Einen korrekten Mietvertrag aufsetzen – nicht einfach, aber machbar

Bei der Vermietung von Wohnungen verwenden Vermieter häufig Formularmietverträge. Von diesen gibt es zahlreiche Varianten, die unterschiedliche Aspekte berücksichtigen, z.B. Standard-, Staffel- oder Indexmietvertrag, nach Art des Mietobjektes (Wohnung, Einfamilienhaus), befristeter oder unbefristeter Mietvertrag, Untermietvertrag.

Vielfach werden zusätzliche Klauseln eingefügt oder als Anhang beigegeben, die aus Sicht des Vermieters wichtig sind. Zuweilen werden auch vorhandene Klauseln gestrichen, da sie auf die Mietsache nicht zutreffen.

So bequem auf den ersten Blick ein Formularmietvertrag ist, sind dennoch Aspekte zu berücksichtigen, die vor allem im Streitfall ausschlaggebend sein können. Die Nichtbeachtung dieser Aspekte können dem Vermieter u.U. sogar beträchtlichen Schaden einbringen, ohne dass sich der im guten Glauben handelnde Vermieter dessen bewusst ist.

Seit dem 1. Januar 2002 ist jeder Formularmietvertrag den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gleichgestellt. Das heißt, dass für alle Klauseln eines solchen Vertrags die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 305 ff BGB gelten und damit der besonderen Inhaltskontrolle unterworfen sind. Im Mietvertrag dürfen deshalb keine Klauseln enthalten sein, die "den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen" (§ 305 Abs.1 BGB). Damit soll der oft geschmähte Charakter des „Kleingedruckten“ unterbunden werden.

In der Praxis hat sich beispielsweise gezeigt, dass ein häufiger Stolperdraht das Thema "Renovierung und Schönheitsreparaturen" ist mit der Vorgabe zu kurz bemessener, starrer Renovierungsfristen. Eine solche Klausel in einem Formularmietvertrag wäre unwirksam. Sie kann auch nicht durch Ersetzen der gültigen Fristen "repariert" werden ("Verbot der geltungserhaltenden Reduktion"), sondern sie entfällt ganz. Für den Vermieter bedeutet das, dass der Mieter zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet ist und der Vermieter die Arbeiten und die dadurch entstehenden Kosten übernehmen muss.

Bei der Neubestimmung des Status von Formularmietverträgen als Allgemeine Geschäftsbedingungen wurde entschieden, dass zahlreiche Klauseln in Mietverträge nicht mehr gelten bzw. aufgenommen werden dürfen, z.B.:

• feste Zeitintervalle für Renovierungen
• Endrenovierung mit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen
• Generelles Verbot der Haustierhaltung
• anteilige Übernahme von  Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen (Abgeltungsklausel)
• Mieter-Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten (Ausnahme: beidseitiger Kündigungsverzicht, max. Dauer 48 Monate (4 Jahre)
• Höhere Kaution als max. 3 Monatsmieten sowie zusätzliche Bürgschaft
• Verbot der Inanspruchnahme einer Mietminderung

Abgesehen von den oben genannten, nach aktueller Gesetzeslage unzulässigen Klauseln, setzen Vermieter in vielen Formularmietverträgen zusätzlich zu den vorgedruckten Formularklauseln weitere Einträge ein. Im Juristendeutsch individuelle Abreden genannt, regeln sie beispielsweise die Treppenhaus-Reinigungspflicht oder das Nutzungsrecht eines Gartenanteils.

Diese zusätzlichen Vereinbarungen müssen dem hohen gesetzlichen Anspruch gerecht werden, dass sie frei ausgehandelt wurden, wenn sie im Streitfall Bestand haben sollen.

Was heißt nun frei ausgehandelt? Zunächst einmal sind im Folgenden Formen der Regelung genannt, die vom Vermieter zwar als frei ausgehandelt deklariert sind, im Streitfall aber vor Gericht nicht anerkannt werden:

• handschriftlich korrigierte bzw. gestrichene numerische Werte und Textstellen
• Klauseln, die als Ganzes handschriftlich in den Formularmietvertrag eingefügt wurden und bspw. mit der Paraphe des Mieters "beglaubigt" wurden
• Als Anhang (ausgedruckt oder handschriftlich) an den Mietvertrag beigefügt, auch mit Hinweis auf die "freie Aushandlung" und vom Mieter durch Unterschrift bestätigt (LG Berlin, Urteil v. 14.03.2017, Az.: 63 S 263/16)

Grundsätzlich gilt also, dass nachträgliche handschriftliche Ergänzungen oder Änderungen allenfalls ein Hinweis auf individuell ausgehandelte Vereinbarungen sein können, aber in der Regel vom Gericht als unzulässige Formularklauseln eingeordnet werden.

Und wie können nun individuelle Vereinbarungen wirksam und gerichtsfest getroffen werden?

In jedem Fall muss nachgewiesen werden, dass die Vertragsbedingungen tatsächlich frei ausgehandelt wurden, d.h. dass beide Parteien Verhandlungsspielräume nutzen konnten, um ihre legitimen Interessen als Vermieter und Mieter im Vertrag zu realisieren.

In der Praxis könnte das so gehandhabt werden, dass Vereinbarungsentwürfe und -gegenentwürfe ausgetauscht werden. Zudem sollte im Streitfall das Gericht den Abstimmungsprozess glaubwürdig nachvollziehen können, wie allfällige Korrekturen vorgenommen und diese in den endgültigen Vertragstext aufgenommen wurden. Wenn darüber hinaus eine unterschriebene Erklärung vorliegt, dass der Vertrag in freien Verhandlungen gemeinsam ausgearbeitet worden ist, dann bestehen gute Chancen für eine Anerkennung der individuellen

Eine weitere Möglichkeit, um tatsächlich stattgefundene Verhandlungen glaubhaft zu machen, ist die Begleitung der Verhandlungen durch einen unabhängigen Zeugen oder einen Rechtsanwalt.

Prinzipiell sind frei ausgehandelte Wohnraummietverträge (also ohne Zuhilfenahme von vorgefertigten Formularmietverträgen) jederzeit zulässig. Beide Vertragsparteien sind darin frei, die Art und Anzahl der Mietbedingungen auszuhandeln. Dennoch sind diese als Ganzes ausgehandelten Mietverträge extrem selten. Denn der Gesetzgeber knüpft harte Bedingungen an die Anerkennung. Daher können sie hier vernachlässigt werden.

Wie oben schon angesprochen, werden Mietvertragsklauseln zu den Themen Renovierung und Schönheitsreparaturen wohl am häufigsten genutzt und deshalb auch sehr häufig als scheinbare individuelle Vereinbarung nicht anerkannt. Dazu Tipps, wie man diesen Stolperdraht umgehen kann.

Die Vereinbarung zur Endrenovierung ist bei folgenden Tatbeständen unwirksam, d.h. der Mieter braucht sie nicht zu beachten, wenn im Mietvertrag

• verlangt wird, dass bei Auszug Wände, Türen und Fenster gestrichen werden müssen. Dies ist eine unzulässige starre Fälligkeitsregel („bei Auszug“). Demgegenüber gilt laut BGH, dass eine Renovierung nur dann erfolgen muss, wenn sie auch tatsächlich erforderlich ist. Das wäre bspw. nicht der Fall, wenn ein Mieter eine frisch renovierte Wohnung schon nach einem oder zwei Jahren wieder verlässt. Grundsätzlich muss die betreffende Klausel so formuliert sein, dass daraus keine starre, sondern eine flexible Handhabung hervorgeht, z.B.: "... sofern dies erforderlich ist."
• mit der Endrenovierungsklausel die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen gekoppelt ist. In diesem Fall ist die gesamte Klausel hinfällig. Schönheits- oder auch Kleireparaturen sind zwar als separate Vereinbarung zulässig, müssen jedoch Angaben zur Belastung je Einzelreparatur (derzeit zwischen 75 und 120 Euro) und zur Gesamthöchstbelastung pro Jahr (üblich 6-8% der Jahresbruttokaltmiete) machen.
• für Renovierungen ein starrer Fristenplan festgesetzt ist, z.B.: "... haben Renovierungsarbeiten im Abstand von 5 Jahren zu erfolgen." Auch hier darf nur eine flexibel zu handhabende Renovierung formuliert werden, wenn die Klausel Bestand haben soll.
• bei Bezug einer unrenovierten Wohnung Renovierungsklauseln genannt sind. In diesem Fall sind alle Klauseln, die Renovierung betreffend, unwirksam, also auch die Verpflichtung zur Endrenovierung. Die Begründung des BGH (Az.: VIII ZR 185/14): Der Mieter kann nicht für den Verschleiß des Vormieters aufkommen.

Klar zu stellen ist auch die Art der Renovierungsarbeiten. Dazu zählen üblicherweise

• Tapezieren
• Streichen von Wänden und Decken
• Streichen von Türen, Fensterrahmen, Heizungen und Rohren
• Schließen von Bohrlöchern

Darüber hinausgehende Verpflichtungen sind unwirksam wie z.B.:

• Außenanstriche von Fenstern und Türen
• Abschleifen von Parkettböden
• Entfernen und Entsorgung von abgenutzten Teppichböden
• Instandsetzung von elektrischen Leitungen, Schaltern etc.
• Glasarbeiten