Das Sachwertverfahren einfach erklärt: Immobilienwert in 4 Schritten

• Das Sachwertverfahren zählt neben dem Ertrags- und dem Vergleichswertverfahren zu den drei normierten Wertermittlungsverfahren für Immobilien.
• Es gilt als das komplizierteste der normierten Wertermittlungsverfahren.
• Das Sachwertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es sich weder um ein Renditeobjekt handelt, der Ertrag also irrelevant ist, noch eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann.
• Mit dem Sachwertverfahren wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt.
• Der vorläufige Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenrichtwert und den tatsächlichen Herstellungskosten der Immobilie abzüglich der Wertminderung. 
• Um den tatsächlichen Sachwert zu erhalten, werden am Ende der Marktanpassungsfaktor und objektspezifische Merkmale berücksichtigt.
• Der Sachwert entspricht in der Regel nicht dem Verkaufswert einer Immobilie.

Das Sachwertverfahren ist eines der normierten Verfahren zur Immobilienbewertung und in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Mit dem Verfahren wird der Wert einer Immobilie ausgehend vom sogenannten Wiederbeschaffungswert eingeschätzt. Der Wiederbeschaffungswert berücksichtigt sowohl die Herstellungskosten der baulichen und sonstigen Anlagen als auch den Wert des Grundstücks. Die Herstellungskosten beziehen sich auf die Kosten, die für Immobilien in ähnlicher Bauweise und mit vergleichbarer Ausstattung üblich sind – nicht auf die tatsächlichen Herstellungskosten. Von den sogenannten Regelherstellungskosten wird eine Alterswertminderung abgezogen, die den Wertverlust der Immobilie wegen Abnutzung beschreibt. Eventuell erfolgt dann noch eine Marktanpassung und eine Anpassung wegen objektspezifischer Eigenschaften, um den endgültigen Sachwert der Immobilie festzulegen.

Das Sachwertverfahren beruht auf einer sachlichen Bewertung, die sich vorwiegend auf die Bausubstanz bezieht und eignet sich deshalb gut dafür, die Qualität eines Objektes zu beurteilen.

Das Sachwertverfahren wird für die Wertermittlung einer Immobilie angewendet, …

1. wenn es für das Vergleichswertverfahren Vergleichswerte fehlen, weil es keinen Mietspiegel und keine Werte vergleichbarer Objekte gibt.
2. wenn für das Ertragswertverfahren nicht genügend Informationen vorliegen beziehungsweise es sich bei der Immobilie gar nicht um ein Renditeobjekt handelt, bei dem der Ertrag für die Wertschätzung am Markt eine Rolle spielt.

Das Sachwertverfahren wird somit vor allem bei folgenden Objekten angewendet:

• alleinstehende Objekte im ländlichen Gebiet
• einzigartige Einfamilienhäuser für den privaten Gebrauch (Hausbewertung)
• Infrastrukturgebäude (z.B. Bahnhöfe)
• kommunale Gebäude, die keine Rendite anstreben (z.B. Kindergärten, Schulen, etc.)
• denkmalgeschützte Immobilien

Das Sachwertverfahren kann auch zusätzlich zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren angewendet werden, um deren Ergebnisse zu bestätigen.

Prinzipiell ist der Sachwert der materielle Wert einer Sache, der im Gegensatz zum Marktwert und dem Ertragswert unabhängig von Marktentwicklungen ist.

Da bei der Wertermittlung von Immobilien der Markt nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben kann, wird zunächst ein vorläufiger Sachwert ermittelt, der sich aus dem Wert der Substanz des bebauten Grundstücks, dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude sowie der Außenanlagen zusammensetzt. Um den tatsächlichen Sachwert zu erhalten, der dem Marktwert des Gebäudes entspricht, wird der vorläufige Sachwert dann mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Außerdem werden abschließend noch objektspezifische Eigenschaften berücksichtigt.

Der Sachwert einer Immobilie kann ihrem Verkehrswert entsprechen. Allerdings wird die aktuelle Marktsituation im Sachwert nur durch den Marktanpassungsfaktor berücksichtigt – ein Faktor, der häufig zu ungenauen Verkehrswerten führt und deshalb sehr umstritten ist. Der Sachwert stimmt also nicht immer mit dem Verkehrswert einer Immobilie überein.

Den Sachwert beeinflussen hauptsächlich drei Faktoren:

• die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, wie beispielsweise das Haus oder die Wohnung
• die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zum Beispiel Garagen und Wege
• der Bodenrichtwert, sprich der Grundstückswert oder der Wert des Grundstücksanteils 

Die Herstellungskosten hängen gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ab 

• von der Art, wie das Haus ausgebaut wurde (ob unterkellert oder nicht, ob Dachgeschoss ausgebaut oder nicht) und 
• von der Qualität der verschiedenen Bauteile (Außenwände, Dach, Türen, Fenster, Fußböden, Treppen, Heizung, Sanitäranlagen).

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt.

Das Sachwertverfahren wird auf Grundlage der Wiederbeschaffungskosten ermittelt. Diese ergeben sich aus den Herstellungskosten und dem Bodenwert.

Zunächst gilt es, die Gebäudeherstellungskosten für die Immobilie zu ermitteln. Dafür werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche multipliziert.

Formel: 

Gebäudeherstellungskosten = Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche

Erläuterung:

Die Gebäudeherstellungskosten entsprechen nicht den Rekonstruktionskosten, sondern den Kosten einer Errichtung eines mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar genutzten Neubaus. Bei der Errichtung ist nicht von damaligen, sondern von gegenwärtigen, neuartigen Bauweisen auszugehen.

Regelherstellungskosten können aus verschiedenen Tabellen abgelesen werden, in denen diese nach Gebäudetyp unterteilt sind:

• Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
• Doppel- und Reihenhäuser
• Reihenmittelhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Büro- und Schulgebäude

Je nach Gebäudetyp können die Regelherstellungskosten unterschiedlich hoch ausfallen. Bei einem einfachen Reihenmittelhaus können diese 480 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einem Bungalow schon bis zu 1.770 Euro pro Quadratmeter.

Bei der Berechnung von Herstellungskosten spielen auch Aspekte wie die Nutzbarkeit von Dächern oder der Ausbau von Kellern eine große Rolle. Ebenso werden besondere Ausstattungsmerkmale über verschiedene Tabellen mit eingerechnet. Dabei wird gleichzeitig eine Standardstufe festgestellt, die Aussagen über die Qualität gibt.

Die Herstellungskosten müssen dabei immer auf die Wertverhältnisse des Wertermittlungsstichtags heruntergerechnet werden.

Beispiel:

Die Bruttogrundfläche der Immobilie beträgt 300 Quadratmeter, der Gutachter ermittelt Regelherstellungskosten von 1.500 Euro pro Quadratmeter. 

• Rechnung: 1.500 x 300 m² = 240.000 €

Die Gebäudeherstellungskosten belaufen sich somit auf 450.000 Euro.

Sind die Gebäudeherstellungskosten bekannt, gilt es, die Alterswertminderung zu ermitteln, um anschließend den Gebäudesachwert berechnen zu können.

Formeln:

1. Alterswertminderung in % = (Gesamtnutzungsdauer-Restnutzungsdauer)/Gesamtnutzungsdauer×100
2. Gebäudesachwert = Herstellungskosten – Alterswertminderung

Erläuterung:

Die Alterswertminderung ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und der Gesamtnutzungsdauer eines Objektes und stellt die Wertminderung des Objekts durch die Abnutzung dar.

Unter der Restnutzungsdauer wird die verbleibende Zeit, die ein Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann, verstanden. Sie wird bestimmt, indem das Gebäudealter von der Gesamtnutzungsdauer abgezogen wird.

Die Gesamtnutzungsdauer ist die übliche Dauer, für die ein Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung in der Regel insgesamt genutzt werden kann. Der Gesetzgeber geht bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Pro Jahr nimmt er eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent an.

Die Alterswertminderung kann durch vorgenommene Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert werden. Unterlassene Instandhaltungen hingegen verkürzen die Alterswertminderung. 

Durchgeführte Modernisierungen können bei der Alterswertminderung auf unterschiedliche Weise berücksichtigt werden. Ein verbreitetes Verfahren ist das Punkte-Modell der Sachwertrichtlinie. Dabei werden je nach durchgeführten Modernisierungen Punkte nach einem Bewertungsschema vergeben. Diese haben später Einfluss auf das Gebäudealter. Ein weiteres Verfahren, durch das Modernisierungen an einem Gebäude beachtet werden können, ist die Wahl eines fiktiven Baujahres.

Beispiel:

Die Gebäudeherstellungskosten betragen 450.000 Euro, die Alterswertminderung der Immobilie liegt bei 40.000 Euro.

• Rechnung: 450.000 € - 40.000 € = 410.000 €

In diesem Beispiel ergibt sich ein Gebäudesachwert von 410.000 Euro.

Um den vorläufigen Sachwert zu erhalten, muss zu den durch die Alterswertminderung angepassten Herstellungskosten (sprich dem Gebäudesachwert) der Bodenwert addiert werden. Dieser ergibt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter.

Formeln:

Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m²

Vorläufige Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert

Erläuterung:

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte, die in verschiedenen Karten veröffentlicht und dort zu entnehmen sind. Gibt es für ein spezielles Gebiet keine Karten, können die Werte aus einem vergleichbaren Gebiet angepasst werden.

Beispiel:

Es gilt den Sachwert eines 200 Quadratmeter großen Grundstücks zu ermitteln. Der Bodenrichtwert der Region liegt bei 150 Euro pro Quadratmeter.

• Rechnung: 200 m² x 150 € = 30.000 €

Der Bodenwert beträgt in diesem Fall 30.000 Euro.

Um am Ende den tatsächlichen Sachwert zu erhalten, müssen der vorläufige Sachwert durch Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) an den Markt angepasst und objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.

Formel:

Marktangepasster vorläufger Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktoren

Anschließend müssen noch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.

Erläuterung:

Die Marktanpassungen dienen dazu, eine möglichst reale Marktsituation zu schaffen. Die Faktoren werden von lokalen Gutachterausschüssen veröffentlicht und wirken sich wie folgt auf den Sachwert eines Objektes aus:

• Der Sachwert steigt bei hoher Nachfrage. Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) ist größer als eins. Dies tritt vor allem in großen Städten auf.
• Der Sachwert sinkt bei geringer Nachfrage. Der Sachwertfaktor ist kleiner als eins. Dies tritt besonders in strukturschwachen und ländlichen Gebieten auf.

Zu den abschließend zu berücksichtigenden objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zählen zum Beispiel:

• Besondere Ertragsverhältnisse
• Baumängel und Bauschäden
• Wirtschaftliche Überalterung
• Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

Es soll der Sachwert eines freistehenden, zweistöckigen Einfamilienhauses mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und 900 Quadratmetern Grundstücksfläche berechnet werden. Das Haus besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss und ist auf der Standardstufe vier einzuordnen. Der Bodenrichtwert liegt bei 35 Euro pro Quadratmeter, während die Regelherstellungskosten nach der ImmoWertV 1.005 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80, die Restnutzungsdauer 60 Jahre. Der Marktanpassungsfaktor beträgt 0,89.

Ein deutlicher Vorteil des Sachwertverfahrens ist die sachliche Bewertung der Qualität. Dem Zustand des Objekts wird bei diesem Verfahren eine große Rolle zugesprochen. Beim Vergleichs- oder dem Ertragswertverfahren kann der Fall eintreten, dass einem schlecht erhaltenen Objekt ein sehr hoher Wert zugesprochen wird, da es sich in einer guten Gegend mit hoher Nachfrage befindet. Dieser Fall kann beim Sachwertverfahren nicht eintreten.

Ein weiterer positiver Aspekt des Sachwertverfahrens ist, dass auch der Wert von Objekten ermittelt werden kann, die keine Erträge erwirtschaften wie Schulen, Sporthallen oder Betriebsstätten. Zu beachten ist dabei, dass das Sachwertverfahren nicht angewendet werden kann, wenn das Objekt keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr bietet, das heißt, wenn die Restnutzungsdauer verstrichen ist.

Ein Nachteil des Verfahrens besteht darin, dass es komplexer als das Vergleichs- oder Ertragswertverfahren ist und viele Parameter bei der Ermittlung beachtet werden müssen. Die Marktanpassung ist zudem oft ungenau, was einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben kann. 

Ein weiterer negativer Aspekt ist, dass bei sehr neuen Gebäuden keine Regelherstellungskosten vorhanden sind. Daraufhin müssen diese geschätzt werden, was zu weiteren großen Abweichungen führen kann.

Das Sachwertverfahren ist nicht ganz einfach anzuwenden, es gilt als das komplizierteste Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Vor allem, wenn es darum geht, Marktanpassungen vorzunehmen, kommt man als Laie an seine Grenzen. Da selbst kleinste Abweichungen und Fehler bei der Berechnung zu starken Abweichungen vom tatsächlichen Sachwert führen können, ist es sinnvoll, einen erfahrenen Experten mit der Wertermittlung zu beauftragen. Er weiß auch, ob noch ein weiteres Verfahren kombiniert werden muss, um ein valides Ergebnis zu erhalten.