Was macht ein Hausmeisterservice und wie viel kostet er?

Eine gesetzliche Regelung für die Tätigkeiten von Hausmeisterdiensten gibt es nicht. Inzwischen übernehmen Hausmeisterservices neben den klassischen Aufgaben eines Hausmeisters oft das Müllmanagement, Garten- und Reinigungsarbeiten.

Typische Dienstleistungen von Hausmeisterservices in Deutschland: 

• Gebäude- und Hofreinigung
• Gehwegreinigung
• Winterdienst
• Müllcontainer zur Abfuhr bereitstellen und anschließend wieder aufräumen
• Gartenarbeiten
• kleinere Reparaturen
• Aufzug betriebsfähig halten
• Tiefgarage und/oder Parkplatz betriebsfähig halten
• Hausordnung durchsetzen
• Beleuchtung gewährleisten (Außenbeleuchtung, Innenbeleuchtung gemeinschaftlicher Räume und Flure)
• Bedienen der Heizung und Überwachung der Brennstoffanlieferung
• Meldestelle für Schadensfälle (Bewohner können sich in Schadensfällen an den Hausmeisterdienst wenden, der die Meldung an die Wohneigentümer weiterleitet – sofern nicht anders im Mietvertrag geregelt)

Verwaltungstätigkeiten zählen nicht zu den Aufgaben von Hausmeisterservices.

Manchmal übernehmen einzelne Hausmeister trotzdem

• das Herumführen von Mietinteressenten,
• die Schlüsselannahme von ausziehenden Mietern und
• die Schlüsselübergabe an die neuen Mieter.

Große Hausmeisterdienste lehnen dies Aufgaben meistens ab; sie sehen sich eher für die Reinigung und Instandhaltung zuständig.

Wichtig ist, dass Sie vertraglich festhalten, welche Aufgaben der Hausmeisterservice übernehmen und wie oft er diese erledigen soll.

Ein Hausmeisterservice lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie

1. in einem Einfamilienhaus leben und nicht mehr so beweglich sind, gerne im eigenen Zuhause leben bleiben möchten, aber niemand aus der Familie oder dem Freundeskreis Zeit hat, Ihnen unter die Arme zu greifen. Dann kann ein Hausmeisterdienst Arbeiten übernehmen, die Sie selbst nicht mehr so gut erledigen können, wie zum Beispiel den Winterdienst oder Gartenarbeiten.
2. eine Wohnung in einer Wohnanlage oder in einem Mehrfamilienhaus besitzen, in dem viele Mieter leben. In solchen Fällen kann ein Hausmeisterservice dafür sorgen, dass der Wert Ihrer Immobilie erhalten bleibt. Denn leider ist es bei Gebäuden, in denen viele Mieter leben, manchmal so, dass sie von den Mietern geringer wertgeschätzt und somit vernachlässigt werden. Ein Hausmeisterservice bietet hier Abhilfe, indem er alles in Ordnung hält.

Häufig wird davon ausgegangen, dass Facility Manager ein neumodisches Wort beziehungsweise ein Anglizismus für Hausmeister ist und Facility-Management somit nichts anderes heißt als Hausmeisterservice. Doch das stimmt nicht.

Hausmeisterservices und Facility-Management-Unternehmen haben unterschiedliche Aufgaben. Während ein Hausmeisterservice die ausführenden Tätigkeiten wie Reinigung und Instandhaltung übernimmt, widmet sich das Facility-Management der Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Ziel des Facility-Managements ist es, möglichst kosteneffizient den Wert eines Gebäudes, einer Anlage oder einer Einrichtung zu erhalten oder sogar zu steigern.

Pauschale Angaben zu den Kosten von Hausmeisterservices sind nicht möglich, denn diese hängen von verschiedenen Faktoren ab:

• der Aufgabenart
• der Häufigkeit/Frequenz der zu erledigenden Aufgaben
• der Größe des zu betreuenden Hauses
• der Größe des zu betreuenden Grundstücks
• der technischen Ausstattung des Gebäudes
• dem Standort des Gebäudes (die Preise schwanken von Region zu Region)

Manche Hausmeisterservices bieten ab einer gewissen Stundenzahl einen Rabatt an.

Grundsätzlich ist sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, einen wirtschaftlichen Hausmeisterservice zu beauftragen. Das ist gegeben, wenn die monatlichen Hausmeisterkosten für eine Mietwohnung maximal 50 Cent pro Quadratmeter betragen. Sind die Kosten höher, kann sich Ihr Mieter, auf den Sie die klassischen Hausmeisterarbeiten umlegen können, dagegen wehren.

Wer ein Einfamilienhaus besitzt und darin wohnt, kann einfach selbst einen einzelnen Hausmeister oder einen Hausmeisterdienst beauftragen. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie selbst nicht mehr ganz fit sind, aber gerne noch im eigenen Zuhause wohnen bleiben möchten. In diesem Fall kann ein Hausmeister zum Beispiel im Winter das Schneeschippen und im Frühjahr und Sommer das Rasenmähen sowie Unkrautjäten übernehmen.

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, können Sie nicht ohne Absprache mit den anderen Wohnungseigentümern einen Hausmeisterservice beauftragen. Stattdessen müssen Sie sich mehrheitlich darauf einigen, einen Hausmeisterdienst engagieren zu wollen und in einer sogenannten Teilungserklärung der Eigentümergesellschaft die Kostenaufteilung bestimmen. Danach beauftragen Sie gemeinsam mit den anderen als Eigentümergemeinschaft die Hausverwaltung, einen Hausmeisterdienst zu finden.

Wenn Sie eine Wohnung in einer Wohnanlage oder in einem Mehrfamilienhaus besitzen und selbst darin wohnen, tragen Sie die Kosten für den Hausmeisterservice selbst. Haben Sie die Wohnung vermietet, können Sie einen Teil der Kosten für den Hausmeisterdienst als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen – vorausgesetzt, Sie haben diese Regelung im Mietvertrag festgelegt.

Sind im Mietvertrag keine Hausmeisterservicekosten festgehalten, müssen Sie Ihren Mieter zustimmen lassen, bevor Sie nachträglich einen Hausmeisterdienst beauftragen, ansonsten tragen Sie die Kosten allein.

Welche Hausmeisterkosten genau zu den Betriebskosten zählen und somit umlegbar sind, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt (§2 Absatz 14 BetrKV):

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: (…) die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; (…)

Das bedeutet, klassische Hausmeisterkosten wie für den Winterdienst, Garten- und Reinigungsarbeiten können Sie auf Ihren Mieter umlegen. Jegliche Art von Reparatur- und Verwaltungsarbeiten jedoch nicht. Diese müssen Sie als Wohnungseigentümer und Vermieter selbst zahlen.

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, umlegbare und nicht umlegbare Arbeiten des Hausmeisters genau aufzuschlüsseln. Es reicht nicht, einen pauschalen Betrag für die Kosten anzusetzen, die nicht umlagefähig sind und diese von den gesamten Hausmeisterkosten abzuziehen.

Wenn der Hausmeister seine Arbeiten nicht wie vertraglich festgehalten erledigt oder sich fehl verhält, sollten Sie ihn von Ihrer Hausverwaltung schriftlich abmahnen lassen. Ist nach drei Abmahnungen zum gleichen Problem keine Besserung eingetreten, sollten Sie mit den anderen Wohnungseigentümern die Hausverwaltung mit der Kündigung des Hausmeisterservices beauftragen.

Mieter können Fehlverhalten des Hausmeisters direkt bei Ihnen, also dem Wohnungseigentümer und Vermieter, oder bei der Hausverwaltung melden.