Die Familienstiftung als Immobilienverwaltung

Eine Familienstiftung bietet für Immobilienbesitzer den Vorteil, dass Immobilien nach einer Haltedauer von 10 Jahren spekulationssteuerfrei verkauft werden können. Das bedeutet, dass bei einem Verkauf nach Ablauf dieser Frist keine Steuern auf die Wertsteigerungsgewinne anfallen. Damit wird die Stiftung steuerlich einer Privatperson gleichgestellt und ist äußerst attraktiv für Immobilienbesitzer, die langfristig in Immobilien investieren möchten und Wertzuwächse steuerfrei realisieren wollen.

Auf der anderen Seite können alle steuerlichen Vorteile der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie ebenso in der Stiftung genutzt werden. Selbst eigengenutzte Immobilien können in die Stiftung übertragen und zu 50 – 66 Prozent der ortsüblichen Miete an die Familienmitglieder vermietet werden. So kann das Wohneigentum perfekt geschützt und steuerlich optimal genutzt werden, ohne es in „fremde Hände“ zu geben. Für den Kauf einer Immobilie kann die Familienstiftung eine Finanzierung von der Bank erhalten. Dieser Aspekt ist besonders interessant für Immobilieninvestoren, deren Vorhaben altersbedingt kaum noch finanzierbar sind.

Es gibt jedoch auch einige rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, die bei der Gründung einer Familienstiftung zu beachten sind. Eine Familienstiftung ist eine juristische Person, die dazu dient, das Vermögen der Familie langfristig zu sichern und zu verwalten. Aufgrund der eigenen Rechtspersönlichkeit kann die Stiftung am Geschäftsverkehr teilnehmen und beispielsweise eine Immobilie kaufen und finanzieren. Die Errichtung einer Stiftung muss bei der Stiftungsbehörde des jeweiligen Bundeslands beantragt werden und gilt mit dem Anerkennungsbescheid der Behörde als gegründet. Das Grundstockvermögen der Stiftung muss ausreichend groß sein, damit die Stiftung langfristig ihren Zweck, beispielsweise die Förderung der Familienmitglieder, ausüben kann.

Viele Immobilienbesitzer bringen Ihre Immobilien in eine GbR oder eine vermögensverwaltende GmbH ein. Im genaueren Vergleich mit einer Stiftung, liegt diese steuerlich jedoch oftmals vorn. So muss sich die Stiftung nicht mit dem Risiko der gewerblichen Infizierung auseinandersetzen. Gewerbesteuer fällt in der Stiftung nicht an, solange kein gewerblicher Grundstückshandel stattfindet. Zur Spekulationssteuerfreiheit nach 10 Jahren kommt ein jährlicher Steuerfreibetrag für die Stiftung in Höhe von 5.000 Euro hinzu, welcher die Steuerzahlungen minimiert. Geringere Steuern bedeuten höhere Nettoeinkünfte aus Vermietung und Verpachtung, so dass sich die Gründungskosten der Stiftung schnell rechnen. Die Rückführung der Stiftungserträge erfolgt flexibel an die Stifter und seine Familienangehörigen, während die GmbH nur an Gesellschafter ausschütten darf und oftmals das Risiko der verdeckten Gewinnausschüttung im Raum steht.

Die laufenden Kosten der Stiftung sind geringer als die der GmbH, da lediglich eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung statt der Bilanzbuchhaltung vorgeschrieben ist. Zusätzlich werden von der Stiftungsbehörde ein jährlicher Tätigkeitsbericht und eine Aufstellung des Stiftungsvermögens gefordert.

Geht man von Mieterträgen in Höhe von 10.000 Euro pro Jahr nach abzugsfähigen Kosten aus, so würden diese im Privatvermögen mit der Einkommenssteuer von bis zu 45 Prozent besteuert. Im schlechtesten Falle verbleiben danach 5.500 Euro beim Immobilienbesitzer. Werden die gleichen Mieterträge in der Stiftung erwirtschaftet, kann davon ein Steuerfreibetrag von 5.000 Euro abgezogen werden. Der Rest wird lediglich mit 15 Prozent versteuert. Es verbleibt ein sehr viel höherer Mietertrag in Höhe von 9.250 Euro nach Steuern in der Stiftung.

Daraus wird ersichtlich, dass das Vermögen einer Familie um so dynamischer wächst, um so eher eine Stiftung in das gesamte Finanzkonzept eingebunden wird. Nicht nur die Vermietung und Verpachtung von Immobilien profitiert von einer günstigeren Besteuerung in der Stiftung, sondern auch Aktien- und Anleihegewinne, Dividenden oder Gewinnausschüttungen von Unternehmensbeteiligungen werden rentabler, ganz ohne zusätzliche Risiken einzugehen.

Die Stiftung wirkt wie ein Schutzschild gegen Eingriffe von außen. Da das Vermögen in der Stiftung sich selbst gehört, prallen private Risiken der Stifter und seiner Familienangehörigen (Scheidung, Erbschaft, Haftungsfälle, usw.) an der Stiftung ab. Unternehmerische Risiken bis hin zur Insolvenz können zuverlässig vom Familienvermögen abgeschirmt werden. Während bei der Immobilien-GmbH im Todesfall schlimmstenfalls die Immobilien veräußert würden, um die Erben auszuzahlen, könnten die Immobilien in der Stiftung weiterhin Erträge generieren und Familienangehörige bis in alle Ewigkeit finanziell absichern.

Bei bereits vorhandenen Personen- oder Kapitalgesellschaften kann die Stiftung als Holding eingesetzt werden, um Gewinne aus dem Risiko der operativ tätigen Gesellschaften in den sicheren Hafen der Stiftung zu überführen. Dabei ist eine umfassende Betrachtung der individuellen Vermögensituation des Stifters und seiner Familie, der steuerlichen Besonderheiten aller Beteiligten und spezifischer Risikofaktoren durch Experten aus dem Finanz-, Steuer- und Rechtsbereich unabdingbar. Nur so kann ein passendes Stiftungskonzept erstellt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Familienstiftung als Immobilienverwaltung unbedingt in Betracht gezogen werden sollte. Sie bietet erhebliche steuerliche Vorteile gegenüber anderen Gesellschaftsformen und lässt das Vermögen dynamisch wachsen. Höhere Freibeträge und eine optimalere Besteuerung während der Laufzeit vereinfachen den Vermögensbildungsprozess. Die Erträge können flexibel an die begünstigten Familienangehörige ausgeschüttet werden, so dass die Absicherung der Familie jederzeit gewährleistet ist.

Bei einem langfristigen Investitionsansatz rechnen sich die Gründungskosten der Stiftung ohnehin. Denn letztlich ist genau das, was man nicht in Zahlen messen kann, das wertvollste an der Stiftung: der Vermögensschutz. Jeder der bereits Erfahrungen mit den Unwägbarkeiten des Lebens gemacht hat, weiß dies besonders zu schätzen.