Mietkaution und Bürgschaft – was bei Wohnraummietverträgen beachtet werden muss.

Die Mietkaution dient der finanziellen Absicherung von Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter. Deshalb ist der Vermieter berechtigt (jedoch nicht verpflichtet), eine Kaution zu verlangen. Demgegenüber ist der Mieter nicht verpflichtet, eine Kaution zu bezahlen oder ein Äquivalent (z.B. Bürgschaft) anzubieten. Bei einer Weigerung des Mieters wird dieser aber kaum eine Chance haben, vom Vermieter berücksichtigt zu werden.

Die meisten Gründe, bei denen der Vermieter berechtigt ist, die Mietkaution in Anspruch zu nehmen, sind z.B.:

• ausstehende Mietzahlungen
• Nachforderungen von Betriebskosten
• Schäden in der Wohnung, für deren Behebung der Mieter verantwortlich ist
• unterlassene Schönheitsreparaturen, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind

Eine zweite Möglichkeit der finanziellen Absicherung des Vermieters ist eine Bürgschaft. Hierbei verpflichten sich Dritte (bei Studierenden z.B. die Eltern oder Institutionen wie Bank, Versicherung etc.), für allfällige Zahlungsausfälle des Mieters einzustehen. Ausführliche Informationen dazu weiter unten.

Eine Mietkaution wird nur dann wirksam, wenn sie als Klausel im Wohnraummietvertrag aufgenommen ist. Zudem sollte der zu entrichtenden Betrag genannt sein. Besteht der Hinweis auf Entrichtung einer Kaution, jedoch ohne Nennung des Betrags, gilt automatisch die gesetzliche Regelung: Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Absicherung "höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen", womit die Nettokaltmiete gemeint ist. Wird die Benutzung einer Garage oder eines Stellplatzes separat berechnet, darf die Miete dafür zu der Nettokaltmiete hinzuaddiert werden.

Im Fall einer unzulässigen höheren Kautionsforderung oder zusätzlichen Bürgschaftsforderung bleibt die Kautionsregelung in dem Sinne bestehen, dass der Mieter nur den gesetzlichen Höchstbetrag zu bezahlen braucht.

Haben sich Vermieter und Mieter auf eine Bruttokaltmiete geeinigt, in der die kalten Betriebskosten mit dem Mietbetrag abgegolten sind, müssen diese kalten Betriebskosten geschätzt und vom Betrag der Bruttokaltmiete abgezogen werden.

Die Kaution braucht der Mieter nicht in einem einmaligen Betrag zu bezahlen, sondern er ist berechtigt, ihn in drei Teilbeträgen während der ersten drei Monate nach Einzug zu begleichen (§ 551 Abs. 2, S 1 und 2 BGB). Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf die Teilzahlungsmöglichkeit aufmerksam zu machen. Hier genügt ein Hinweis auf § 551 BGB bzw. 550b BGB a.F.

Bestehen am Ende des Mietverhältnisses seitens des Vermieters keine berechtigten Forderungen, ist er verpflichtet, die Kaution in voller Höhe inklusive eventuell erzielter Zinsen zurückzuzahlen. Dies muss nach Beendigung des Mietverhältnisses geschehen und zwar nach einem angemessenen Zeitraum, der dem Vermieter für die Prüfung durch den Vermieter hinsichtlich eventuell berechtigter Forderungen zusteht.. Das sind i.d.R. sechs Monate.

Grundsätzlich sind die Mietvertragsparteien frei, welche Anlageform sie für den Kautionsbetrag wählen. Es muss aber die Minimalforderung eingehalten werden, dass der Vermieter die "Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen" hat. Eine Anlage ohne Ertrag als reine Geldverwahrung (z.B. als Barsumme in einem Bankschließfach) ist nicht zulässig. Unabhängig auf die Einigung der  Anlageform gilt in jedem Fall, dass die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen muss und die Renditeerträge bei Rückzahlung der Kaution dem Mieter zustehen.

Hilfreich ist im Mietvertrag unter dem Punkt Kaution die Vereinbarung, dass die Renditeerträge in ”voller Höhe” zurückbezahlt werden und nicht nur diejenigen, die bei Erfüllung der gesetzlichen Vorschrift angefallen wären (bei der aktuellen Zinspolitik im Zweifel +/- Null).

Legt der Vermieter ein Konto mit dem Kautionsbetrag – berechtigterweise – auf seinen Namen an, muss sichergestellt sein, dass es sich um ein offenes Treuhandkonto handelt. Der Mieter hat einen Anspruch auf einen entsprechenden Nachweis. Nur so ist sichergestellt, dass bei einer eventuellen Insolvenz des Vermieters der Kautionsbetrag vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt ist. Falls der Vermieter ein anderes als ein so gesichertes Konto anlegt, auf das der Mieter den Kautionsbetrag überweist, kann sich der Vermieter der Untreue strafbar machen.

Die häufigste Anlageform ist die so genannte Barkaution. Hierzu braucht keine Barzahlung geleistet werden. Viel mehr kann der Kautionsbetrag auf ein vom Vermieter angelegtes, separates Treuhandkontoan überwiesen werden.

Wird die Barkaution nach Gesetzesvorschrift angelegt, sind bei der heutigen Zinspolitik keine oder nur geringste Renditen zu erzielen. Das bedeutet, dass bei Kautionsauszahlung – auch bei voller Höhe – der zurückerhaltene Geldbetrag inflationsbedingt deutlich weniger Wert ist.

Nicht zu empfehlen ist ein Konto im Namen des Mieters, das an den Vermieter verpfändet ist. Denn bei Streitigkeiten über einen Zugriff des Vermieters auf den Kautionsbetrag, kann der Mieter dagegen Einspruch einlegen und die Hausbank des Mieters "schützt" dann häufig ihren Kunden und verwehrt die Auszahlung. Dies kann zu langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Als Alternative oder Ergänzung zur Mietkaution gilt die Bürgschaft durch einen Dritten. Diese Lösung kommt in Betracht, wenn beispielsweise Eltern für ihre nicht oder wenig solventen, studierenden Kinder eine "selbstschuldnerische Bürgschaft" übernehmen. Diese Form ist zu empfehlen, da sie es erlaubt, dass sich der Vermieter im Bedarfsfall direkt an den Bürgen wenden kann ohne den "Umweg" (Vorausklage) über den Hauptschuldner, den Mieter.

Dies sollte in einem separaten Individualvertrag vereinbart sein, aus dem hervorgeht, dass

• der Bürge auf Vorausklage (d.h. Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner durch den Gläubiger vor Inanspruchnahme eines Bürgen) verzichtet gemäß § 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB
• sowie auf Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit gemäß § 770 BGB verzichtet
• auch verjährte Forderungen des Vermieters gegen den Hauptschuldner gesichert werden
• die Bürgschaft nicht vor ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache durch den Hauptschuldner (alternativ nach einer festgelegten Frist nach der Rückgabe) beendet werden kann
• der Bürge für alle Verbindlichkeiten haftet, die innerhalb der festgelegten Frist sowie der Nachfrist fällig werden, z.B. Mietrückstände, Kosten für Schönheitsreparaturen
• der Vermieter nach §§ 215 und 216, Abs. 1 BGB gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch verjährte Forderungen aufrechnen kann

Die Bürgschaft bei einem Wohnraummietverhältnis unterliegt der gleichen Begrenzung wie die Barkaution, nämlich in Höhe von maximal drei Monatsnettokaltmieten. Sofern eine unbegrenzte Bürgschaft eingegangen wurde, bleibt diese im Realisierungsfall zwar bestehen, wird aber "zurückgestutzt" auf das rechtlich zulässige Maß (OLG Hamburg, 4 U 197/00, ZMR 2001, 887).

Weitere Anmerkungen zur  Bürgschaft bei Wohnraummietverhältnissen:

• Die Mietbürgschaft bleibt in der Höhe bestehen, wie der Betrag in der Bürgschaftserklärung vereinbart wurde. Dies hat zur Folge:
  1. Im Gegensatz zur Kaution kann keine Wertsteigerung durch Zinsen erzielt werden
  2. Auch bei einer späteren Mieterhöhung bleibt der ursprünglich vereinbarte Kautionsbetrag sowie der Bürgschaftsbetrag erhalten
  3. bei ordentlicher und fristgerechter Kündigung erlischt mit Ende des Wohnraummietverhältnisses die Bürgschaft
• Ist der Mieter nach Abschluss der Bürgschaft weitere Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis eingegangen, haftet der Bürge dafür nicht. Dies entspräche einer unzulässigen Erweiterung der Bürgschaft und ist somit unwirksam.
• Stirbt ein Mieter und übernimmt ein Erbe als Rechtsnachfolger das Mietverhältnis oder kündigt es, enden die Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Bürgen. Die Bürgschaft bleibt nur erhalten, wenn im Bürgschaftsvertrag vereinbart ist, dass der Bürge auch nach dem Tod des Mieters die Verbindlichkeiten übernimmt.
• Die Kombination von Mietkaution und Bürgschaft ist zwar möglich, aber nur insofern, dass der gesetzliche Höchstbetrag von drei  Monatsnettokaltmieten auch in der Kombination nicht überschritten wird. 

Die begrenzte Haftung des Mieters auf maximal drei Nettokaltmieten erlaubt auch Ausnahmen und zwar in zwei Fällen:

1. Will der Bürge beim Vermieter beispielsweise eventuell bestehende Zweifel an der Bonität des Mietinteressenten zu zerstreuen, ist es zulässig, dass der Bürge unaufgefordert dem Vermieter ein Bürgschaftsangebot machen. Dieses darf jedoch keine besonderen Belastungen für den Mieter darstellen.
2. Hat der Mieter eine Barkaution geleistet und kommt im Verlauf des Mietverhältnisses in Mietverzug, so dass dessen Kündigung droht, ist das Angebot einer Bürgschaft zur Abwendung der Kündigung zulässig.