Mietvertrag widerrufen: Was gilt für private Vermieter?

• Mieter haben mehr Optionen, einen Mietvertrag zu beenden, als Vermieter.
• Vermieter können einen Mietvertrag nur widerrufen, wenn eine Rücktrittsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. 
• Alternativ ist eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung oder ein Aufhebungsvertrag möglich, dem der Mieter allerdings zustimmen muss.
• Ein Widerruf ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Vermieter Unternehmer ist und der Mieter das Mietobjekt vorwiegend für private Zwecke nutzt.
• Das Widerrufsrecht gilt 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung – außer, Sie haben versäumt, Ihren Mieter über sein Widerrufsrecht zu belehren, dann verlängert sich die Widerrufsfrist auf zwölf Monate und 14 Tage.

Während für Verbraucherverträge in Deutschland ein 14-tägiges Widerrufsrecht gilt, erlaubt das Mietrecht Mietern nur in wenigen Ausnahmen den Mietvertrag zu widerrufen. Folgende Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein:

1. Der Vermieter ist Unternehmer: Ein Vermieter gilt dann als Unternehmer, wenn er Wohnungen gewerblich vermietet. Bei wie vielen Wohnungen die Grenze liegt, ist nicht eindeutig geregelt. Je nach Rechtsprechung gehen Gerichte bei drei bis acht vermieteten Wohnungen von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Achtung: Sie gelten auch als Unternehmer, wenn Sie eine Hausverwaltung engagiert haben, egal ob Sie nur eine oder mehrere Wohnungen vermieten. Ihr Mieter hat also auch in diesem Fall ein Widerrufsrecht.
2. Der Mieter ist Verbraucher: Nutzt der Mieter die Wohnung überwiegend für private Zwecke, darf er den Mietvertrag widerrufen. Bei gewerblicher Nutzung, wenn er Geschäftsräume in der Mietsache einrichtet, entfällt das Widerrufsrecht.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Mieter in folgenden Fällen seinen Mietvertrag widerrufen:

Mietvertrag entstand als Haustürgeschäft

Haben Sie den Mietvertrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume abgeschlossen, zum Beispiel in der Wohnung des Mieters oder in einem Café, handelt es sich um ein Haustürgeschäft. Ihr Mieter hat in diesem Fall ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Mietvertrag entstand als Fernabsatzgeschäft

Haben Sie den Mietvertrag über Telefon, E-Mail, SMS oder einen Messenger-Dienst abgeschlossen, handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag, bei dem das Widerrufsrecht gilt. Ihr Mieter hat somit 14 Tage Zeit, den Mietvertrag zu widerrufen.

Im Mietvertrag wurde eine Rücktrittsklausel aufgenommen

Sie können im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren, das sowohl Sie als auch den Mieter dazu befugt, den Mietvertrag ohne Angaben von Gründen zu widerrufen. Kommt es zum Rücktritt und hat der Mieter bereits die Kaution gezahlt, müssen Sie diese umgehend zurückzahlen.

Allerdings können Sie und der Mieter nur Gebrauch von einer vereinbarten Rücktrittsklausel machen, wenn

• das Mietverhältnis noch nicht gestartet hat
• und der Mieter noch nicht eingezogen ist.

Danach ist die Klausel nicht mehr gültig.

Den Mietvertrag können Vermieter und Mieter innerhalb von 14 Tagen widerrufen, sofern einer der zuvor genannten Bedingungen zutrifft. Doch Achtung! Belehren Sie Ihren Mieter über sein Widerrufsrecht, ansonsten verlängert sich die Widerrufsfrist für den Mietvertrag auf zwölf Monate und 14 Tage – sogar, wenn er schon eingezogen ist.

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist es kaum mehr möglich, ihn zu widerrufen. In folgenden Fällen ist ein Widerruf des Mietvertrags ausgeschlossen:

• Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Gewerbeimmobilie, gibt es kein Widerrufsrecht. Ein Widerruf des Mietvertrags ist nur möglich, wenn der Mieter die Immobilie  überwiegend privat nutzt.
• Vermieten Sie nur ein bis zwei Wohnungen und haben keine Hausverwaltung beauftragt, gelten Sie nicht als Unternehmer, sondern als Privatperson und haben somit kein Widerrufsrecht.
• Hat der Mieter den Mietvertrag in den Räumen des Vermieters oder der Hausverwaltung unterschrieben, kann der Mietvertrag nicht widerrufen werden.
• Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt und alle Räume inklusive Keller und Dachboden gesehen, erlischt sein Widerrufsrecht.

Kann Ihr Mieter nicht vom Widerrufsrecht Gebrauch machen, hat er drei weitere Möglichkeiten, den Mietvertrag kurzfristig aufzulösen:

Fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Unzumutbarkeit oder nicht fristgerechter Übergabe

Ist die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand, hat erhebliche Mängel oder Schäden, darf der Mieter den Mietvertrag außerordentlich und damit fristlos kündigen (§ 543 BGB).

Als unzumutbarer Zustand gilt:

• Schimmel aufgrund von Baumängeln
• Nasse Wände in Wohn- und Schlafzimmer
• Defekte Heizung
• Wohnung ist zum Einzugstermin nicht bezugsfertig

Können Sie die Wohnung nicht fristgerecht übergeben, zum Beispiel weil eine Sanierung nicht rechtzeitig fertig wurde, kann Ihr Mieter den Mietvertrag ebenfalls fristlos kündigen. Der Grund: Er hat einen Anspruch darauf, dass Sie als Vermieter ihm die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben (§ 323 BGB).

Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung

Bei arglistiger Täuschung ist es sowohl für Sie als auch für Ihren Mieter möglich, den Mietvertrag anzufechten (§123 BGB). Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der Mietvertrag rückwirkend ungültig – sogar nach Einzug des Mieters und nach Vertragsbeendigung (BGH, XII ZR 67/06). Der Vertrag kann bis zu einem Jahr nach Erlangen der Kenntnis über die Täuschung angefochten werden (§124 BGB).

Vermieter können den Mietvertrag zum Beispiel anfechten, wenn ihr Mieter absichtlich falsche Angaben über seine Bonität macht oder eine Bürgschaft fälscht. Mieter wiederum dürfen den Mietvertrag bei arglistig verschwiegenen Mängeln anfechten. Das gilt auch für bekannte zukünftige Mängel, die verschwiegen wurden.

Beispielhaftes Gerichtsurteil zugunsten des Mieters

• Ist dem Vermieter bekannt, dass sein Mieter ein neues Geschäft eröffnen will und somit darauf angewiesen ist, einen neuen Kundenstamm zu erwerben, kann der Mieter den Vertrag anfechten, wenn der Vermieter ihn nicht darüber aufklärt, dass eine Fassadenrenovierung mit Vollwärmeschutz geplant ist, die voraussichtlich mehrere Monate dauern und den Zugänge zum Ladenlokal beeinträchtigen wird (KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 15. April 1999, Az: 8 U 1509/97 ).

Beispielhafte Gerichtsurteile zugunsten des Vermieters:

• Hat der Mieter in der Selbstauskunft gegenüber dem Vermieter fälschlicherweise angegeben, dass in den letzten fünf Jahren kein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet worden sei, kann das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung gekündigt werden (AG Hamburg, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: 48 C 636/02 ).
• Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf ausdrückliche Frage des Vermieters erklärt, Designer zu sein und gut zu verdienen, obwohl das nicht zutrifft, kann der Vermieter den Mietvertrag erfolgreich anfechten (AG Saarlouis, Urteil vom 17.09.1999; 29 C 739/99 = NZM 2000, 459).

Mietvertrag einvernehmlich aufheben

Ein Aufhebungsvertrag ist schon vor Einzug des Mieters oder nach sehr kurzer Mietdauer möglich. Er ist nur gültig, wenn er von beiden Seiten – von Mieter und Vermieter – unterschrieben wird.

Die Gestaltung des Aufhebungsvertrages ist nicht fest vorgegeben, es sollte aber genau schriftlich festgehalten werden, unter welchen Konditionen das Mietverhältnis wann endet.

In folgenden Situationen kann ein Aufhebungsvertrag eine Lösung sein:

• Sie als Vermieter haben Eigenbedarf, möchten aber die Kündigungsfrist nicht abwarten. Mit dem Mietaufhebungsvertrag können Sie die Frist umgehen und die Mietwohnung schneller selbst nutzen.
• Sie möchten die Wohnung grundlegend sanieren. Eine Sanierung ist einfacher, wenn kein Mieter mehr darin wohnt, der sich durch die Handwerker gestört fühlen könnte. Außerdem können Sie eine frisch sanierte leer stehende Wohnung deutlich teurer neu vermieten oder verkaufen, da die Mietpreisbremse für komplett sanierte Wohnungen nicht gilt.
• Sie möchten die Wohnung verkaufen. Für eine freie Wohnung kann in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielt werden als für eine vermietete Wohnung.
• Sie möchten selbst in die Immobilie ziehen, aber die gesetzliche Kündigungsfrist von drei beziehungsweise zehn Jahren wegen Eigenbedarf nicht abwarten.
• Sie möchten, dass der Mieter auszieht, können aber keinen berechtigten Kündigungsgrund (§ 573 BGB) vorweisen.
• Ihr Mieter hat eine neue Wohnung gefunden und möchte nicht doppelt Miete zahlen.
• Ihr Mieter muss wegen eines Jobwechsels umziehen.
• Ihr Mieter ist verstorben und seine Angehörigen möchten den Mietvertrag schneller auflösen.
• Es gibt mehrere Hauptmieter und einer möchte ausziehen, während die anderen weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben.

Nachmieterklausel im Mietvertrag

Viele Mieter denken, sie können früher aus einem Mietvertrag aussteigen, wenn sie ihrem Vermieter mindestens drei potenzielle Nachmieter präsentieren. Als Vermieter sind Sie jedoch nicht dazu verpflichtet, einen der Vorschläge zu akzeptieren, wenn keine Nachmieterklausel im Mietvertrag festgehalten wurde und kein berechtigtes Interesse von der Mieterseite aus besteht. Stattdessen können Sie auf das Einhalten der Kündigungsfrist bestehen. Es kann aber auch sinnvoll sein, den Mieter früher aus dem Vertrag zu entlassen, wenn es aufgrund der hohen Nachfrage in der Region kein Problem ist, einen neuen Mieter zu finden.

Gibt es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag, hat Ihr Mieter trotz vereinbarter Laufzeit die Möglichkeit, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, wenn er drei geeignete Nachmieter nennt. Dabei wird unterschieden in die echte und die unechte Nachmieterklausel:

• Echte Nachmieterklausel: Besteht eine echte Nachmieterklausel, bestimmt der Mieter den Nachmieter, ohne dass der Vermieter Einfluss nehmen kann. Eine solche Klausel ist für den Mieter sinnvoll, wenn er auf eigene Kosten in der Wohnung wertsteigernde Maßnahmen umgesetzt hat, zum Beispiel neues Parkett verlegt oder eine neue Küche eingebaut hat. Dann kann der Mieter einen Nachmieter suchen, der bereit ist, eine Abstandsvereinbarung zu treffen.
• Unechte Nachmieterklausel: Bei der unechten Nachmieterklausel hat der Mieter das Recht, bei Kündigung des Mietvertrags einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter muss diesen nicht akzeptieren. Trotzdem endet das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter den Mietvertrag hätte übernehmen können.

Mietvertrag ordentlich kündigen, statt ihn zu widerrufen

Oftmals bleibt Ihrem Mieter nur die ordentliche Kündigung, um vom Mietvertrag zurückzutreten. Dann hat er gemäß § 573c BGB die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.

Bei Mindestmietdauer keine Kündigung

Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Mindestmietdauer vereinbart, kann Ihr Mieter nicht einfach vorzeitig kündigen. Sie dürfen auf die Einhaltung der Mindestmietdauer bestehen, sodass er weiterhin die Miete zahlen muss – egal, ob er noch in der Wohnung wohnt oder schon vor dem vertraglich festgehaltenen Mietende auszieht. Sie können die vorzeitige Kündigung jedoch aus Kulanz akzeptieren oder einem Aufhebungsvertrag zustimmen.

Sie als Vermieter können den Mietvertrag nur widerrufen, wenn Sie im Mietvertrag eine Rücktrittsklausel vereinbart haben. Das Rücktrittsrecht besteht so lange, wie das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat. Gründe für den Rücktritt müssen Sie nicht angeben.

Besteht keine Rücktrittsklausel, haben Sie folgende Alternativen, um den Mietvertrag von Ihrer Seite aus vorzeitig zu beenden:

• Sie können den Mietvertrag anfechten, wenn Ihr Mieter Sie arglistig getäuscht hat; zum Beispiel bezüglich seiner Bonität. Für die Anfechtung haben Sie ein Jahr Zeit.
• Sie können dem Mieter einen Aufhebungsvertrag anbieten, sind aber auf dessen Zustimmung angewiesen.

Mit dem Widerruf des Mietvertrags erlischt dessen Gültigkeit. Das hat zur Folge, dass Ihr Mieter nach Ablauf der Widerrufsfrist ausziehen muss und Sie ihm die Kaution und gegebenenfalls zu viel gezahlte Mietzahlungen inklusive Nebenkosten zurückzahlen müssen.