Wie kann ein Vermieter die Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrages rechtssicher durchführen?

Damit eine ordentliche, fristgemäße oder außerordentliche, fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags rechtswirksam wird, muss auch der Vorgang der Kündigung Regeln einhalten, die sich auf folgende Bereiche beziehen:

• Schriftform (auch elektronisch)
• Inhalte
• Kündigungsberechtigte Personen
• Kündigungsadressaten
• Wege der Zustellung
• Teilkündigung von Nebenräumen

In Deutschland gehört Wohnen zu den Grundrechten und ist deshalb gesetzlich besonders geschützt. Der Schutz betrifft daher auch das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, insbesondere wenn das Verhältnis einseitig vom Vermieter aufgelöst werden soll.

Im Rahmen der Vertragskündigung verlangt der Gesetzgeber die Einhaltung von bestimmten Formalien. Dazu zählt, dass die Vertragskündigung des Wohnraummietvertrags nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen muss (im Gegensatz zu gewerblich genutzten Räumen, die auch formlos gekündigt werden können, sofern vertraglich nicht anders geregelt).

Voraussetzungen für die elektronische Form der Kündigung

Mal eben die Kündigung des Wohnraummietvertrags per E-Mail versenden ist unzulässig bzw. unwirksam. Auch reicht es nicht aus, das eigentliche Kündigungsschreiben als PDF-Anhang beizulegen.

Hier hat der Gesetzgeber sehr klar und verständlich in § 126 a Abs. 1 BGB formuliert (Zitat): "Soll die gesetzlich vorgeschriebene, schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen."

Grund dafür ist die absolute Fälschungssicherheit, indem mit der elektronischen Signatur die Authentizität des Absenders des Kündigungsschreibens sichergestellt wird.

Will der Vermieter absolut sichergehen, dass sein Mietkündigungsschreiben nachweisbar zugestellt wurde, ist der Zustellungsweg über den Gerichtsvollzieher das Mittel der Wahl.

In einem formal fehlerfreien Kündigungsschreiben eines Wohnraummietvertrags müssen folgende Angaben enthalten sein:

• Ort und Datum des Schreibens
• Name und Anschrift des Vermieters bzw. des Bevollmächtigten
• Name und Anschrift des betreffenden Mieters
• wenn vorhanden: die Mietvertragsnummer
• in einem Mehrfamilienhaus die genaue Lage der Wohnung, beispielsweise „Hinterhaus, 2. OG,  rechts“. Bei einer größeren Wohnanlage sollte die im Mietvertrag genannte Codierung verwendet werden
• möglichst detaillierte Nennung des Kündigungsgrunds
• Beschreibung bzw. Nennung der im Vorfeld ergriffenen Maßnahmen (Ermahnung, Abmahnung mit Darlegung der möglichen Folgen)
• evtl. Feststellung der Wirkungslosigkeit der Vorab-Maßnahmen
• Ort, Datum, eigenhändige Unterschrift bzw. qualifizierte elektronische Signatur bei elektronischem Versand

Zu einer Kündigung des Mietvertrags sind die im Mietvertrag genannten Unterzeichner berechtigt. Beide Seiten können sich auch vertreten lassen.

Lässt sich der Eigentümer einer Wohnimmobilie in seiner Eigenschaft als Vermieter durch einen Bevollmächtigten vertreten, muss dieser nach § 174 BGB dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht beilegen. Tut er das nicht, ist die Kündigung unwirksam, sofern der Mieter unverzüglich – d.h. in der Regel innerhalb einer Woche – diese zurückweist. Lässt der Mieter jedoch die Gelegenheit der unverzüglichen Zurückweisung verstreichen, wird die Kündigung auch ohne Vollmachtsnachweis wirksam.

Die Vorlage einer Vollmacht ist nicht erforderlich, wenn die Wohnimmobilie einer Firma (z.B. GmbH, OHG, Genossenschaft, Verein, Aktiengesellschaft) gehört. Es genügt dann die Unterzeichnung des Kündigungsschreibens durch den jeweiligen Geschäftsführer, Gesellschafter, Vereinsvorstand oder Vorstand der Firma, der Kraft seines Amtes bevollmächtigt ist.

Handelt es sich dagegen um eine Eigentümer- oder Erbengemeinschaft im Sinne einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), muss der Vertreter der GbR dem persönlich unterschriebenen Wohnraumkündigungsschreiben eine von allen Mitgliedern der GbR unterschriebene Vollmacht beilegen. Es kann auch der Gesellschaftsvertrag beigefügt werden, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis des Versenders des Kündigungsschreibens hervorgeht (BGH, 09.11.2001, LwZR 4/01). Auch hier hat der Mieter die Gelegenheit, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen, wenn keine Vollmacht nachgewiesen ist.

Die Vollmacht muss den Bevollmächtigungsbereich beinhalten. Eine Vollmacht zu einer fristlosen Kündigung kann sich nicht auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beziehen (LG Berlin, 08.10.2001, 61 S 608/00, GE 2002, 331).

Aufwendiger wird die Vorgehensweise bei der Wohnraumkündigung, wenn auf Mieter- und/oder Vermieterseite mehrere Personen als Vertragspartner im Mietvertrag genannt sind. Das kann beispielsweise der Fall sein bei Ehepaaren als Mieter oder bei Erbengemeinschaften als Vermieter. Dann müssen grundsätzlich alle Vertragspartner genannt werden. Im Kündigungsschreiben haben alle im Mietvertrag genannten Vermieter zu unterschreiben.

Wenn bei einer Eigentümergemeinschaft einer der bisherigen Vermieter seinen Miteigentumsanteil an einen anderen überträgt, bleibt dieser dennoch Miteigentümer und muss eine Mietkündigung mit unterschreiben, wenn sie wirksam sein soll.

Sollte sich z.B. aufgrund von Zwistigkeiten in einer Eigentümer- bzw. Vermietergemeinschaft ein Mitglied weigern, eine Kündigung rechtswirksam zu unterstützen, kann es final von den übrigen Mitgliedern verklagt werden mit dem Ziel, dennoch an der Kündigung mitzuwirken.

Mehrere Personen sind auch in eine Mietvertragskündigung involviert, wenn der vermietete Wohnraum an eine dritte Person verkauft wird, die nicht zuvor Mitglied der Vermietergemeinschaft war. Dann übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vorbesitzers, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Nur wegen eines anstehenden Verkaufs kann der bisherige Vermieter dem Mieter nicht kündigen. Der neue Eigentümer/Vermieter kann nur wegen berechtigten und nachweisbaren Eigenbedarfs ordentlich kündigen. 

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags wird wirksam, wenn der Mieter das Kündigungsschreiben zugestellt bekam und er nachweislich die Gelegenheit hatte, den Inhalt des Schreibens zur Kenntnis zu nehmen. Unerheblich ist es, ob der Mieter es tatsächlich zur Kenntnis genommen hat. Der Vermieter sollte also Vorkehrungen durch die Art der Zustellung und des Empfangs treffen, dass die Voraussetzungen der Kenntnisnahme sichergestellt und nachweisbar sind.

Nachweisbar und gerichtsfest anerkannt sind im Wesentlichen folgende Zustellmethoden:

• durch den amtlich bestellten Gerichtsvollzieher (kostenpflichtig)
• die persönliche Zustellung in Gegenwart eines unabhängigen Zeugen
• als postalisches Einschreiben mit Rückschein

Die Zustellung muss nicht zwingend dem Adressaten persönlich übergeben werden. Als zugestellt gilt auch, wenn der Empfänger ein Familienmitglied (z.B. Ehegatte) oder naher Verwandter (z.B. Schwager, Schwägerin) ist. Hierbei geht die Rechtsprechung davon aus, dass nach allgemeiner Lebenserfahrung davon ausgegangen werden kann, dass die Sendung von diesem Personenkreis an den Adressaten weitergeleitet wird. (BGH-Urteil vom 17.03. 1994).

Hinsichtlich des Zeitpunktes der Zustellung sollten allgemein übliche Geschäftsgebräuche eingehalten werden, d.h. tagsüber bis 16.00 Uhr (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2001). Dies gilt insbesondere, wenn das Mietkündigungsschreiben in den Hausbriefkasten des Mieters eingeworfen wird und es auf die Einhaltung eines Termins ankommt. Später eingeworfene Sendungen werden gewertet als am nächsten Tag zugestellt.

Hat der Vermieter das Kündigungsschreiben als Einschreiben deklariert, kann es sein, dass der Briefzusteller den Mieter nicht antrifft. Reagiert dieser nicht auf die Benachrichtigung, liegt nach Ansicht des BGH (Zitat) "in der bloßen Benachrichtigung von der Hinterlegung des Einschreibebriefes im Postamt kein Zugang vor, weil die Erklärung noch nicht in den Machtbereich des Empfängers geraten ist. Damit kann auch kein Zugang in dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem dem Adressaten die Abholung des Einschreibebriefs zumutbar ist." Daher ist in jedem Fall ein Einschreibebrief mit Rückschein zu empfehlen, da der Rückschein die Unterschrift des Empfängers enthält und damit die erfolgte Zustellung bestätigt wird.

Verhindert der Mieter arglistig den Zugang des Schreibens, indem er beispielsweise den Namen von seinem Briefkasten entfernt, verstößt er gegen die im Mietvertrag vereinbarten Obliegenheiten, Vorkehrungen zu schaffen, dass wichtige an ihn gerichtete, schriftliche Nachrichten übermittelt werden können. In diesem Fall gilt das Kündigungsschreiben als zugegangen.  

Der Empfänger kann die Annahme berechtigt verweigern, wenn die Adressierung fehlerhaft ist oder er Nachporto bezahlen müsste. Trifft eine berechtigte Annahmeverweigerung nicht zu, gilt die Sendung als angenommen, auch wenn der Empfänger sie verweigert (BGH, NJW 1983, 930).

Voraussetzungen für die elektronische Form der Kündigung

Mal eben die Kündigung des Wohnraummietvertrags per E-Mail versenden ist unzulässig bzw. unwirksam. Auch reicht es nicht aus, das eigentliche Kündigungsschreiben als PDF-Anhang beizulegen.

Hier hat der Gesetzgeber sehr klar und verständlich in § 126 a Abs. 1 BGB formuliert (Zitat): "Soll die gesetzlich vorgeschriebene, schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten versehen."

Grund dafür ist die absolute Fälschungssicherheit, indem mit der elektronischen Signatur die Authentizität des Absenders des Kündigungsschreibens sichergestellt wird.

Will der Vermieter absolut sichergehen, dass sein Mietkündigungsschreiben nachweisbar zugestellt wurde, ist der Zustellungsweg über den Gerichtsvollzieher das Mittel der Wahl.

Werden in einem Mietwohnhaus Mietwohnungen in Eigentumswohnungen als Sondereigentum umgewandelt, ist darauf zu achten, welchen Status vorhandene, mitvermietete Nebenräume (z.B. Kellerräume, Garagen und TG-Stellplätze) erhalten. Die Nebenräume können mitverkauft werden und bilden dann als Sondereigentum eine Einheit mit der Eigentumswohnung. Die Nebenräume können jedoch auch als Gemeinschaftseigentum erhalten bleiben.

Ein Nebenraum als Sondereigentum einer vermieteten Eigentumswohnung kann vom Vermieter an einen Dritten verkauft werden. Damit verliert die vermietete Wohnung (und damit der Mieter) diesen nicht zum Wohnen bestimmten Nebenraum, wofür eine – in diesem Sonderfall zulässige – Teilkündigung erforderlich ist. Die Teilkündigung gegenüber dem Mieter kann nur gemeinschaftlich durch den bisherigen und den neuen Eigentümer des Nebenraums erfolgen (BGH-Urteil vom 28.8.2005).