Was ist zulässig bei Sondervereinbarungen in Wohnraummietverträgen?

Im Jahr 1976 trat das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) in Kraft. Seitdem unterliegen die meisten Bestimmungen von Formularmietverträgen der sehr strengen Inhaltskontrolle nach diesem AGBG. Das bedeutet, dass die im Mietvertrag dem Mieter vorgelegten Regelungen den gesetzlichen Bestimmungen und den daraus abgeleiteten Gerichtsurteilen entsprechen müssen. Gesetzgeber und Gerichte wachen sehr genau darüber, dass bei Mietverhältnissen ein größtmöglicher Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter besteht.

Mustermietverträge von seriösen Institutionen, z.B. offiziellen Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern halten sich in der Regel an die gesetzlichen Vorgaben. Sie sollten jedoch stets geprüft werden, ob sie dem Charakter der Mietsache gerecht werden: Der Mietvertrag für eine Etagenwohnung kann nicht ohne weiteres für die Vermietung einer Luxusvilla genutzt werden.

Neben den in üblichen Wohnraummietverträgen aufgelisteten Mietbedingungen sind oft Individualvereinbarungen erforderlich, die sich aus den Besonderheiten des Mietobjekts ergeben, wie z.B. Modalitäten zur Gartenpflege,  Nutzung der Dachterrasse oder vom Mieter gewünschte bauliche Veränderungen.

Damit diese Individualvereinbarungen rechtswirksam werden, sind sie an strenge Vorgaben geknüpft:

• Sie müssen im Formularmietvertrag als Sondervereinbarungen bzw. Individualvereinbarungen kenntlich gemacht oder als Zusatzvertrag an den Mietvertrag angehängt sein
• Individualvereinbarungen müssen zwischen Vermieter und Mieter buchstäblich ausgehandelt werden

"Aushandeln" bedeutet im Klartext, dass

• sich beide Parteien auf "Augenhöhe" begegnen und verhandeln
• die Regelung seitens des Vermieters den Charakter eines Vorschlags oder Entwurfs haben soll, der zur Diskussion gestellt wird
• der Mieter die Möglichkeit hat, den Vorschlag/Entwurf wesentlich zu modifizieren, abzulehnen und einen Gegenvorschlag einzubringen. Laut BGH-Urteil vom 19. 05. 2005 (III ZR 437/04) muss der Mieter im Lauf der Verhandlung eigene Interessen wahrnehmen können und die Möglichkeit haben, die Bedingungen wesentlich zu beeinflussen

Der Vorgang des Verhandelns muss im Streitfall glaubwürdig nachgewiesen werden.

Als unwirksam im Sinne einer Individualvereinbarung gilt, wenn eine Regelung nur

• als solche nur deklariert wurde
• handschriftlich ausgeführt und dem Mietvertrag als Anhang beigefügt wurde
• vom Mieter mit Unterschrift bestätigt wurde, dass sie im gegenseitigen Einvernehmen verhandelt wurde

Ein positives Indiz für eine ausgehandelte Individualvereinbarung zeigt sich, wenn der Vermieter zum Ausgleich einer Verpflichtung des Mieters Vorteile bzw. Vergünstigungen gewährt, die im Verhandlungsergebnis auch genannt werden.

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte tritt gegenüber einer normalen Etagenwohnung in einem Mehrfamilienhaus  häufiger der Bedarf an Sonderregelungen auf. Um die Rechtswirksamkeit sicherzustellen, müssen diese, wie oben beschrieben, ausgehandelt werden.

Wenn beispielsweise der Vermieter eines Einfamilienhauses mit Gartengrundstück die Grünpflege auf den Mieter übertragen will, sollte genau und im Einzelnen festgelegt werden, welche Arbeiten verlangt werden (LG Hamburg vom 29.09.2002, 316 T 66/02, ZMR 2003, 265).

Häufig will sich der Vermieter speziell bei der Vermietung eines Einfamilienhauses auch von der zeitaufwändigen Nebenkostenabrechnung befreien, indem er mit dem Mieter eine Bruttowarmmiete mit Direktabrechnung vereinbart. Diese vertragliche Regelung setzt jedoch voraus, dass die Empfänger der Nebenkosten (z.B. kommunale Betriebe, Behörden und Energielieferanten) mit der Direktabrechnung durch den Mieter einverstanden sind.

Soll der Mieter auch den Betrieb der Heizung und Warmwasserbereitung inklusive der Wartung der Anlage übernehmen, muss auch diese als Individualvereinbarung verhandelt werden.

Wenn bei der Vermietung einer Wohnimmobilie eine Individualvereinbarung gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, beispielsweise die Bezahlung einer Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühr sowie einer Mieterwechselpauschale, ist die Vereinbarung generell unwirksam, da sie gegen die Vorschrift verstößt, dass Hausverwaltungskosten nicht umlagefähig sind und zudem eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen.

Individualvereinbarungen, gleich welchen Inhalts, können auch nicht zu folgenden Tatbeständen abgeschlossen werden:

• Uneingeschränkte Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen
• Ausschluss des Mietminderungsrechts bei Mängeln
• Mieterhöhungen die von den gesetzlichen Regelungen abweichen (§§ 557 ff. BGB)
• Kautionsleistungen außerhalb der gesetzlichen Bestimmungen
• außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters und des Vermieters
• Fristen der ordentlichen Kündigung
• Recht der Untervermietung
• Zusicherung einer Vertragsstrafe vom Mieter an den Vermieter bei gegebenem Anlass
• die Erlaubnis des Vermieters zur Öffnung und Räumung der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters bei Überschreitung der Räumungsfrist     

Eine Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB ) gilt bei Ansprüchen des Vermieters auf: 1. Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und 2. auf Schadensersatz bei Nichterfüllung. Der Grund für diese recht kurze Frist ist die Gewährleistung einer raschen Auseinandersetzung und beschleunigten Klarstellung der Ansprüche.

Die Verjährungsfrist beginnt laut Gesetz mit der Rückgabe des Mietobjekts und nicht mit Beendigung des Mietvertrags. Eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel mit dem Inhalt der Verlängerung dieser Frist sowie des Laufzeitbeginns mit Beendigung des Mietvertrags  ist aus zwei Gründen nicht möglich bzw. unwirksam (BGH Urteil vom 8.11.2017 VIII ZR 13/17):

• Die beabsichtigte Verlängerung widerspricht der Absicht des Gesetzes nach beschleunigter Klarstellung der Ansprüche
• Der Mieter hat nach Rückgabe der Wohnung keinen Zutritt mehr, um eine Beweissicherung vorzunehmen, während die Fristverlängerung auf das Ende des Mietvertrags verschoben wird. Beides sind unangemessene Benachteiligungen des Mieters

Ein Missverständnis hinsichtlich der Nutzung eines Wohnraummietvertrags besteht besteht oft bei Firmen und gemeinnützigen Vereinen, die in ihrer Eigenschaft Wohnraum anmieten und diesen weitervermieten. In diesen Fällen sieht die Rechtsprechung den Vertragszweck nicht im eigenen Wohnen, sondern in der Weitervermietung. Damit liegt kein privates, sondern ein geschäftliches Mietverhältnis vor, für das logischerweise ein Formularmietvertrag für Geschäftsräume genutzt werden sollte.

Zur Veranschaulichung hier einige Beispiele, wann ein geschäftliches Mietverhältnis vorliegt:

• Eine Firma mietet eine Doppelhaushälfte an, um einen Teil als Geschäftsraum und den anderen Teil als Wohnung für den Geschäftsführer zu nutzen.
• Ein Unternehmen mietet eine Wohnung von einer Privatperson zur Weitervermietung  an einen Betriebsangehörigen.
• Ein Vermietungsunternehmen mietet eine Eigentumswohnung an, um diese unterzuvermieten.
• Eine Eigentümergemeinschaft mietet für den Hausmeister eine Eigentumswohnung an.
• Ein Sozialverein mietet einzelne Zimmer an, um darin zu betreuende Personen unterzubringen bzw. an sie weiterzuvermeiten oder einen Mitarbeiter des Vereins dort wohnen zu lassen.
• Ein Verein mietet ein Wohnhaus an, um gemäß dem ausschließlichen Vereinszweck darin Vereinsmitglieder wohnen zu lassen.
• Ein Studentenwerk mietet Wohnraum an, um ein Studentenwohnheim zu betreiben

In den hier aufgeführten Fällen – zu denen jeweils Gerichtsentscheidungen vorliegen – ist festzustellen, dass juristische Personen, sei es eine GmbH oder eine eingetragener Verein, keine Wohnräume zu – auch eigenen – Wohnzwecken anmieten können, für die nach dem Wohnraum-Mietrecht die entsprechenden Schutzvorschriften gelten. In diesen Fällen sind stets Mietverträge für Geschäftsräume zu verwenden.