Bestandsimmobilien: Wann lohnt sich der Kauf eines gebrauchten Hauses?

Wer eine Bestandsimmobilie, also ein gebrauchtes Haus, kaufen will, muss Augen und Ohren offenhalten. Neben dem Internet gibt es noch weitere gute Suchoptionen für den Häuserkauf. Erste Anlaufstellen für Ihre Immobiliensuche sind:

• Anzeigen in der Tagespresse und in Anzeigenblättern
• Immobilienportale im Internet
• Immobilieninserate von Banken und Sparkassen
• Freunde und Bekannte
• eine Übersicht zu Zwangsversteigerungen

Immobilienportale im Internet haben den Vorteil einer gezielten Suche. Mithilfe der Suchfilter können Sie den Preis, die Ausstattung oder den Standort der Wunschimmobilie schon vorab für die Suche festlegen. Vielversprechend ist oft auch die Suche über einen Immobilienmakler. Dieser kennt sich auf dem lokalen Markt aus und hat vielleicht schon eine gebrauchte Immobilie in seinem Portfolio, die auf Sie passen würde.

Doch auch das Umhören in Freundes- und Bekanntenkreisen kann sich lohnen. Manchmal wissen sie von Immobilien, die frei werden und „unter der Hand“ verkauft werden, weil sich die Besitzer den Weg über Immobilienportale sparen wollen. Ein altes Ehepaar, das ausziehen will, weil ihnen das Haus zu groß wird, oder ein Wegzug aus der Region, können Gründe für den Verkauf sein. Die Besitzer haben dann meistens ein großes Interesse daran, dass ihr Haus in „liebevolle Hände“ übergeht. Eine Empfehlung durch Freunde oder Bekannte ist beim Erwerb daher eine große Hilfe.

Aber auch Zwangsversteigerungen bieten Chancen, zu einem guten Kurs an ein gebrauchtes Haus zu kommen. Hier sollten Sie das Angebot allerdings genau studieren, damit Sie nicht „die Katze im Sack“ kaufen.

Ist ein Preis für eine Bestandsimmobilie gerechtfertigt? Um dies zu ermitteln, sollte man den Markt- beziehungsweise Verkehrswert des zum Verkauf stehenden Hauses kennen. Doch das ist nicht der einzige Faktor, der beim Verkaufspreis eine Rolle spielt. Hinzu kommt, wie gut die Verkaufsstrategie des Verkäufers und wie hoch die Nachfrage nach der Wunschimmobilie ist. Manche Verkäufer geben gerne einen festen Verkaufspreis vor, der oft aber noch verhandelbar ist. Sind Sie gut im Verhandeln, können Sie vielleicht den Preis noch nach unten drücken.

Eine andere Verkaufsstrategie ist das Bieterverfahren. Hier legt der Verkäufer einen Mindestpreis fest, danach geben potenzielle Kaufinteressenten ihr Gebot ab. Den Zuschlag erhält in der Regel derjenige, der den höchsten Kaufpreis bietet. Das muss aber nicht so sein. Der Verkäufer darf sich auch für denjenigen entscheiden, den er am liebsten als neuen Eigentümer seiner Immobilie sehen würde. Anders als bei einer Versteigerung sind die Kaufgebote für die Verkäufer also nicht bindend.

Die Zwangsversteigerung funktioniert anders. Sie basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie, welchen ein Rechtspfleger bestimmt. Anschließend können Kaufinteressenten in der sogenannten Bietzeit ihre Gebote abgeben. Das höchste Gebot gewinnt aber nur dann, wenn der Bietende eine Sicherheitsleistung erbringt, die für gewöhnlich bei einem Zehntel des Verkehrswertes liegt. Erhält der Meistbietende nun den Zuschlag, werden die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch entsprechend geändert.

Wenn Sie ein Haus gebraucht kaufen, fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten an, wie die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Kosten für die Änderung im Grundbuch. Die Grunderwerbssteuer liegt bei sechs Prozent des Verkaufspreises, für die Grundbucheintragung fallen rund 0,5 Prozent an. Für die Notarkosten müssen Sie zudem rund 1,5 Prozent des Verkaufspreises einplanen.

Zusätzlich sollten Sie auch etwaige Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einkalkulieren. Nicht selten muss ein gebrauchtes Haus saniert oder modernisiert werden. Prüfen Sie daher vor dem Kauf auch den Energieausweis genau. Eigentümer von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern werden laut Gebäudeenergiegesetz verpflichtet, zwei Jahre nach dem Kauf der Immobilie bestimmte Öl- und Gasheizkessel auszutauschen sowie Heizungs- und Warmwasserrohre zu dämmen, wenn dieses noch nicht zuvor geschehen ist.

Zudem haben Sie vielleicht andere Vorstellungen vom Aussehen Ihres Traumhauses. Wollen Sie also an- oder umbauen, Wände versetzen oder einfach schlicht renovieren, müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Holen Sie sich hierfür die Einschätzung eines Experten ein, der auch die Bausubstanz prüfen kann. Bei einem Besichtigungstermin sollten Sie sich zudem Notizen machen, welche Mängel Ihnen auffallen, die dringend behoben werden müssen.

Als PI-mal-Daumen-Rechnung können Sie hier etwa folgende Kosten einkalkulieren: Für die Modernisierung eines Einfamilienhauses aus dem Baujahr 1970 bis 1990 fallen rund 30 Prozent des Kaufpreises an. Ist das Haus älter, steigen auch für gewöhnlich die Kosten. So könnte eine Immobilie, die älter als 90 Jahre ist, sogar rund 50 Prozent des Kaufpreises für eine Sanierung verschlingen. Gut ist es vorab – allein für eine Instandsetzung und Schönheitsreparaturen – Kosten in Höhe von rund 20 Prozent des Kaufpreises einzuplanen.

Sollten Sie mit einem alten Haus unter Denkmalschutz liebäugeln, müssen Sie nicht nur mit noch höheren Folgekosten rechnen, Sie benötigen auch die Zustimmung von Behörden, wenn Sie etwas verändern oder umbauen wollen. Hierfür lassen sich aber viele Kosten steuerlich geltend machen. Bund, Länder und Kommunen bieten Eigentümern alter Häuser verschiedene Fördermöglichkeiten – vor allem bei energetischen Sanierungen.

Genau wie für einen Neubau brauchen Sie auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie eine solide Baufinanzierung. Es gibt aber auch hier zahlreiche Fördermöglichkeiten, die eine finanzielle Entlastung bieten. Für eine Finanzierung eines gebrauchten Hauses könnten diese Punkte hilfreich sein:

1. Wenn Sie bei der Kreditaufnahme bei Ihrer Bank ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aufbringen können, führt das in der Regel zu besseren Zinsen bei der Bank.
2. Verhandeln Sie eine langfristige Zinsbindung, sodass das niedrige und fixierte Zinsniveau über Jahre konstant bleibt.
3. Vergleichen Sie Baufinanzierungsangebote. Ihre Hausbank bietet vielleicht nicht die besten Konditionen.
4. Berechnen Sie die monatliche Belastung durch die Zins- und Tilgungsrate. So können Sie vorsorgen, dass ausreichend Geld zur Deckung des Lebensbedarfs vorhanden ist.
5. Achten Sie auf Flexibilität bei den Kreditkonditionen. So können Sie später beispielsweise die Möglichkeit der Sondertilgung ausnutzen.

Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, bietet Risiken. Die häufigsten Fehler, die beim Kauf eines gebrauchten Hauses gemacht werden sind: eine ungenügende Hausbesichtigung, eine fehlende Prüfung des Kaufvertrages und ein unterschätzter Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Damit Ihnen das nicht passiert, hier ein paar Tipps:

• Auch der zweite Eindruck zählt: Wer direkt nach der ersten Besichtigung das Haus kauft, hat vielleicht vieles nicht gesehen. Eine erste Besichtigung bietet meistens nur einen ersten Eindruck. Bei ernsthaftem Kaufinteresse ist eine weitere Besichtigung daher dringend angebracht. Nur so können Sie auch die Beschaffenheit des gebrauchten Hauses sorgfältig zu prüfen. Im Kaufvertrag heißt es später meistens: Gekauft wie gesehen. Also lassen Sie sich Zeit und sehen Sie lieber doppelt hin.
• Denn prüfe, wer sich ewig bindet: Die Entscheidung für einen Immobilienkauf wird Sie lange und nachhaltig beeinflussen. Hauskäufer sollten sich daher genügend Zeit nehmen, den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen. Da der Kaufvertrag meistens sehr umfangreich ist und viele juristische Details enthält, ist es ratsam, ihn einem Anwalt oder einer anderen fachlich kundigen Person zur Prüfung vorzulegen.
• Modernisierungsbedarf richtig einschätzen: Den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf eines gebrauchten Hauses richtig einzuschätzen, fällt vielen Menschen schwer. Das gilt weniger für die energetische Modernisierung als für die Instandhaltung der Immobilie. Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, kann hohe Kosten mit sich bringen: Der Heizkessel muss ersetzt, das Dach erneuert, alte Rohrleitungen ausgetauscht oder schadhafte Bausubstanz abgedichtet werden… Daher ist es wichtig, den Modernisierungsbedarf vor dem Kauf grob zu überschlagen. Hier kann es helfen, einen Gutachter dafür zu Rate zu ziehen.

Wer sich für ein gebrauchtes Haus entscheidet anstelle eines Neubaus, sollte die Vor- und Nachteile kennen.

Die Vorteile auf einen Blick:

• Eine Bestandsimmobilie kostet in der Regel weniger als ein Haus vom Bauträger.
• Der Einzug kann schneller erfolgen, da das Haus schon steht.
• Der Kauf eines alten Hauses schont Ressourcen und ist damit nachhaltig.

Es gibt allerdings auch Nachteile, die ein gebrauchtes Haus mit sich bringt:

• Käufer sind in ihren Gestaltungswünschen oft eingeschränkt.
• Baumängel könnten sich erst auf den zweiten Blick zeigen.
• Es können hohe Kosten für Modernisierung und Sanierung anfallen.

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte sich folgende Fragen notieren, um sie bei einer Besichtigung zu stellen oder nachzuprüfen:

• Wie alt sind Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen?
• Ist die Bausubstanz intakt?
• Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden?
• Gibt es Anzeichen von Schimmelbildung oder Pilzbefall?
• Ist der Keller trocken?
• Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und welche?
• Ist das Dach dicht?
• Wie alt sind Fenster und Türen?
• Wie alt ist die Heizungsanlage, insbesondere der Heizkessel?
• Wurden wärmedämmende Maßnahmen durchgeführt?
• Gibt es auf dem Grundstück Altlasten?

Zu guter Letzt hilft Ihnen Ihr Bauchgefühl bei der Entscheidung.