Mietdatenbank: Sammlung aktueller Mieten für Mieterhöhung

• Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietpreisen (§ 558e BGB).
• Eine Mietdatenbank kann zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete genutzt werden. Dazu muss sie anerkannt sein.
• Mietdatenbanken von privaten Anbietern bieten einen Anhaltspunkt für die Entwicklung von Mieten, sind jedoch nicht für die Begründung einer Mieterhöhung zulässig.
• Eine Mietdatenbank ist aktueller als ein Mietspiegel, hat dafür aber keinen Bestand vor Gericht, sollte es zum Streit wegen der Mieterhöhung kommen.
• Hannover hatte einige Jahre eine Mietdatenbank, die nun aber eingestellt ist.
• Aktuell gibt es keine anerkannte Mietdatenbank, wahrscheinlich aus datenschutzrechtlichen Gründen und weil Aufwand und Kosten zu hoch sind.
• Um zu erfahren, ob Ihre Miete noch aktuell ist, können Sie den kostenlosen Mietpreisrechner nutzen.

Eine Mietdatenbank ist gemäß § 558e BGB eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietpreisen, die gemeinsam von Mietern, Gemeinden oder Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Aus den gesammelten Daten werden Auskünfte gegeben, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. 

Eine solche anerkannte Mietdatenbank kann seit September 2001 als Begründung einer Mieterhöhung genutzt werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Andere Mietdatenbanken, die zum Beispiel von privaten Anbietern stammen, bieten einen Anhaltspunkt für die Entwicklung von Mieten, sind für die Begründung einer Mieterhöhung jedoch unzulässig.

Vermieter dürfen die Miete nicht einfach so erhöhen, sie müssen sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren und die Mieterhöhung begründen ((§558a Abs. 1 BGB). Zur Begründung können sie

• einen Mietspiegel,
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• vergleichbare Wohnungen am Standort und seit September 2001 auch
• eine Mietdatenbank heranziehen.

Es gibt jedoch einen Haken: Momentan existiert keine Mietdatenbank, sogar Hannover hat seine eingestellt. Die Mietdatenbank als Begründung für die Mieterhöhung ist derzeit also nur eine theoretische Alternative zu Mietspiegel, Gutachten und Vergleichswohnungen.

Am häufigsten wird die Mieterhöhung durch einen Mietspiegel oder durch die in den vorangegangenen Monaten unverändert gebliebenen Mieten dreier vergleichbarer Wohnungen begründet. Gutachten von öffentlich bestellten beziehungsweise vereidigten Sachverständigen sind kostenintensiv und für die meisten Vermieter unrentabel.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß § 558 Abs. 2 BGB die Miete, die in einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist somit ein Durchschnittswert, der einen repräsentativen Querschnitt der Mieten darstellt, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden. Da die ortsübliche Vergleichsmiete von vielen Faktoren abhängt, sind Schwankungen üblich. Vermieter sollten deshalb regelmäßig prüfen, ob ihre Mietpreise noch aktuell sind oder die Mieten vergleichbarer Wohnungen inzwischen höher liegen und eine Mieterhöhung möglich ist.

Eine Mietdatenbank ist wesentlich aktueller als ein Mietspiegel. Das liegt daran, dass die Mietdatenbank fortlaufend Daten erfasst und die Datensammlung dadurch ständig angereichert und aktualisiert wird. Außerdem werden Daten, die älter als vier Jahre sind, automatisch aus der Mietdatenbank gelöscht. Ein Mietspiegel hingegen bildet nur eine Momentaufnahme des Wohnungsmarktes zu einem bestimmten Erhebungszeitpunkt ab. 

Es wird unterschieden in einfachen und qualifizierten Mietspiegel. Der Qualifizierte Mietspiegel muss lediglich alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und sogar nur alle vier Jahre neu erstellt werden (§ 558d BGB). Der einfache Mietspiegel soll zwar ebenfalls alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Abs. 3 BGB), eine Pflicht zur Neuerstellung gibt es aber nicht. Mietspiegel haben somit für einige Jahre unverändert Bestand, weshalb die darin zu findenden Mietdaten nicht unbedingt die aktuelle Marktlage abbilden. Eine Datenbank ermöglicht grundsätzlich eine höhere Aktualität. 

Allerdings weist ein qualifizierter Mietspiegel bisher eine höhere Repräsentativität als eine Mietdatenbank auf. Außerdem hat er vor Gericht Bestand, während eine Mietdatenbank nicht als gerichtliches Beweismittel gilt. Bei einem einfachen Mietspiegel hängt es von den Umständen ab, ob er vor Gericht ausreicht, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, oder nicht.

Die Mietdatenbank gilt seit der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 als Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Der Gesetzgeber wollte damit die technischen Möglichkeit des Computerzeitalters bei der Verarbeitung großer Datenmengen nutzen und die Verbreitung und Weiterentwicklung der Mietdatenbank als Begründungsart für Mieterhöhungen vorantreiben. Bisher hatte dieser Plan jedoch kaum Erfolg. Sogar die Mietdatenbank von Hannover, die bereits vor 2001 existierte, wurde inzwischen eingestellt.

Wie eine Mietdatenbank funktioniert, lässt sich am Beispiel von Hannover erklären: Seit 1977 wurde in der niedersächsischen Hauptstadt eine Mietdatenbank von einem dafür gegründeten Verein betrieben. Die Mietangaben jedes Mieters oder Vermieters, der eine Abfrage tätigte, wurden in die Datenbank aufgenommen. Gegen ein entsprechendes Entgelt wurden den anfragenden Mietern oder Vermietern die Adressen und Mietdaten von drei Vergleichswohnungen genannt: Zwei Wohnungen deren Miete dicht über dem für alle vergleichbaren Wohnungen ermittelten Mittelwert lagen und eine Wohnung, deren Miete knapp darunter lag. Wurde aufgrund der Auskunft die Miete geändert, sollte eine Rückmeldung erfolgen, damit diese in die Mietdatenbank übernommen werden konnte. Dadurch wurde die Mietdatenbank Hannover laufend aktualisiert.

Allgemein sollten laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung („Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln”, aktualisierte Ausgabe 2020) für den Aufbau und die Funktion einer Mietdatenbank unter anderem folgende Punkte beachtet werden:

• Bei der Auswahl der Mietdaten zur Ermittlung der Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung sind die gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten, damit auf die ortsübliche Vergleichsmiete geschlossen werden kann. 
• Die Betreiber der Mietdatenbank müssen die Angaben der Vermieter und Mieter überprüfen.
• Beim Aufbau einer Mietdatenbank muss ein einheitlicher Mietbegriff zugrunde gelegt werden, am besten Nettomieten. Betriebskosten müssen dann aus der Miete herausgerechnet werden.
• Beim Aufbau und Betrieb einer Mietdatenbank sollten die bei den ortsansässigen Interessenverbänden der Vermieter und Mieter vorhandenen Mietdaten möglichst umfassend genutzt werden - unter Beachtung des Datenschutzes.

Auf welcher Grundlage ermittelt RentUpp die Mieterhöhung?

Im ersten Schritt prüft RentUpp, ob genügend dokumentierte Abschlussmieten vorliegen, anhand derer sich die Mieterhöhung ermitteln und begründen lässt. Ist das nicht der Fall, dient der Mietspiegel als Grundlage für die Mieterhöhung. Sollte es für die Gemeinde selbst keinen Mietspiegel geben, sucht RentUpp nach einer vergleichbaren Gemeinde mit Mietspiegel und wendet diesen für die Mieterhöhung an (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Lässt sich eine solche nicht finden, werden andere Daten recherchiert, die sich als Vergleichsmieten eignen. Am Ende wird noch die jeweils vorgegebene Kappungsgrenze berücksichtigt, um die maximale Mieterhöhung festzulegen.

Seit dem 1. September 2001 ist es möglich, die Mieterhöhung auch mit Werten aus einer Mietdatenbank zu begründen. Das Problem: Es gibt derzeit keine anerkannten Mietdatenbanken. Gründe dafür sind wahrscheinlich, dass

• die Datenpflege aufwändig ist und Kosten verursacht,
• die Daten noch nicht repräsentativ sind,
• es datenschutzrechtliche Bedenken gibt,
• die Auskunft meist kostenpflichtige ist und dass
• die Mietdatenbank bisher noch nicht als gerichtliches Beweismittel für eine Mieterhöhung zugelassen ist.

Es stehen also einige Punkte einer Verbreitung der Mietdatenbanken im Weg. Solange die Begründung einer Mieterhöhung alternativ noch durch die Nennung von drei Vergleichswohnungen zulässig ist, schätzen Experten die Zukunft der Mietdatenbanken als problematisch ein.

Warum ist die Mietdatenbank mit hohen Kosten verbunden?

Eine Mietdatenbank zu führen ist mit viel Aufwand und hohen Büro- und Personalkosten verbunden, da täglich neue regionale Wohnungsdaten von Vermietern, Hausverwaltungen, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Mietern und Maklern aufgenommen und ausgewertet werden müssen.  

Aber nicht nur für die Ersteller der Mietdatenbanken, sondern auch für die Nutzer fallen Kosten an. Für die Einsicht in die Mietdatenbank müssen Verbraucher deutlich mehr bezahlen als für den Mietpreisspiegel. Außerdem müssen sie einen Fragebogen zu ihrer eigenen Wohnung ausfüllen, damit diese in der Mietdatenbank erfasst werden kann. Das kostet Zeit.

Hannover war die einzige Stadt, für die es eine Mietdatenbank gab. Sie wurde bereits 1977 durch eine Initiative des Haus- & Grundeigentümervereins Hannover gegründet und vom Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die ortsüblichen Vergleichsmieten e. V. (MEA) geführt. Mitglieder des Haus- & Grundeigentümervereins, des Mietervereins und Makler sowie Wohnungsverwalter stellten ihre Daten zur Verfügung und aktualisierten diese laufend. Inzwischen wurde diese Mietdatenbank jedoch abgeschafft. Stattdessen kann auf Mietspiegel zurückgegriffen werden.