Mietminderung Baulärm: Zu was sind Vermieter verpflichtet?

• Als Baulärm gilt der Lärm einer gewerblichen Baustelle. Der Lärm, den der Nachbar beim Heimwerken produziert, zählt nicht dazu.
• Baulärm wegen energetischer Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, muss der Mieter für die Dauer von drei Monaten dulden.
• Bei anderem Baulärm ist eine Mietminderung möglich, wenn er dazu führt, dass die vertragsgemäße Nutzung der Mietimmobilie nicht oder nur eingeschränkt möglich ist.
• Finden bereits bei Einzug Baumaßnahmen statt oder wird klar kommuniziert, dass Baumaßnahmen anstehen, ist in der Regel keine Mietminderung wegen Baulärm möglich.
• Als Vermieter können Sie im Mietvertrag eine Mietminderung für ein bestimmtes Bauprojekt ausschließen.
• Haben Vermieter bei Baulärm in der Nachbarschaft keine rechtlichen Abwehrmöglichkeiten, ist auch keine Mietminderung möglich.
• Die Höhe der Mietminderung bei Baulärm ist einzelfallabhängig.

Als Baulärm wird der Lärm einer gewerblichen Baustelle bezeichnet. Dazu zählen zum einen Geräusche innerhalb eines Wohnhauses, die zum Beispiel durch den Ausbau, die Reparatur oder die energetische Sanierung entstehen und zum anderen Geräusche, die von benachbarten Baustellen ausgehen. Als Baulärm gilt beispielsweise:

• Lärm, den ein Bagger verursacht
• Geräusche, die durch den Abtransport von Schutt über eine Schüttrutsche entstehen
• Lärm, den ein Presslufthammer verursacht
• Langanhaltendes Hämmern

Was gilt nicht als Baulärm?

Kein Baulärm ist der Lärm, den eine Privatperson durch Bauarbeiten verursacht. Wenn also der Nachbar einer Mietswohnung Heimwerkertätigkeiten erledigt, gilt das nicht als Baulärm. Der Nachbar muss sich allerdings an die in der Hausordnung vorgegebenen Ruhezeiten halten. 

Da Mietminderungen nur bei gewerblichem Baulärm in Frage kommen, kann das lärmende Werken des Nachbars nicht als Begründung für eine Mietminderung aufgeführt werden. 

Ob dem Mieter wegen Baulärm im Haus eine Mietminderung zusteht oder nicht, hängt von verschiedenen Umständen ab.

Baulärm durch energetische Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Entsteht der Baulärm durch energetische Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, muss Ihr Mieter den Lärm in der Regel für die Dauer von drei Monaten dulden (BGB § 536 Abs. 1a), da ihm durch die Maßnahmen später Vorteile entstehen. Allerdings müssen die Ruhezeiten werktags zwischen sieben und 22 Uhr eingehalten werden und an Sonn- und Feiertagen ist die Arbeit ganz zu unterlassen. Außerdem müssen Sie als Vermieter die Maßnahme drei Monate vorher angekündigt haben. Wurde die rechtzeitige Ankündigung versäumt, ist Ihr Mieter nicht zur Duldung verpflichtet und kann eine Mietminderung verlangen.

Entsteht der Baulärm durch Baumaßnahmen, die nicht im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung oder Modernisierung stehen oder länger als drei Monate andauern, hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung – außer, es trifft einer der folgenden Punkte zu:

Baulärm durch Baumaßnahmen bei Einzug

Eine Mietminderung wegen Baulärm ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn bereits bei Einzug eine Baumaßnahme stattfindet oder transparent gemacht wurde, dass demnächst Baumaßnahmen anstehen (OLG München WuM 1993, 607; LG Berlin GE 2003, 1330). Der Mieter wusste bei Vertragsunterzeichnung, worauf er sich einlässt. Doch Achtung! Übersteigen Art und Umfang eine erwartbare Höhe, sind Mietminderungen dennoch möglich (LG Mannheim, WuM 2000, 185).

Ausschluss einer Mietminderung im Mietvertrag

Als Vermieter können Sie im Mietvertrag eine Mietminderung für ein bestimmtes Bauprojekt ausschließen. Unterschreibt Ihr Mieter die Vereinbarung, kann er bei Baulärm, der durch das entsprechende Bauprojekt entsteht, in der Regel keine Mietminderung verlangen.

Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn die Wohnung als Mietsache einen Mangel hat. Da eine Baustelle in der Nachbarschaft in der Regel nicht unmittelbar die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken verhindert, stellt diese keinen Mangel dar und ist somit in der Regel kein Grund zur Mietminderung (vgl. BGH Grundsatzurteil vom 29. April 2020, VIII ZR 31/18).

Wird jedoch eine Diskothek im Wohnumfeld errichtet, wodurch der Mieter nachts schlechter oder gar nicht schlafen kann, ist der Gebrauchszweck der Wohnung betroffen und kann zur Mietminderung führen. 

Gleichzeitig kann nicht jede nachteilige Veränderung des Umfelds als Mangel angesehen werden. Städte, Stadtteile und Nachbarschaften verändern sich. Entscheidend ist deshalb, ob der Mieter mit bestimmten Veränderungen in seinem Wohnumfeldes rechnen musste, wie zum Beispiel mit der Schließung einer Baulücke oder erhöhter Bauaktivität in einem Neubaugebiet, oder ob er bestimmte Eigenschaften als unveränderlich voraussetzen durfte.

Treten nach Abschluss des Mietvertrags durch eine Baustelle in der Nachbarschaft erhöhte Geräusch- und Schutzimmissionen auf, die Sie als Vermieter ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen müssen, ist in der Regel keine Mietminderung möglich.

Veränderungen in der Umgebung, die Sie nicht beeinflussen können, muss Ihr Mieter also hinnehmen. Sie als Vermieter müssen somit nicht für Umweltstörungen einstehen, die Sie weder verändern noch verhindern können. 

Dem Mieter steht dann eine Mietminderung zu, wenn ein gewisses Maß an Lärmbelästigung überschritten wird, wodurch die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung nicht mehr möglich ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter nachweisen kann, dass geltende Grenz- und Richtwerte überschritten werden (§ 906 Abs. 1 BGB). 

Sie als Vermieter können die Mietminderung nur verhindern, wenn Sie die Unwesentlichkeit der Störung darlegen und beweisen können. Ist das nicht möglich, können Sie im Falle einer Lärmbelästigung durch das Nachbargrundstück darlegen und beweisen, dass die Grundstücksnutzung auf dem Nachbargrundstück ortsüblich ist und die Beeinträchtigung durch keine wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhindert werden kann. Gelingt Ihnen auch dieser Nachweis nicht, darf Ihr Mieter die Miete mindern.

Wie viel Mietminderung der Mieter wegen Baulärm erwirken kann, hängt von der Art und dem Umfang der Belastung ab und ist somit von Fall zu Fall unterschiedlich. Als erste grobe Orientierung können bereits gefällte Gerichtsurteile dienen. Hier ein paar Beispiele:

• Mietminderung von 80 Prozent wegen Bauarbeiten in der Dachgeschosswohnung, die so intensiv sind, dass die darunter liegende Wohnung fast nicht mehr nutzbar ist (LG Hamburg, Urteil vom 11. Januar 1996, 307 S 135/95)
• Mietminderung von 60 Prozent wegen Abriss des gesamten Dachstuhls und anschließendem Ausbau des Dachgeschosses (AG Osnabrück, Urteil vom 11. Oktober 1996, 44 C 345/96)
• Mietminderung von 25 Prozent wegen erheblichem Baulärm in der Nachbarschaft ist angemessen (LG Darmstadt, Urteil vom 18.03.1983, 17 S 284/82).
• Mietminderung von 20 Prozent wegen Bebauung einer neben dem Mietobjekt liegenden Baulücke zur Errichtung eines Hauses mit Tiefgarage (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S 76/16).
• Mietminderung von 15 Prozent wegen Baulärm durch eine Großbaustelle in der Nachbarschaft über einen längeren Zeitraum hinweg (vgl. LG München, Urteil vom 14. Januar 2016, 31 S 20691/14).
• Mietminderung von zehn Prozent wegen erheblichem Baulärm durch Stemm- und Sägearbeiten (LG Berlin, Urteil vom 12. April 1994, 63 S 439/93).
• Mietminderung von sechs Prozent wegen Lärm und Staub durch Bauarbeiten auf einem angrenzenden Grundstück (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 26. Februar 2003, Az. 517 C 175/02).

Auf der einen Seite entlastet das Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2020 ​(Az.: VIII ZR 31/18) Vermieter, weil Mieter Veränderungen in der Umgebung, auf die Vermieter keinen Einfluss haben, hinnehmen müssen, ohne Minderungs- oder Mängelbeseitigungsansprüche geltend machen zu können. 

Auf der anderen Seite dürfen Sie als Vermieter nicht ganz untätig bleiben, wenn in der Nachbarschaft gebaut wird. Sie sollten prüfen, ob Ihnen gegenüber den bauenden Nachbarn ein Unterlassungsanspruch oder zumindest ein Anspruch auf monetären Ausgleich zusteht. 

Außerdem ist eine Mietminderung aufgrund von Baulärm auch nach dem BGH-Urteil grundsätzlich möglich. Dazu muss die Miettauglichkeit jedoch erheblich gemindert sein. Ob dem so ist, wird im Einzelfall geprüft und entschieden. Es ist deshalb ratsam, sich frühzeitig juristisch beraten zu lassen, um einen langwierigen Rechtsstreit mit möglicherweise unangenehmen Folgen zu vermeiden.