Was im Mietvertrag zum Thema Nebenkostenabrechnung stehen sollte

Die meisten Mieter wollen eine finanzielle Planungssicherheit haben, was die monatlichen Belastungen an Miete und Nebenkosten betrifft. In diesem Sinne ist auch der rechtliche Rahmen gestaltet. Jeder Vermieter ist daher gut beraten, wenn er die zu erwartenden Kosten vollständig nennt. 

Grundsätzlich sollte der Mietvertrag folgende Positionen aufweisen:

• Die Information, dass der Mieter neben der Grund- bzw. Kaltmiete auch die anfallenden Neben- bzw. Betriebskosten zu bezahlen hat
• Im Sinne der Kostentransparenz eine Liste der Nebenkosten im Einzelnen, z.B. Müllgebühren, Abwasserentsorgung, Hausreinigungsdienste sowie der verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie z.B. Strom, Heizung, Gas. Diese Auflistung ist nicht zwingend, dann muss aber unbedingt der Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung (s. unten) in den Vertrag eingesetzt werden.
• Bei einem Mischsystem aus Vorauszahlung und Pauschale ist die Einzelzuordnung der jeweiligen Nebenkosten zu den beiden Berechnungsarten erforderlich.
• Bei monatlichen Vorauszahlungen sollte der Hinweis auf die jährliche Nebenkostenabrechnung nicht fehlen
• Neben dem Betrag der Grundmiete muss auch für die monatliche Pauschale und/oder die Vorauszahlung ein fester Betrag genannt sein
• eine Anpassungsklausel, die die Möglichkeit bietet, sich ändernde Nebenkostenbeträge bzw. neu hinzukommende Nebenkosten an den Mieter weiterzugeben. 

Wozu der ganze Aufwand, könnte sich der Vermieter fragen und die Aufführung aller Nebenkosten-Positionen einfach ignorieren, die in einem Mietvertrag tunlichst aufgeführt werden sollten. Das Überraschende: Dieser Vermieter macht nichts falsch, sofern er mit einem Satz im Mietvertrag vermerkt dass "der Mieter die nach § 2 der Betriebskostenverordnung geltenden Nebenkosten zu übernehmen hat".  Diese Regelung geht auf ein Urteil des BGH vom 08.02.2016 zurück (Az. XII ZR 137/15). Die Begründung: Der Begriff "Betriebskosten" sei allgemein bekannt und bedürfe keiner weiteren Erläuterung. 

Nun mag ein so dürftiger Hinweis im Mietvertrag zwar zulässig sein, mieterfreundlich im Sinne der Transparenz ist er gewiss nicht, zumal bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung dann doch alle Karten auf den Tisch gelegt werden müssen, sofern der Vermieter nicht eine Pauschalbetragsregelung vereinbart hat.

Theoretisch besteht die Möglichkeit, einen Mietvertrag ohne monatliche Vorauszahlung und auch ohne Pauschale abzuschließen und die Betriebskosten einmal jährlich in voller Höhe zu berechnen. Von dieser Regelung ist jedoch unbedingt abzuraten. Der Grund: Der Gesamtbetrag der Nebenkostenabrechnung wächst in zwölf Monaten zu beachtlicher Höhe und kann den Mieter leicht überfordern. Deshalb ist diese Art der Abrechnung auch äußerst unüblich. 

Besser ist die Regelung der monatlichen Vorauszahlung eines festen Betrags, der in etwa einem Zwölftel der voraussichtlichen Nebenkosten für das ganze Jahr entspricht und die Gesamtsumme bei der Nebenkostenabrechnung verrechnet wird. Dieser monatlich fällige Vorausszahlungsbetrag sollte neben dem Betrag der Nettokaltmiete in jedem Fall im Mietvertrag genannt werden.

Fatal kann sich auswirken, wenn im Mietvertrag z.B. durch ein Versehen oder Unkenntnis kein fester Betrag für die Vorauszahlung und/oder Pauschale genannt wird. Steht stattdessen nur geschrieben, dass die Nebenkosten vom Mieter getragen werden müssen, besteht Grund zur Annahme, dass vor Gericht (wie schon geschehen) eine nachträgliche Forderung des Vermieters mit dem Hinweis der "fehlenden inhaltlichen Bestimmtheit" zurückgewiesen wird. Dann braucht der Mieter nur die Heizkosten zu bezahlen.

In § 2 der Betriebskostenverordnung sind alle gängigen Arten der Betriebskosten einzeln aufgeführt, die auf den Mieter umlegbar sind. Um auch weitere, weniger gebräuchliche Nebenkosten wie z.B. die regelmäßige Dachrinnenreinigung oder die Wartung von Rauchmeldern zu berücksichtigen, nennt die letzte Position "Sonstige Betriebskosten". Die Übernahme in den Mietvertrag dieser pauschalen Begrifflichkeit ist unzulässig. Auch hier gilt die konkrete Nennung, um welche Betriebs- bzw. Nebenkosten es sich im Einzelnen handelt, damit dieser Posten in die Nebenkostenabrechnung einbezogen werden darf und der Mieter ggf. die Berechtigung prüfen kann.

Umlagefähige Nebenkosten sind auch Kosten, die durch die gemeinsame Nutzung eines Wohnhauses durch die Mieter verursacht werden. Das sind zum Beispiel Strom für die Treppenhausbeleuchtung und -reinigung, Außenflächen- und Gartenpflege, Aufzugwartung. Um eine gerechte Verteilung dieser Betriebs- bzw. Nebenkosten zu erzielen wird in der Regel nach §556a Abs. 1 BGB der so genannte Umlageschlüssel eingesetzt, wonach der Grundflächenanteil jedes Mieters zur anteiligen Berechnung der für ihn zutreffenden Kosten herangezogen wird. 

Diese Regelung gilt, wenn im Mietvertrag kein anderer (zulässiger) Umlageschlüssel vereinbart ist. Vom Umlageschlüssel ausgenommen sind die je Wohneinheit einzeln zuordnungsfähigen Beträge (z.B. Kabelgebühren). Das Gleiche gilt für die verbrauchsabhängigen Kosten (Wasser, Strom, Heizung, Gas), die nach tatsächlichem Verbrauch durch Ablesung der Messeinrichtungen (z.B. Strom-, Wasserzähler) abgerechnet werden.

Im Internet sind zahlreiche Mustervorlagen für Mietverträge zu finden, die zum Teil auch unterschiedliche Konditionen berücksichtigen. Nach den hier gegebenen Hinweisen sollte es nicht schwierig sein, den passenden Mietvertrag zu finden und gegebenenfalls zu ergänzen, so dass er für Vermieter und Mieter die rechtskonforme Grundlage für das Mietverhältnis bildet. 

Hier noch einmal in der Übersicht, was im Mietvertrag neben den allgemeinen Angaben festgehalten sein sollte:

• Monatlicher Betrag der Kaltmiete
• Hinweis, dass der Mieter die Nebenkosten nach §2 der Betriebskostenverordnung zu übernehmen hat, mit der Liste der Kostenarten im Anhang , welcher als Teil des Vertrags gilt
• Der Betrag der monatlichen Vorauszahlung
• Die Ankündigung der jährlichen Nebenkostenabrechnung und ggf. der Anpassung der Vorauszahlungen nach erfolgter Abrechnung
• Festlegung des monatlichen Zahlungsziels des Gesamtbetrags (Kaltmiete + Nebenkosten)

Wichtig bei Mischsystem von Vorauszahlung und Pauschale: 

• Von den Vorauszahlungskosten getrennte Auflistung der in einer Pauschale abgerechneten Betriebskosten
• Hinweis, dass der Vermieter die Pauschale anpassen kann, wenn die Betriebskosten den Pauschalbetrag übersteigen

Bei direkter Abrechnung der Verbrauchskosten durch den Mieter

• Auflistung der Kosten, die durch Verbrauch des Mieters individuell entstehen und die der Mieter direkt mit den Versorgungsunternehmen abrechnet