Mietkonto: Was Vermieter wissen sollten

• Das Mietkonto wird vom Vermieter angelegt.
• Auf das Mietkonto zahlen Mieter die monatliche Miete, Nebenkosten und sonstige Abgaben ein.
• Außerdem werden alle Ausgaben rund um die Immobilie vom Mietkonto aus bestritten.
• Die Mietkaution darf nicht auf das Mietkonto, sondern muss auf ein separates Mietkautionskonto, damit sie nicht mit dem Vermögen des Vermieters vermischt wird.
• Für Investitionsrücklagen sollte ein weiteres Konto (Rücklagenkonto) angelegt werden.
• Das Mietkonto (Vermieterkonto) ist bei privaten Vermietern in der Regel ein reguläres Girokonto.
• Direktbanken bieten häufig eine kostenlose Kontoführung an.
• Gewerbliche Vermieter müssen als Mietkonto ein Geschäftskonto einrichten.

Das Mietkonto wird häufig mit dem Mietkautionskonto gleichgesetzt. Doch Achtung: Das Mietkonto ist etwas anderes als das Mietkautionskonto. Während auf das Mietkautionskonto nur die Kaution eingezahlt wird, um sie über die Gesamtdauer der Vermietung sicher zu verwahren, dient das Mietkonto dazu, regelmäßige Zahlungen und Geldeingänge rund um die Miete übersichtlich zu verwalten und zu überwachen. 

Ein Mietkonto können sowohl Vermieter als auch Mieter haben:

• Vermieter nehmen über ein Mietkonto (Vermieterkonto) die Mietzahlungen und Nebenkosten ein und begleichen darüber Verwaltungskosten und eventuelle Darlehensraten. 
• Mieter können ein Mietkonto eröffnen, um Miete und Nebenkosten zu überweisen, und um gemeinsame Ausgaben wie Stromkosten, Internetgebühren, Reinigungsmittel, etc. zu begleichen. Ein separates Konto für Mietzahlungen macht vor allem bei Wohngemeinschaften und Paaren Sinn, die sich die Miete teilen. Der Vorteil: Ordnung und Transparenz der Buchungen. Außerdem ermöglichen Vollmachten, dass die gemeinsamen Mieter gleiche Zugriffsrechte auf das Mietkonto haben.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 551 Abs. 3 BGB) müssen Sie als Vermieter die Kaution separat von Ihrem Vermögen anlegen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters keine Gläubiger auf die hinterlegte Sicherheit zugreifen können.

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, diese Vorschrift umzusetzen:

1. Die gängigste Methode ist, ein separates Mietkautionskonto zu eröffnen. Die Kaution liegt dadurch nicht auf dem gleichen Konto, mit dem Sie alle Einnahmen und Ausgaben rund um die Immobilie verwalten. 
2. Alternativ kann der Mieter eine Kautionsversicherung abschließen. In diesem Fall zahlt er monatlich einen bestimmten Betrag an eine Versicherung und Sie erhalten von ihm dafür einen Kautionsschutzbrief.
3. Die dritte Möglichkeit: Ihr Mieter lässt seine Bank oder eine Person für sich bürgen. Sie als Vermieter schließen in diesem Fall einen Bürgschaftsvertrag mit dem Bürgen Ihres Mieters ab. Im Zweifelsfall muss dann der Bürge dafür aufkommen, wenn Ihr Mieter beispielsweise Zahlungen versäumt.

Die Vereinbarung zur Kaution muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Entscheiden Sie sich für ein Mietkautionskonto, kann der Mieter die Kaution entweder überweisen oder Ihnen bar aushändigen. Möchte er Ihnen die Kaution bar geben, sollten Sie diese Art der Übergabe im Mietvertrag festhalten und den Erhalt der Kaution quittieren. Sobald Sie die Kaution erhalten haben, müssen Sie diese auf ein Mietkautionskonto einzahlen, Sie dürfen die Kaution nicht in bar in Ihrem Safe aufbewahren.  

Neben der Pflicht, die Kaution vom eigenen Vermögen getrennt anzulegen, setzt der Gesetzgeber in § 552 BGB Vermietern drei weitere wichtige Bedingungen:

1. Sie müssen die Kaution bei einer Bank zum üblichen Zinssatz anlegen.
2. Das Mietkautionskonto muss innerhalb von drei Monaten kündbar sein.
3. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu.

Welches Konto eignet sich für Mietkautionen?

Welche Art Konto Sie für die Mietkaution wählen, ist Ihnen überlassen. Es gibt unter anderem folgende Möglichkeiten:

• Treuhandkonto: Sie als Vermieter richten auf Ihren Namen ein Treuhandkonto ein, auf das die Kaution eingezahlt wird. Das Konto muss offen sein, die Mietkaution auf ein verstecktes Treuhandkonto anzulegen ist unzulässig. So soll die Mietkaution vor dem unberechtigten Zugriff des Vermieters geschützt werden – auch im Insolvenzfall. Der Vorteil eines Treuhandkontos für die Mietkaution für Sie als Vermieter: Im Falle eines Schadens können Sie zu jedem Zeitpunkt auf das Konto zugreifen. Allerdings muss die Bank der Einrichtung eines Treuhandkontos zustimmen.
• Sparbuch: Der Mieter richtet ein Sparbuch auf seinen Namen ein und verpfändet es im Anschluss an Sie, den Vermieter. Der Nachteil für Sie: Es kann drei bis vier Arbeitstage dauern, bis die Bank das verpfändete Guthaben freigibt.
• Depotkonten: Die hohen Zinsen, die in diesen Fällen gutgeschrieben werden, sind vor allem für den Mieter von Vorteil.

Während die Mietkaution von Ihrem Vermögen getrennt bleiben muss, weil sie Ihnen nur als Sicherheit dient, aber nicht gehört, dürfen Sie mit den Mietzahlungen machen, was Sie möchten. Sie gehören Ihnen. Sie können die Miete plus Nebenkostenvorauszahlungen auch auf Ihr privates Girokonto fließen lassen, müssen also kein separates Mietkonto dafür eröffnen. 

Allerdings behalten Sie mit einem separaten Konto für die Mietzahlungen einen besseren Überblick über die Ein- und Auszahlungen für Ihre Immobilie, weil sich diese nicht mit anderen ein- und ausgehenden Zahlungen von Ihnen vermischen. So lassen sich Nebenkostenabrechnung und Steuererklärung deutlich einfacher erstellen.

Vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung, wenn die Kosten die Einnahmen übersteigen, erleichtert ein separates Mietkonto die Steuererklärung. Auf dem Mietkonto sehen Sie schnell, wie hoch die Verluste ohne AfA (Absetzung für Abnutzung) ausfallen.

Mit dem Vermieterkonto (Mietkonto) verwalten Sie alle Ein- und Ausgaben rund um Ihre Immobilie. Dazu zählen insbesondere:

• Mietzahlungen
• Nebenkostenvorauszahlungen
• Zahlungen für die Verwaltung der Immobilie
• Kreditzahlungen an die Bank, wenn die Immobilie auf Kredit erworben wurde
• Zuschüsse aus Eigenmitteln des Vermieters zum Ausgleich eventueller Verluste, wenn die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen
• Evtl. Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
• Evtl. Kosten rund um die Immobilien-Vermarktung (Anzeigen, Makler, etc.)

Die Instandhaltungsrücklage können Sie ebenfalls auf dem Vermieterkonto bilden, empfehlenswert ist jedoch, ein eigenes Rücklagenkonto zu eröffnen, mit dem Sie Zinsen generieren können. Dabei sollten Sie allerdings darauf achten, dass Sie jederzeit an das Geld herankommen, um unerwartete Ausgaben schnell bezahlen zu können. Möglich wäre zum Beispiel ein Tagesgeldkonto.

Der große Vorteil eines separaten Mietkontos (Vermieterkonto) ist, dass Sie als Vermieter alle Zahlungseingänge und Ausgänge schnell im Blick haben, die Verwaltung dadurch einfacher wird und Sie schneller reagieren können. Sie sehen zum Beispiel sofort, wenn Ihr Mieter zu wenig oder gar keine Miete überweist. Außerdem wird die jährliche Abrechnung einfacher, da alle Nebenkostenvorauszahlungen auf das Konto eingehen und alle Ausgaben, die Sie auf Ihren Mieter umlegen, von dem Konto abgehen. Nachzahlungen und Erstattungen laufen ebenfalls über das Mietkonto. Zugleich haben Sie die Kosten immer genau im Blick, da Rechnungen von Handwerkern und Dienstleistern, das Hausgeld und Kredite von diesem Konto bezahlt werden.

Die wichtigsten Vorteile eines Mietkontos im Überblick

• Säumige oder zu geringe Zahlungen können sofort erkannt werden, da sie sich nicht mit Gehaltseingang etc. auf dem normalen Girokonto vermischen.
• Die gesamte Buchführung und Steuererklärung wird erleichtert.
• Handwerkerrechnungen können zentral bezahlt werden, sodass Sie die Kosten immer genau im Blick haben.

Grundsätzlich kommen alle gängigen Girokonten als Mietkonto in Frage. Es gibt auch Banken, die spezielle Vermieterkonten anbieten, die genau auf die Bedürfnisse von Vermietern zugeschnitten sind.

Bei der Wahl des Kontos sollten Sie auf jeden Fall auf folgende Punkte achten:

• Schnelle, einfache Eröffnung
• Digitale Kontoführung, Online-Banking
• Keine oder wenige Kontoführungsgebühren
• Keine extra Berechnung von Buchungsposten
• Kostenfreie Überweisungen
• Gebührenfreies Einzahlen und Abheben von Geld

Da Sie am besten alles via Online-Banking erledigen, um Ihre Kosten besser belegen zu können, ist eine Kreditkarte oder EC-Karte fürs Vermieterkonto in der Regel nicht notwendig. Möchten Sie dennoch eine Karte, sollten Sie darauf achten, dass diese umsonst ist.

Wie hoch die Kosten für ein Mietkonto sind, hängt vom Kreditinstitut ab. Direktbanken bieten häufig ein kostenfreies Girokonto an. Doch Achtung: Es gibt bedingungslose kostenlose Girokonten und Girokonten, bei denen die Kontoführungsgebühr nur entfällt, wenn ein monatlicher Mindestgeldeingang gewährleistet ist. Die Mieteinnahmen müssen also hoch genug sein. Eine Direktbank ist dann eine gute Wahl, wenn Sie keinen direkten Ansprechpartner in einer Bankfiliale benötigen und das Konto online führen möchten. 

Filialbanken berechnen in der Regel eine monatliche Pauschale, in der eine bestimmte Anzahl von Buchungen und eine EC- oder Girokarte enthalten ist.

Bei Geschäftskonten können mehr als 20 Euro pro Monat an Gebühren anfallen. Zwar gibt es auch kostenlose Geschäftskonten, dann muss aber häufig für Überweisungen bezahlt werden. Je nachdem, wie viele Überweisungen pro Monat getätigt werden müssen, kann ein kostenpflichtiges Konto am Ende doch günstiger sein.

Kontoführungsgebühren zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (AG Siegburg WM 1985, 345), deshalb sollten Sie darauf achten, ein Mietkonto mit möglichst geringen Gebühren auszuwählen.

Vermieter können Kontoführungsgebühren von der Steuer absetzen. Pro Jahr darf eine nachweisfreie Pauschale von 16 Euro als Werbungskosten geltend gemacht werden (Anlage V).