Immobilie, das Baujahr und die Bauweise werden berücksichtigt.

• Einheitswert = Jahresrohmiete vom Stichtag x Vervielfältiger

Handelt es sich um eine eigengenutzte Immobilie, wird statt der Jahresrohmiete die ortsübliche Vergleichsmiete vom Stichtag mit dem im Bewertungsgesetz festgelegten Vervielfältiger multipliziert.

• Einheitswert = Ortsübliche Vergleichsmiete vom Stichtag x Vervielfältiger

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn es nicht möglich ist, die Jahresrohmiete aus dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 zu ermitteln – zum Beispiel bei Luxusimmobilien. Dann werden die Werte des Bodens und des Gebäudes addiert, um den Einheitswert zu erhalten (§ 189 BewG). Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts multipliziert der Fiskus den umbauten Raum (in Kubikmetern gemessen) mit den der Bauweise entsprechenden durchschnittlichen Herstellungskosten. Bestehen besonders werthaltigen baulichen Außenanlagen oder sonstige Anlagen, werden diese zum Bodenwert und zum Gebäudesachwert addiert. Der Gesamtwert wird anschließend mit einer gesetzlich vorgegebenen Wertzahl (§ 191 BewG) multipliziert.

• Einheitswert = (Bodenwert + Gebäudesachwert + evtl. Wert der Außenanlagen)  x Wertzahl

Beim Sachwertverfahren steht die substanzielle Bewertung des Grundstücks oder der Immobilie im Fokus.

Kann das Finanzamt nicht auf Unterlagen zum Grundstück zurückgreifen, berechnet es eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche richtet. Betriebsgrundstücke bilden einen Sonderfall: Werden sie zu mehr als 50 Prozent betrieblich genutzt, gelten sie in vollem Umfang als Betriebsgrundstück. Werden sie hingegen zu mehr als 50 Prozent privat genutzt, so zählt das Grundstück in vollem Umfang als Grundvermögen.

Einheitswert-Ermittlung von unbebauten Grundstücken

Um den Einheitswert bei unbebauten Grundstücken zu ermitteln, wird der Bodenwert des gesamten Grundstücks zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1935 mit der Grundstücksgröße multipliziert:

• Einheitswert = Grundstücksgröße in m² x Bodenwert

Wie wird ein Einheitswert neu ermittelt?

In Einzelfällen muss der Einheitswert auch jetzt noch neu ermittelt werden, zum Beispiel:

• wenn auf einem Grundstück ein Haus gebaut wird,
• wenn grundlegende bauliche Veränderungen vorgenommen werden oder
• wenn ein bestehendes Grundstück aufgeteilt wird.

Das Finanzamt muss in diesen Fällen eine sogenannte Nachfeststellung durchführen. Diese Nachfeststellung erfolgt zum 1. Januar des Folgejahres der Wertveränderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Änderungen, die bei der Ermittlung der Einheitswertfeststellung entstehen, werden beim Finanzamt über Fortschreibungen erfasst.

Laut Paragraf 21 Bewertungsgesetz soll der Einheitswert für alle wirtschaftlichen Einheiten alle sechs Jahre angepasst werden. Die erste Hauptfeststellung erfolgte zum 1. Januar 1935, die nächste erst zum 1. Januar 1964, letztere auch nur in Westdeutschland. Wegen des hohen Aufwands und infolge der Kriegswirren fanden ab diesem Jahr keine weiteren Hauptfeststellungen mehr statt. So kam es, dass der Einheitswert über die Jahre veraltete und nicht mehr die aktuellen Marktverhältnisse widerspiegelte.

In den vielen Jahren sind die Preise im Schnitt deutlich gestiegen und viele Regionen haben zudem an Attraktivität gewonnen oder verloren. Ein Einfamilienhaus, das 1964 noch in einer unbeliebten Gegend mit schlechter Verkehrsanbindung stand, kann heute sehr gefragt sein, weil die Gegend aufgewertet und besser ans Verkehrsnetz angeschlossen wurde. Diese Umstände sind aus dem damals ermittelten Einheitswert aber nicht ablesbar. Das soll nun anders geregelt werden, urteilte das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018.

Kritik gab es auch für die Tatsache, dass für neu geschaffene Wohneinheiten und solche, die erstmals besteuert werden, eine so genannte Nachfeststellung vorgenommen wird. Das Finanzamt legt also den Einheitswert neu fest. Hierbei kann es allerdings passieren, dass die Grundsteuer für einen Neubau und ein Haus aus dem Bestand mit ähnlicher Wohnfläche und Grundstücksgröße unterschiedlich ausfällt. Die unterschiedlichen Einheitswerte führen also dazu, dass Immobilieneigentümer ungleich behandelt werden.

Ebenfalls schwierig wird es, wenn Eigentümer ihre Immobilien verändern. Das kann sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken. Da sich durch die Veränderungen auch der Einheitswert ändert, wird dieser dann neu festgesetzt.

Mehr zum Thema Grundsteuer und Fälligkeit finden Sie im Artikel Grundsteuer berechnen und Fälligkeit.

2025 wird der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer hinfällig. An seine Stelle tritt der Grundsteuerwert.

Für die Berechnung der Grundsteuer sind dann nur noch fünf statt der vorherigen 20 Parameter relevant:

• Bodenrichtwert
• Höhe der statistisch berechneten Nettokaltmiete
• Größe der Grundstücksfläche
• Art der Immobilie auf dem Grundstück
• Alter der Immobilie auf dem Grundstück

Damit die Werte auf dem aktuellen Stand bleiben, werden die Behörden diese Werte künftig alle sieben Jahre neu erheben. Dazu müssen Immobilienbesitzer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben.

Der Einheitswertbescheid ist ein amtliches Dokument, das vom Finanzamt ausgestellt wird. Er gibt Immobilienbesitzern Auskunft über die Höhe des Einheitswertes ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. In der Regel ist der Einheitswert auf dem Bescheid unter „Aktenzeichen der Bewertungsstelle” zu finden. Für jeden Einheitswert wird ein eigenes Aktenzeichen erstellt. Der Wert dient dem Finanzamt unter anderem zur Berechnung der Grundsteuer, der Gewerbesteuer, der Zweitwohnsitzsteuer und der Erbschaftsteuer.

Im Einheitswertbescheid wird neben dem Einheitswert auch die Art der wirtschaftlichen Einheit, die zu einem Gewerbebetrieb gehört, sowie die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten die Höhe ihrer Anteile notiert.

Der Einheitswertbescheid ist für verschiedene steuerliche und rechtliche Zwecke von Bedeutung:

• Grundsteuer: Der im Einheitswertbescheid festgestellte Einheitswert bildet die Grundlage für die Höhe der Grundsteuer, die zu zahlen ist.
• Erbschaftsteuer: Der im Einheitswertbescheid festgestellte Einheitswert wird zur Bestimmung der zu zahlenden Erbschaftsteuer herangezogen.
• Schenkungsteuer: Der im Einheitswertbescheid festgestellte Einheitswert wird zur Bestimmung der zu zahlenden Schenkungsteuer herangezogen.
• Gewerbesteuer: Für Unternehmen, die Grundbesitz haben, spielt der Einheitswert aus dem Einheitswertbescheid bei der Berechnung der Gewerbesteuer eine Rolle.

In der Regel ist der Einheitswertbescheid ein mehrseitiges Schreiben vom Finanzamt, das über den Einheitswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks informiert. Im Briefkopf steht das Aktenzeichen, das bei Rückfragen oder der Grundsteuererklärung angegeben werden muss. Auf Seite eins sind außerdem folgende Informationen zu finden:

• Adresse des Grundstücks
• Name des Eigentümers
• Feststellungsdatum
• Einheitswert

Um nachvollziehen zu können, wie der Einheitswert zustande kommt, enthält der Einheitswertbescheid eine genaue Aufschlüsselung der Berechnung inklusive Erläuterung. Sollten die Angaben zur genauen Wertermittlung fehlen, können diese beim Finanzamt angefordert werden.

Einen Einheitswertbescheid bekommen alle Personen, die ein Grundstück oder Anteile erworben oder vererbt bekommen haben. Das gilt sowohl für private als auch für gewerbliche Grundstücke. Bei mehreren Eigentümern für ein Grundstück wird der Wert im Einheitswertbescheid auf diese aufgeteilt.

Außer den Eigentümern selbst, können auch Notare oder Steuerberater den Einheitswertbescheid anfordern, um rechtliche oder steuerliche Angelegenheit für ihren Mandanten, den Eigentümer, zu klären. Dafür benötigen sie jedoch dessen Auftrag.

Was kostet ein Einheitswertbescheid?

Für den Einheitswertbescheid fallen keine Kosten an, wenn das Finanzamt das Dokument erstellt.

Neue Grundstücksbesitzer bekommen den Einheitswertbescheid in der Regel innerhalb eines Jahres zugeschickt. Bei Erbschaft oder Schenkung kann es länger dauern, wenn das Finanzamt nicht direkt über die Änderungen im Grundbuch informiert wird.

Danach erhalten Grundbesitzer nur dann wieder einen Einheitswertbescheid, wenn eine Nachfeststellung erfolgt, zum Beispiel, wenn besondere bauliche Veränderungen auf dem Grundstück vorgenommen wurden. Grundsätzlich erhalten Grundstücksbesitzer also nur einmal einen Einheitswertbescheid und zwar nach dem Grundstückserwerb. Dieser wird automatisch vom zuständigen Finanzamt zugeschickt.

Einheitswertbescheid verloren: Kann man eine Kopie beantragen?

Wenn Sie den Einheitswertbescheid verloren haben, können Sie sich an das örtliche Finanzamt wenden, um eine Kopie anzufordern. Am besten beantragen Sie den Bescheid schriftlich, um einen Nachweis über Ihren Antrag zu haben.

Grundbesitzer dürfen bis vier Wochen nach der Bekanntgabe des Bescheids Klage gegen den Einheitswertbescheid erheben, wenn sie den Bescheid nicht verstehen oder Zweifel an der Berechnung haben. Versäumen Sie die einmonatige Frist, wird der Einheitswertbescheid rechtskräftig. Der Einspruch sollte schriftlich erfolgen und präzise aufführen, welchem Wert oder welcher Zurechnung der Sie widersprechen und warum. Das Finanzamt überprüft den Fall erneut und bestätigt entweder den Einheitswert, korrigiert ihn oder hebt ihn sogar ganz auf. Sind Sie auch mit der neuen Entscheidung nicht einverstanden, können Sie vor dem Finanzgericht Klage erheben.