Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) – Was Vermieter beachten müssen

Sowohl im Grundgesetz Artikel 3, Absatz 3 wie auch im Gleichbehandlungsgesetz sind die Kriterien der Diskriminierung eindeutig definiert. Demnach sind Benachteiligungen aufgrund folgender personenbezogener Merkmale verboten:

• Rasse oder ethnische Herkunft
• Geschlecht
• Religion und Weltanschauung,
• Behinderung
• Alter (jedes Lebensalter)
• sexuelle Identität

Wenn sich also Interessenten auf ein Mietangebot bewerben, muss der Vermieter – oder der beauftragte Makler oder Hausverwalter – darauf achten, dass er bis zur Unterschrift unter den Mietvertrag (und auch danach!) jeglichen Anschein einer Benachteiligung oder Bevorzugung bestimmter Personen(-gruppen) vermeidet.

Das bedeutet in der Praxis, dass derVermieter nicht schon im Vorfeld der Vermietung durch Positiv- bzw. Negativkriterien die Auswahl einengen darf, d.h. bestimmte Personengruppen von vornherein ausgrenzt.

Um Verstöße gegen das AGG zu vermeiden sollte der Vermieter diese Regeln beachten:

• Bei der Veröffentlichung des Wohnungsangebots sollte der Text keinerlei Hinweise auf personenbezogene Merkmale des künftigen Mieters enthalten, z.B. Akademiker bevorzugt, nur an Nichtraucher, keine Vermietung an Ausländer. Schon durch die geeignete Beschreibung mit der Nennung besonderer Eigenschaften der Wohnung (im 4. Stock ohne Aufzug,  2-Zimmer-Wohnung etc.), ergibt sich eine Vorauswahl, da sich dadurch bestimmte wohnungssuchende Personengruppen nicht angesprochen fühlen. 
• Mietinteressenten, die sich auf die  Veröffentlichung des Wohnungsangebots melden, sollten niemals von vornherein abgelehnt werden ("Die Wohnung ist nix für Sie"). 
• Es sollten ausnahmslos alle Bewerber, die ernsthaftes Interesse äußern, darauf hingewiesen werden, welche Unterlagen vom Vermieter erwartet werden, um bei einer Auswahl berücksichtigt zu werden. Gegebenenfalls können ihnen entsprechende Vordrucke oder Fragebogen zugesendet oder übergeben werden mit dem Hinweis, diese zu einem festen Termin vollständig ausgefüllt zurückzusenden. Das sind z.B.:
  • Fragebogen zur Mieterselbstauskunft
  •  Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit
  • Bonitätsprüfung (SCHUFA-Selbstauskunft)
  • Einkommensbescheinigung des Arbeitgebers der letzten drei Monate
• Während einer Wohnungsbesichtigung sollten jegliche Handlungen oder Äußerungen unterbleiben, die als Bevorzugung oder Diskriminierung von Interessenten ausgelegt werden können.

Hat ein abgelehnter Bewerber den Verdacht, ungleich behandelt worden zu sein, darf er nach einem Urteil des Arbeitsgerichts Hamburg das sogenannte Testing-Verfahren anwenden, das auch als Beweismittel vor Gericht zulässig ist. Bei diesem Verfahren werden dem Vermieter mehrere Bewerbungen von fiktiven Personen zugeschickt, die sich nur durch ein Merkmal unterscheiden, wonach ein Diskriminierungstatbestand abgeleitet werden kann.

Die Forderung nach Einhaltung der gesetzlichen Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes bezieht sich gleichermaßen auf

• den Vermieter
• den vom Vermieter rechtswirksam eingesetzten Vertreter wie z.B. einen Immobilienmakler, Hausverwalter oder Hausmeister

Kann der Benachteiligte vor Gericht einen Verstoß nachweisen und gelingt es dem Vermieter bzw. seinem handlungsbevollmächtigten Vertreter nicht, den Vorwurf glaubwürdig zu entkräften, kann der Kläger je nach Sachlage klagen auf:

• Beseitigung der Beeinträchtigung
• Unterlassung, sofern künftige Beeinträchtigungen denkbar oder zu erwarten sind
• Schadenersatz (z.B. Erstattung von Fahrtkosten)
• Schmerzensgeld, sofern diskriminierende Äußerungen (rassistisch, fremdenfeindlich, antisemitisch) die Menschenwürde des Bewerbers verletzt haben

Eine Besonderheit im mietrechtlichen Geltungsbereich des AGG besteht gegenüber den arbeitsrechtlichen Bestimmungen in Bezug auf den sogenannten Kontrahierungszwang. Dieser besagt, dass ein Vertragspartner verpflichtet ist, mit einem anderen ein Rechtsverhältnis (z.B. einen Vertrag) eingehen muss. Im AGG ist ein solcher Kontrahierungszwang nicht explizit ausgeschlossen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass ein Vermieter verpflichtet werden könnte, mit dem klagenden Benachteiligten ein Mietverhältnis abzuschließen, wenn ein Diskriminierungstatbestand festgestellt wird. Das ist jedoch nur möglich, wenn die Mietwohnung noch nicht anderweitig vermietet ist.

Die Frist, um Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG geltend zu machen, beträgt in der Regel 2 Monate. Eine Verlängerung der Frist ist nur möglich, wenn der Benachteiligte unverschuldet daran gehindert wurde, vor Ablauf der Frist aktiv zu werden. Handelt es sich um eine unerlaubte Handlung seitens des Vermieters oder seines Handlungsbevollmächtigten, kann der Benachteiligte auf Basis §§ 823 ff. BGB auch Schadenersatz einfordern. Hier beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre.

Bevor der Vermieter die Sichtung der eingegangenen Bewerbungen auf die Mietsache beginnt, sollte er sich im Klaren sein, nach welchen Kriterien er seine Auswahl trifft, bis er sich auf die Person festlegt, mit der der Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Denn es ist immer möglich, dass ein abgelehnter Bewerber einen nach dem AGG unzulässigen Ablehnungsgrund vermutet und vor Gericht zieht. Da ist es wichtig, die Auswahlkriterien transparent vorlegen zu können. Auch der Fragebogen der Selbstauskunft mit der Notiz zum Ablehnungsgrund ist im Streitfall hilfreich. Bei allfälligen Ablehnungsschreiben ist es ratsam, keinerlei Gründe zu nennen.

Zu empfehlen ist bei Bewerbungsgesprächen und Wohnungsbesichtigungen stets einen unabhängige Person dabei zu haben, die im Fall der Fälle als Zeuge aussagen kann. 

Dennoch gibt es sachliche Ablehnungsgründe, die auch von Gerichten anerkannt werden. Beispielsweise, wenn sie auf glaubwürdigen bzw. gerichtsfesten Auskünften des Vorvermieters beruhen:

• Erhebliche Verstöße gegen Bestimmungen des vorangegangenen Mietvertrags
• Nichteinhaltung, grobe Vernachlässigung bzw. Abstreiten eingegangener Verpflichtungen gegenüber dem Vorvermieter, betreffend die Nebenkostenabrechnung, Miethöhe, Nutzungsrechte (z.B. Nutzung und Pflege eines Gartenanteils, Stellplatznutzung als "Abstellkammer").
• Abmahnung aufgrund unregelmäßiger Mietzahlungen (zweifelhafte oder unzureichende Solvenz)
• Negative Ergebnisse einer Bankauskunft, SCHUFA-Abfrage, Solvenz-Check

Weitere zulässige sachliche Ablehnungsgründe können sein:

• Nicht oder unzureichend ausgefüllter Fragebogen der Selbstauskunft, sofern nach AGG zulässige Fragen nicht beantwortet wurden. Wenn hingegen unzulässige Fragen vom Bewerber nicht beantwortet wurden, darf dieser Tatbestand nicht für eine Ablehnung herangezogen werden.

Als positive Maßnahme verstandene Anti-Ghetto-Bildung. Das heißt, dass zugunsten einer sozial stabilen Gestaltung von Bewohnerstrukturen (bspw. einer größeren Wohnanlage oder eines Orts-/Stadtteils) auf eine ausgeglichene Gewichtung der im AGG genannten Merkmale geachtet wird. Dies kann zur Folge haben, dass Bewerber bspw. einer bestimmten Glaubensrichtung und/oder Ethnie abgelehnt werden, um das angestrebte oder vorhandene prozentuale Verhältnis gegenüber anderen Bewohnern nicht zu verzerren.

So generell und weitläufig das AGG im Bereich des Miet- und Arbeitsrechts gilt, so gibt es auch Ausnahmen, bei denen das Gleichbehandlungsgesetz nicht gilt, wenn

• der Vermieter (oder ein/e Angehörige/r) und Mieter dasselbe Grundstück bewohnen. Zu den Angehörigen zählen Verwandte und angeheiratete Familienmitglieder des ersten und zweiten Grades.
• der Vermieter oder Angehörige des Vermieters zum Mieter in einem besonderen Vertrauensverhältnis stehen oder eine besondere Nähe pflegen. Die pauschale Formulierung bedarf einer Präzisierung, die gegebenenfalls im gerichtlichen Einzelfall zu entscheiden ist.

Wenn der Vermieter nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, braucht er nicht alle Diskriminierungstatbestände berücksichtigen. Dann nämlich sind nur die Merkmale Rasse und ethnische Herkunft zu beachten. Auch hier bietet das Gleichstellungsgesetz eine Unschärfe, da es nicht definiert, ob mit der Zahl 50 der vorhandene oder der vermietete  Bestand gemeint ist oder die Summe der Mietangebote.

Hinzu kommt, dass für den Vermieter die eingeschränkte Beachtung des AGG gilt, wenn er für die Vermietung von nicht mehr als 50 Wohnungen eine einen Makler beauftragt hat, der seinerseits aber mehr als 50 Wohnungen im Vermietungsangebot (bspw. von weiteren Mietwohnunganbietern) hat.

Die Zahl 50 ist deshalb von Bedeutung, weil eine größere Anzahl an Mietwohnungen als sogenanntes Massengeschäft gilt, bei dem die Bestimmungen des AGG in vollem Umfang zu beachten sind.