Zutrittsrecht: Wann dürfen Vermieter die Wohnung betreten?

• Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht für ihre vermietete Wohnung.
• Vermieter haben dann ein Besichtigungsrecht, wenn eine Besichtigung tatsächlich notwendig ist.
• Hat der Mieter zum Beispiel gekündigt, ist es notwendig, die Wohnung mit Kauf- oder Mietinteressenten betreten zu können.
• Eine Besichtigung ist dem Mieter rechtzeitig schriftlich anzukündigen.
• Die Besichtigungstermine müssen die privaten und beruflichen Interessen des Mieters berücksichtigen.
• Verweigert der Mieter den Zutritt, obwohl der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig angekündigt hat und diese notwendig ist, hat der Mieter mit Konsequenzen zu rechnen.
• Betritt der Vermieter unerlaubt die vermietete Wohnung, begeht er Hausfriedensbruch.

Nein oder zumindest haben Sie als Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht für Ihre Wohnung. So geht es aus dem Mietrecht hervor. Auch wenn Ihnen Ihr Mietvertrag ein generelles Zutrittsrecht einräumt, ist das nicht rechtens. Die „Unverletzlichkeit der Wohnung“, wie sie in Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes (GG) festgehalten ist, muss garantiert bleiben. Ihr Mieter hat das Hausrecht, sodass Sie ohne dessen Zustimmung die Wohnung nicht grundlos betreten dürfen.

Trotzdem haben Sie nach § 809 BGB das Recht, die Wohnung zu besichtigen, wenn Anspruch besteht. Jedoch sollten Sie dieses Recht nicht ausnutzen und ständig in die Wohnung wollen. Besser ist es, Ihre Anliegen zu bündeln, anstatt die Wohnung mehrfach aus verschiedenen Gründen zu betreten.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Wohnungsbesichtigung haben. Dies ist der Fall, wenn...

• Sie die Wohnung vermieten oder verkaufen wollen und Besichtigungen anstehen (die Besichtigungstermine sollten Sie vorher mit dem Mieter abstimmen)
• Sie Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen planen
• Zählerablesungen (Wasser, Strom, Gas) durchgeführt werden müssen
• Sie Schäden beheben wollen und nach der Ursache forschen
• Sie Anhaltspunkte für drohende Schäden haben, die Sie abwenden wollen
• Sie einen begründeten Verdacht haben, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird, also beispielsweise untervermietet wird oder unerlaubt Haustiere gehalten werden
• die Wohnung vermessen werden soll
• Sie Reparaturen durchführen lassen und die Arbeiten kontrollieren wollen

Als Vermieter sollten Sie Ihren Besuch aber immer schriftlich ankündigen, damit Sie mit Ihrem Mieter einen Termin vorab abstimmen können. Außerdem müssen folgende Voraussetzung erfüllt sein:

• Es muss ein konkreter Anlass bestehen.
• Die Besichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden (je nach Fall 24 Stunden bis zu zwei Wochen vorher).
• Die Besichtigung darf nur an Werktagen stattfinden.
• Sie müssen die Belange des Mieters berücksichtigen (z.B. Ruhezeiten, Arbeitszeiten, etc.), er darf nur den Umständen entsprechend beeinträchtigt werden.
• In der schriftlichen Ankündigung müssen der Grund für die Besichtigung, der zeitliche und räumliche Umfang sowie eventuelle weitere Personen, die Sie mitbringen, genannt werden.

Können Sie ein berechtigtes Interesse für das Betreten der Wohnung nachweisen, dürfen Sie sich trotzdem nicht grundsätzlich überall umsehen, sondern nur in den Räumen, die der Grund für die Besichtigung sind.

Ein Fallbeispiel: Ein Mieter trägt seine Vermieterin aus der Wohnung heraus, nachdem diese eigenmächtig Räume ohne Rauchmelder betreten hatte, obwohl der angegebene Besichtigungsgrund die Kontrolle der Rauchmelder war. Die darauf folgende fristlose Kündigung der Vermieterin wurde vom Bundesgerichtshof als nicht rechtens erklärt (BGH Urteil Az. VIII ZR 289/13).

Nein, es sei denn, Ihr Mieter hat Ihnen dafür ausdrücklich eine Erlaubnis gegeben. Setzt sich ein Vermieter einfach darüber hinweg und verschafft sich mit einem Zweitschlüssel ungefragt Zutritt zur Mietwohnung, steht es dem Mieter zu, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Natürlich nur, wenn er seinem Vermieter einen unerlaubten Zutritt nachweisen kann. Bei begründetem Verdacht darf der Mieter sogar das Türschloss austauschen.

Das hängt von seinem Grund ab, warum er die Mietwohnung betreten will. Da dem Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht zusteht, gibt es auch keine Mindestanzahl für Besuche, die er pro Jahr machen darf. Hat er einen triftigen Grund, hat er das Recht, die Wohnung zu betreten, muss seinen Besuch aber vorher schriftlich ankündigen.

Als Orientierung, wie oft eine Besichtigung möglich ist, dienen Richtwerte aus bereits gefällten Urteilen:

• Besuche von Kauf- oder Mietinteressenten sind mindestens 14 Tage vorher anzukündigen.
• Bei berufstätigen Mietern und nicht akuten Anlässen müssen Besuche drei bis vier Tage vorher angekündigt werden.
• Sind dringende Handwerkerarbeiten erforderlich oder ist der Mieter ohne Arbeit, genügt es, den Besuch 24 Stunden vorher anzukündigen.

Um die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses betreten zu dürfen, muss ein konkreter Grund vorliegen. Sie als Vermieter dürfen nicht einfach so zur regelmäßigen Routinekontrolle vorbeischauen. Allerdings hat das Amtsgericht München befunden, dass eine Besichtigung alle fünf Jahre gerechtfertigt sei, da in diesem Zeitraum Schönheitsreparaturen erforderlich wären (AG München, 461 C 19626/15). Durch die Besichtigung können Sie feststellen, in welchem Zustand die Wohnung ist und welche Reparaturmaßnahmen notwendig sind. Es handelt sich dabei laut Gericht nicht um eine Routinekontrolle, sondern um eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Mietsache. Doch auch hier gilt: Einfach in die Wohnung spazieren darf der Vermieter nicht. Sie müssen mit Ihrem Mieter einen Besichtigungstermin vereinbaren. Wehrt er sich, haben Sie das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Eine Besichtigung alle fünf Jahre ist nachvollziehbar und Ihr Mieter muss diesem Wunsch nachgeben.

Zu welcher Zeit Wohnungsbesichtigungen durchgeführt werden dürfen, ist gesetzlich nicht geregelt. Übliche Zeiten sind werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie 15 und 18 Uhr, wobei Samstage meistens auch als Werktage gelten. Sie können aber auch andere Zeiten vereinbaren. So kann es bei berufstätigen Mietern sein, dass eine Besichtigung nur zwischen 19 und 20 Uhr möglich ist. Ist Gefahr im Vollzug, darf die Besichtigung ausnahmsweise auch an Sonn- oder Feiertagen durchgeführt werden. Wichtig ist, dass Sie die Termine immer mit dem Mieter abklären. 

Außer Sie als Vermieter dürfen auch Personen die Wohnung betreten, die für den Besichtigungszweck notwendig sind. Das können neben Kauf- oder Mietinteressenten zum Beispiel Makler oder Handwerker sein. Diese Personen dürfen sogar ohne Ihre Begleitung in die Wohnung, wenn Sie Ihrem Mieter den Besuch rechtzeitig angekündigt und den entsprechenden Personen eine Vollmacht ausgestellt haben, die sie dem Mieter vorweisen können. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern.

Ja, allerdings nur im Notfall, beispielsweise, wenn der Mieter im Urlaub ist und es zu einem Wasserrohrbruch kommt. In diesem Fall dürfen Sie als Vermieter sich ohne Zustimmung des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen, um Handwerker für die Reparatur hereinzulassen. Besteht kein Notfall, dürfen Sie die Wohnung nicht gegen den Willen des Mieter betreten. Tun Sie es trotzdem, muss Ihr Mieter Ihr Verhalten nicht dulden und kann den Mietvertrag fristlos kündigen. Auch eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch wäre möglich. Um einem Rechtsstreit auszuweichen, sollten Sie sich vor dem eigenmächtigen Betreten der Wohnung deshalb sehr sicher sein, dass es sich auch wirklich um einen Notfall handelt.

Umgekehrt muss aber auch der Mieter mit Konsequenzen rechnen, wenn er dem Vermieter den Zutritt verweigert. Dazu im Folgenden ein paar Beispiele:

• Schickt der Vermieter dem Mieter mindestens zwei Schreiben mit Terminvorschlägen für die Besichtigung, erhält aber keine Antwort, kann dem Mieter eine Abmahnung und später eine ordentliche Kündigung drohen. Das ist vor allem dann möglich, wenn der Mieter den Zugang für jeden offensichtlich versperrt. Der Vermieter muss in diesem Fall auch keinen gerichtlichen Beschluss zur Durchsetzung des Besichtigungsrechts erwirken. (LG Oldg., 03.08.2012, Az. 6 S 75/12)
• Möchte der Vermieter seine Wohnung verkaufen und Kaufinteressenten zeigen, kann die Zutrittsverweigerung des Mieters Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein. Es hängt jedoch von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob dieser Schritt gerechtfertigt ist und muss ein Gericht bewerten. Wurde dem Mieter zuvor eine Abmahnung ausgesprochen und weigert er sich danach immer noch, den Vermieter in die Wohnung zu lassen, obwohl ein gerichtlicher Beschluss zur Durchsetzung des Zutrittsrechts erwirkt wurde, kann eine Kündigung als angemessen betrachtet werden.
• Verhindert der Mieter dem Vermieter den Zutritt, obwohl er Mängel angezeigt hat, sodass keine Terminabsprachen mit Handwerkern zur Mängelbeseitigung möglich sind, kann das für den Vermieter unzumutbar sein und ihn zur fristlosen Kündigung berechtigen. (AG Pankow-Weißensee, 08.12.2016, Az. 3 C 190/16)

Zusammengefasst bedeutet das: Haben Sie einen triftigen Grund und Ihnen wird der Zutritt verweigert, haben Sie das Recht, den Mieter fristlos zu kündigen. Liegt kein Notfall vor und der Mieter verweigert den Zutritt, haben Sie als Vermieter nur die Möglichkeit, sich über einen Gerichtsbescheid Zutritt zur Wohnung zu verschaffen.

Vorher empfiehlt es sich jedoch, einen Anwalt hinzuzuziehen, der ein Schreiben aufsetzt, in dem er auf die Rechtslage verweist und eine Frist für Terminvorschläge vorgibt. Kommen Sie auch damit nicht weiter, müssen Sie sich im letzten Schritt an das Gericht wenden. Dieses prüft, ob ein Besichtigungsrecht besteht und erlässt eventuell eine einstweilige Verfügung.

Wenn Sie sich als Vermieter über einen Zweitschlüssel den Zutritt zur Wohnung  verschaffen, ohne das Wissen Ihres Mieters, gilt dies als Hausfriedensbruch. Der Mieter hat in diesem Fall das Recht, fristlos zu kündigen und Sie anzuzeigen. Er muss allerdings den unberechtigten Zutritt des Vermieters beweisen können.

Bei einem Brand, dem Austreten von Gas oder Rohrbrüchen hat der Vermieter das Recht, sofort die Wohnung zu betreten. Sie fallen unter die Kategorie „Gefahr in Verzug“. Es ist allerdings ratsam, zunächst den Mieter zu kontaktieren und um einen hinterlegten Schlüssel zu bitten, wenn er Sie nicht reinlassen kann.

Ob eine Klausel im Mietvertrag zum Besichtigungsrecht wirksam ist oder nicht, hängt von der Formulierung ab. Steht in einem Formularmietvertrag, dass der Vermieter generell, anlasslos und uneingeschränkt die Wohnung besichtigen darf, ist die Klausel unwirksam. Werden jedoch bestimmte Besichtigungszeiten vereinbart, sind diese Vereinbarungen grundsätzlich auch bindend, sofern sie angemessen sind und die beruflichen und privaten Interessen des Mieters berücksichtigen.

Regeln für Vermieter vor der Besichtigung

Selbst wenn ein berechtigter Grund für eine Besichtigung vorliegt, können Sie nicht einfach bei Ihrem Mieter klingeln und die Wohnung betreten. Der Mieter dürfte Sie in diesem Fall abweisen. Damit das nicht passiert, gilt es folgende Regeln zu beachten:

1. Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit Ihrem Mieter rechtzeitig und schriftlich. Die Vorlaufzeit hängt vom Einzelfall ab, gesetzlich festgelegte Fristen gibt es nicht. In der Praxis beziehungsweise bei gerichtlichen Urteilen reichen die Spannen von 24 Stunden bis zu zwei Wochen vorher. 
2. In dem Schreiben müssen sowohl der Besichtigungszweck als auch der zeitliche und räumliche Umfang der Besichtigung so konkret wie möglich angegeben werden. Außerdem sind alle Personen zu nennen, die zur Besichtigung kommen.
3. Beachten Sie bei der Festlegung des Besichtigungstermins die beruflichen und privaten Belange Ihres Mieters. Die Besichtigung sollte werktags erfolgen, wozu die Rechtsprechung auch den Samstag überwiegend als Werktag zählt. Die Tageszeiten variieren.
4. Besichtigungstermine an Sonn- und Feiertagen dürfen Sie nur vereinbaren, wenn Gefahr in Verzug ist, ansonsten muss Ihr Mieter diese nicht dulden.
5. Gibt es mehrere Grüne für eine Besichtigung, sollten Sie versuchen, diese in einem Termin zu bündeln.

Regeln für Vermieter während der Besichtigung

1. Beim Betreten der Wohnung müssen Sie Rücksicht auf Ihren Mieter nehmen. Wünscht Ihr Mieter zum Beispiel, dass Sie die Schuhe ausziehen, müssen Sie sich daran halten.
2. Fotografieren dürfen Sie innerhalb der Wohnung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters. Halten Sie sich nicht daran, handelt es sich um einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht Ihres Mieters. Fotos, die ohne Zustimmung des Mieters entstanden sind, dürfen keinen anderen Personen wie beispielsweise Mietinteressenten zugänglich gemacht werden.
3. Sie dürfen nur die Räume betreten, die Grund für die Besichtigung sind. Ist zum Beispiel ein Abfluss im Bad verstopft, dürfen Sie nur das Bad selbst und die Räumlichkeiten, die dort hinführen, betreten. Alle übrigen Zimmer sind tabu. Genauso wenig dürfen Sie die Schränke im betroffenen Raum öffnen.
4. Die Besichtigung sollte nur so lange dauern, wie angemessen. Je nach Größe und Zustand der Wohnung, sowie Anzahl der Räume und Zweck der Besichtigung, dauert eine Besichtigung in der Regel zwischen 15 Minuten und einer Stunde. Bleiben Sie länger als angemessen in der Wohnung, kann das als Belästigung gewertet werden.