Was der Wohnraummietvertrag eindeutig regeln muss: Mietvertragsparteien, Mieträume, Mietzeit

Grundsätzlich gilt, dass nur die Personen (natürliche oder juristische Personen) Mietvertragspartner sind, die in einem Mietvertrag auf Vermieter- und auf Mieterseite namentlich eingetragen sind und nur diese Personen auch unterschrieben haben. Auf den ersten Blick mag diese Feststellung selbstverständlich sein. Wie die folgenden Ausführungen jedoch zeigen werden, sind die Auswirkungen mitunter erheblich, wenn dieser Grundsatz nicht beachtet wird.

Sobald jedoch eine Mietvertragspartei aus mehreren Personen besteht, können aus Unkenntnis oder Fehlannahmen der Beteiligten Streitfälle hinsichtlich der Verantwortlichkeit bzw. Handlungsberechtigung entstehen. Zudem können sich Auseinandersetzungen innerhalb der Gruppierung auf Vermieter-, wie auf Mieterseite ergeben.

Deshalb ist die genaue Kenntnis wichtig, wer auf Vermieter- und Mieterseite namentlich genannt wird und unterschreibt und welche Konsequenzen daraus folgen.

Der Eigentümer einer Wohnimmobilie ist sehr oft – muss aber nicht immer – auch der Vermieter sein. Das heißt, es gibt unterschiedliche, rechtlich anerkannte Regelungen, wer als Vermieter anerkannt ist:

• Wenn der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zugleich im Mietvertrag genannt ist und diesen unterschrieben hat, ist er für die Mieterpartei die einzige verantwortliche und rechtsverbindliche Ansprechperson, wenn es um Angelegenheiten der Nutzung der Wohnimmobilie geht. 
• Wurde der Wohnraummietvertrag von einem Hausverwalter als Vertreter des Eigentümers und in dessen Auftrag abgeschlossen, sollte auf den Umstand der Vertretung hingewiesen werden, um dem Missverständnis vorzubeugen, dass der Hausverwalter selbst als Vertragspartner betrachtet wird.
• Handelt es sich auf Vermieterseite um eine Eigentümer- oder Erbengemeinschaft mit mehreren Personen, sollten alle Mitglieder der Gemeinschaft genannt sein und unterschrieben haben. Denn die Eigentümerrechte und -pflichten gelten nur für die im Mietvertrag aufgeführten Personen. Pauschalbezeichnungen wie z.B. "Erbengemeinschaft Mustermann" gefährden den rechtssicheren Bestand des Mietvertrags. Die Unterzeichnung kann jedoch in Vertretung bzw. Vollmacht von einem Mitglied der Gemeinschaft für ein anderes Mitglied erfolgen, sofern das eindeutig kenntlich gemacht wird. Ferner gilt das Prinzip der Mehrheitsentscheidung z.B. bei Auswahl eines Mieters aus mehreren Bewerbern. 
• Im Zuge eines Nießbrauchs werden gewisse Eigentumsrechte beispielsweise als vorgezogenes Erbe von den Eltern an die Kinder weitergegeben. Handelt es sich bei dem Nießbrauch um eine Wohnimmobilie, treten die ursprünglichen Eigentümer das Recht der Vermietung an den Nießbraucher ab. Dieser tritt dann im Mietvertrag als rechtmäßiger Vermieter auf.
• Der Erbbauberechtigte hat, wie der Name sagt, das Recht auf einem Grundstück zu bauen, für das er das Erbbaurecht erworben hat. Wurde das Grundstück für den Bau einer Wohnimmobilie genutzt, hat der Erbbauberechtigte auch das Recht, als rechtmäßiger Vermieter aufzutreten. 
• Insolvenz-, Zwangs- und Nachlassverwalter sowie Testamentsvollstrecker haben die Berechtigung als Vermieter mit ihrem Namen und Unterschrift im Wohnraummietvertrag zu erscheinen. Dennoch handeln sie im Interesse ihres Mandanten bzw. Erben. Sie haften auch nicht mit ihrem Vermögen, sondern mit dem des Mandanten.

Bei der Vermietung einer Wohnimmobilie kann es für den Vermieter zu unterschiedlichen Mieterkonstellationen kommen:

Bei einem Mieter (Single) ist die Sachlage klar: Er hat im Mietvertrag als Mieter nur einen Namen einzutragen und von ihm die Unterschrift einzufordern, damit der Vertrag in dieser Hinsicht rechtssicher wird.

Ziehen zwei Personen (z.B. Ehepaar, Lebens- oder sonstige Sozialgemeinschaft) in die Wohnung ein, hat der Vermieter die Wahl, beide oder nur eine Person in den Mietvertrag namentlich und mit Unterschrift aufzunehmen. Bei nur einer Person als eingetragener Mieter hat der Vermieter den Vorteil, auch nur einen Verhandlungspartner zu haben, wenn es beispielsweise um eine Mieterhöhung geht. Zu beachten ist, dass die nicht im Mietvertrag erwähnte zweite Person kein Mietrecht besitzt, wenn das Paar sich trennt und der Mieter auszieht. Sind beide Personen als Mieter namentlich eingetragen und haben unterschrieben, kann bei Trennung und Auszug die verbleibende Person das bestehende Mietrecht weiterhin beanspruchen. Gegebenenfalls kann der verbliebene Mieter nachfolgend eine zweite (neue) Person wieder einziehen lassen, ohne dass der Vermieter dies  verhindern könnte.

Bei Wohngemeinschaften mit mehreren Mitbewohnern empfiehlt sich für Vermieter, aus haftungsrechtlichen Gründen alle WG-Mitbewohner als Mieter in den Mietvertrag aufzunehmen und alle unterschreiben zu lassen. Das heißt, dass bei bestehenden Verbindlichkeiten alle eingetragenen Mieter als Gesamtschuldner gelten. Damit steigt die die Sicherheit gegen materielle Verluste. Allerdings sollte bei einem Wechsel eines WG-Mitglieds der Mietvertrag aktualisiert werden. Geschieht dies nicht, behält die ausscheidende Person den Mieterstatus, während die nachrückende Person keinen eingetragenen Mieterstatus erhält. Bei nur einem eingetragenen Mieter und dessen Zahlungsunfähigkeit (z.B. Reparaturkosten nach Auszug der WG, wenn diese den Kautionsbetrag übersteigt) sind die übrigen WG-Mitglieder nicht verpflichtet, für dessen Insolvenz aufzukommen. Auch bei einer Mietrechtsklage ist die Mieterschaft aller WG-Mitglieder von Vorteil, da jeder Mieter Partei und daher nicht als Zeuge zugelassen ist bei Aussagen zugunsten anderer WG-Mitglieder.

Demnach kann die Folge einer fehlerhaften Eintragung der Mietvertragsparteien sein, dass bei gerichtlichen Auseinandersetzungen die Klage eines Beschwerdeführers ins Leere läuft, wenn sich herausstellt, dass

• entweder der Beschwerdeführer wegen fehlerhaften Eintrags im Mietvertrag gar nicht berechtigt ist, eine Klage anzustrengen oder
• die beklagte Seite aufgrund der fehlerhaften oder fehlenden Eintragung im Mietvertrag nicht Vertragspartner sein kann. In diesem Fall wird die Klage vom Gericht abgewiesen und der Kläger muss für die entstandenen Gerichtskosten aufkommen.

Wohnraummietverträge müssen alle Räume der Wohnung sowie zusätzliche Räume aufweisen, die in die Nutzung des Mietobjektes einbezogen sind.

In den meisten gültigen Formularmietverträgen zur Wohnraumvermietung sind alle denkbaren Rubriken vorgesehen, damit nur noch die dafür zutreffenden Markierungen, Flächenangaben etc. eingetragen werden müssen.  Das können Nebenräume wie Keller- oder Dachspeicherabteile, Hobbyraum oder Gartenanteil sein. Hier sollten Lage und Größe möglichst genau bezeichnet sein, da die Nutzung der Räume häufig Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung hat (z.B. Strom- Wasserverbrauch). Auch die Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen wie z.B. Waschküche, Trockenraum oder Partyraum sollte im Mietvertrag festgehalten werden, da auch diese im Mietzins mitberücksichtigt sind.

Eine zweite Besonderheit bei der Garagen- bzw. Stellplatzvermietung ist die Möglichkeit

• der Vermietung als Teil des Wohnraummietvertrags
• als rechtlich eigenständige Einheit

Wird die Garage/der Stellplatz als Teil des Wohnraummietvertrags vermietet, gilt der gleiche Kündigungsschutz wie für die Wohnräume. Folglich kann die Garage auch nicht separat gekündigt werden – weder vom Vermieter noch vom Mieter. Auch die Garagenmiete kann nur im Zuge einer Mieterhöhung für die Wohnung angehoben werden.

Soll die Garage/der Stellplatz als rechtlich eigenständige Einheit behandelt werden, ist ein separater Mietvertrag abzuschließen, der als solcher auch eindeutig gekennzeichnet ist. Das hat zur Folge, dass sowohl Vermieter als auch Mieter die Garagennutzung unabhängig vom Wohnraummietvertrag kündigen können. Auch eine separate Mieterhöhung in Form einer Änderungskündigung kann seitens des Vermieters erfolgen. Ob eine getrennte Behandlung von Wohnung und Garage/Stellplatz sinnvoll ist, sollte wohl überlegt sein, da die Werteinbuße einer Wohnung ohne eine dazugehörige Kfz-Abstellmöglichkeit insbesondere in Ballungsräumen beträchtlich sein kann.

Ein Wohnraummietvertrag wird grundsätzlich auf unbefristete Dauer abgeschlossen, wenngleich in bestimmten, wenigen Fällen auch der Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) möglich ist. Diese sind jedoch an klar definierte Bedingungen geknüpft.

Unbefristete Wohnraummietverträge werden vom Mieter oder vom Vermieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet. Diese ist für Mieter und Vermieter seit der Mietrechtsreform von 2001 unterschiedlich geregelt:

• Mieter können einen Wohnraummietvertrag zum Ende des übernächsten Monats kündigen, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Zählmonats beim Vermieter eintrifft (dreimonatige Kündigungsfrist).    
• Vermieter haben unterschiedliche Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richtet. Wohnt der Mieter nicht länger als fünf Jahre in der Wohnung, gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist (eintreffend beim Mieter spätestens am dritten Werktag des ersten Zählmonats). Bei einer Mietdauer bis fünf Jahre verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, ab acht Jahren auf neun Monate.

Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass Mietvertragskündigungen seitens des Vermieters neben der Einhaltung der jeweils geltenden Kündigungsfrist an bestimmte, vom Gesetzgeber klar definierte Gründe geknüpft ist. Eine unbegründete Kündigung ist nicht möglich. Eine fristlose Kündigung ist nur bei schweren Verstößen gegen Regelungen des Mietvertrags möglich (z.B. bei wiederholtem Verzug bei der Mietzahlung).

Befristete Mietverträge können seit der oben genannten Mietrechtsreform nur noch abgeschlossen werden, wenn nach Ablauf der vereinbarten Mietfrist einer der drei folgenden Gründe vorliegt:

• Eigenbedarf in dem Sinne, dass Räumlichkeiten im Anschluss an die abgelaufene Mietfrist vom Vermieter selbst, von Familienangehörigen oder Angehörigen des eigenen Haushalts bezogen werden
• Wesentliche Wohnraumveränderungen, wenn im Zuge von Abriss, Umbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten ein Verbleiben in der Mietsache nicht möglich oder nicht zumutbar wäre
• Nutzung als Werks- oder Hausmeisterwohnung oder die Wohnimmobilie einer anderen Person  zur Verfügung gestellt werden soll, die in anderer Weise zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Für die Dauer der Befristung macht der Gesetzgeber keine Vorgaben. Demnach kann der Vermieter diese frei festlegen. Endet die Frist, bedarf es keiner besonderen Kündigung durch den Vermieter. Der Mieter hat jedoch ab dem vierten Monat vor Ablauf der Mietfrist Anspruch auf Auskunft innerhalb eines Monats, ob der Befristungsgrund noch besteht. Verzögert sich der Grund, kann der Mieter eine entsprechende Mietverlängerung verlangen. Wenn der Befristungsgrund ganz entfällt, hat der Mieter das Recht eine unbefristete Mietzeitverlängerung zu verlangen.

Wenn der Befristungsgrund eintritt oder sich die Befristung nach hinten verschiebt, muss der Vermieter dies dem Mieter nachprüfbar mitteilen (Beweislast des Vermieters).