DIN 277: Was zählt zur Nettoraumfläche, was nicht?

Die DIN 277 wurde 1934 erstmals eingeführt und mit der Änderung aus dem Jahre 1987 in „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ umbenannt. Sie wird für die Kostenberechnung herangezogen und findet in erster Linie in Verbindung mit der DIN 276 (Kosten im Hochbau) Anwendung.

In der DIN 277 wird der Begriff der Wohnfläche nicht direkt genutzt. Sie verwendet andere Begrifflichkeiten: Die Gesamtheit der Flächen wird Bruttogrundfläche (BGF) genannt, unterteilt in Konstruktionsgrundfläche(KGF) und die Nettoraumfläche (NRF). Die Nettoraumfläche wiederum setzt sich aus der Nutzungsfläche (NUF), der Verkehrsfläche (VF) und der Technikfläche (TF) zusammen.

Die Nutzungsflächen gliedert die DIN 277 in sieben Nutzungsarten. Eine davon lautet Wohnen und Aufenthalt. Die Wohnfläche ist bei der DIN 277 also ein Unterfall der Nutzungsfläche – der Teil der NUF, der der Nutzung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken dient.

• Flächenaufmaß: „Waagerechte Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen zu berechnen. Die Fläche wird in m² angegeben.“ So heißt es in Abschnitt 3.1 und 3.1.3 der DIN 277.
• Zeitpunkt des Aufmaßes: Der Zeitpunkt der Messung ist hier nicht definiert. Die DIN 277 lässt demnach sowohl das Aufmaß nach den Fertigmaßnahmen als auch nach den Rohbaumaßen der Bauzeichnung zu. 
• Maßgenauigkeit: Im geförderten Wohnbau war es lange Zeit Usus, Wohnflächen in vollen Quadratmetern anzugeben und ggf. auf- und abzurunden. Heute werden Wohnflächen in 1/100 Quadratmetern berechnet und allen ökonomischen Berechnungen zugrunde gelegt.

• Schornsteine: Die Grundflächen von Schornsteinen zählen gemäß DIN-Norm 277 nicht zur Nettoraumfläche. Grundflächen von Mauervorlagen und Schornsteinen gehören zur Konstruktionsgrundfläche.
• Fensternischen: Die Grundflächen von Fensternischen zählen gemäß DIN-Norm 277 nicht zur Netto-Grundfläche, sondern zur Konstruktionsgrundfläche.
• Türnischen: Die Grundflächen von Türnischen zählen, gemäß DIN-Norm Teil 1 Abschnitt 2.2, nicht zur Netto-Grundfläche, vielmehr gelten sie als Konstruktionsgrundfläche.

Die Grundfläche von Erkern werden, wie in Abschnitt 2.3 geregelt, grundsätzlich angerechnet. Bei der Berechnung der Grundfläche bleiben Wandschränke allerdings außen vor, sind diese innerhalb des Mauerwerks eingebaut. In diesem Fall werden sie der Konstruktionsfläche zugerechnet.

• Emporen: Die Fläche einer Empore ist, im Gegensatz zu einem Treppenpodest, der Grundfläche zuzurechnen. Bei ausreichend lichter Höhe können diese zum Wohnzweck genutzt werden und müssen gemäß Urteil des OVG Münster vom 13. Mai 1991 (BBauBl. 1992 S. 854) der Grundfläche zugerechnet werden. Unterschiedlich regeln DIN  283 und 277 die Anrechnung des Raumes unterhalb der Empore. DIN 283 sieht vor, den Raum unterhalb der Empore, anzurechnen. DIN 277, Abschnitt 1.5.3 sieht die Erfassung mit unterschiedlicher Geschosshöhe innerhalb einer Grundrissebene vor. 
• Dachschrägen: Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1,25 m und 2 m: Liegt keine Ausbaufähigkeit vor und ist somit nur eine eingeschränkte Nutzbarkeit gegeben, so ist ein Abschlag vorzunehmen. Dachgeschossräume mit einer lichten Höhe mindestens 2 m: Die wirtschaftliche Nutzbarkeit kann durch entsprechende Zu- und Abschläge berücksichtigt werden. 

• Treppen: Bei der Berechnung der Grundrissflächen werden Flächen über und unter 1,5 m gesondert erfasst. Auf die Netto-Grundfläche angerechnet werden können Raumteile, die höher als 1,5 m sind.
• Raumteile unter Treppen: Bei der Berechnung der Grundrissflächen werden Flächen über und unter 1,5 m gesondert erfasst. Auf die Netto-Grundfläche angerechnet werden können Raumteile, die höher als 1,5 m sind.

Alle Räume im Gebäude zählen zur Nettoraumfläche, unabhängig von Geschoss oder ihrer Nutzung. Räume, denen eine besondere Nutzung zugeschrieben wird, ob sie im Keller oder einem Vollgeschoss liegen, werden ebenfalls angerechnet. Die Grundfläche von Wintergärten oder Schwimmbädern, die als Verkehrs- beziehungsweise Funktionsflächen gelten, werden allerdings nicht angerechnet. Je nach Vereinbarung, werden solche Räume bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 angerechnet oder nicht.

Folgende Flächen, die gemäß Abschnitt 3.1.1b und c, nach Art der Überdachung oder Umschließung unterschiedlich eingestuft werden, werden vollständig angerechnet: Gedeckte Freisitze, Loggien und Balkone. Sie werden vollständig der Nettoraumfläche angerechnet und müssen bei der Ermittlung der Grundfläche separat ausgewiesen werden. Inwieweit die einzelnen Flächen Berücksichtigung finden, ist auch Verhandlungssache der beteiligten Vertragsparteien. 

Mehr zum Thema Wohnflächenberechnung finden Sie im Fachartikel Die korrekte Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung