Kaufvertrag Haus: Ablauf, wichtige Inhalte und Tipps

• Ein Kaufvertrag für ein Haus ist erst dann rechtlich verbindlich, wenn er notariell beurkundet wurde.
• In einem Vorvertrag können rechtliche Konsequenzen vereinbart werden, falls der Kaufvertrag doch nicht zustande kommt.
• Im Kaufvertrag fürs Haus sollten alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten werden, um sich vor rechtlichen Risiken abzusichern.
• Der Kaufvertrag fürs Haus sollte vor Unterschrift gründlich geprüft werden.
• Zu den wichtigsten Inhalten eines Hauskaufvertrags zählen neben den Angaben zu den Vertragsparteien und der Immobilie auch der Kaufpreis, der durch eine Immobilienbewertung ermittelt werden kann.
• Ein Rücktritt vom Kaufvertrag fürs Haus ist nur unter bestimmten Umständen möglich.

Sie haben den passenden Käufer für Ihr Haus gefunden, sind sich mit ihm über den Kaufpreis einig geworden und möchten nun den Kauf besiegeln, der Kaufvertrag fürs Haus oder die Wohnung bildet dafür die Basis und soll Sie als Verkäufer und den Käufer vor Risiken schützen. Nur ein Kaufvertrag, der von einem Notar beglaubigt und von beiden Parteien, also Ihnen und dem Verkäufer unterschrieben wurde, ermöglicht den Eigentümerwechsel. Andere Vereinbarungen wie mündliche Absprachen oder gar ein Handschlag haben keine juristischen Bestand. Ausschließlich der notarielle Kaufvertrag hat eine verbindliche Wirkung und bedingt, dass alle Regelungen und Absprachen, die im Kaufvertrag festgelegt wurden, von Käufer und Verkäufer eingehalten werden müssen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Umso wichtiger ist es, dass Sie wissen, was in einem Kaufvertrag fürs Haus stehen sollte und worauf zu achten ist.

Wer einen Kaufvertrag für ein Haus abschließen will, braucht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch einen Notar. Durch diese Regelung wird die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen beim Hausverkauf gesichert. Als Amtsperson fungiert der Notar als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer, er organisiert den Eigentümerwechsel nach Vorstellungen der Vertragsparteien und sichert diesen rechtlich ab. Er setzt den Kaufvertrag auf und klärt beide Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Inhalte des Vertrages auf. Erst, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, kommt ein rechtlich verbindlicher Hausverkauf zustande.

Der Notar überprüft auch, ob der Kaufpreis wirklich bezahlt wurde. Erst dann beantragt er die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Notar verpflichtet sich, dabei immer neutral zu bleiben und beide Seiten unparteiisch zu beraten. 

Die Vertragspartner, also Käufer und Verkäufer können den Notar frei wählen. In der Regel wählt der Käufer den Notar, da er üblicherweise den Großteil der Notarkosten trägt. Die Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis, dem sogenannten Geschäftswert der Kaufurkunde und deren Umfang ab. Die Berechnungsgrundlage bildet das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Bis der neue Eigentümer in die Wohnung oder das Haus einziehen kann, vergehen oft Monate. Bis dahin hat er einiges zu tun:

Die Reservierungsvereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung

Hat der Käufer die Immobilie über einen Makler gefunden, kann er ihn darum bitten, sie für ihn zu reservieren. Mit dieser Reservierungsvereinbarung, auch Kaufabsichtserklärung genannt, hat er die Sicherheit, dass sein Wunschobjekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Diese Vereinbarung schließt er mit dem Makler direkt ab. Meistens fällt dafür eine Reservierungsgebühr an, die zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises liegt. Die Reservierungsgebühr stellt eine Entschädigung für den Makler dar, falls der Kaufinteressent sich doch noch anders entscheiden. Verlangt der Makler eine Gebühr von mehr als zehn Prozent, muss die Vereinbarung notariell beglaubigt werden.

Damit die Reservierungsvereinbarung gültig ist, müssen Sie als Verkäufer einverstanden sein. Der Käufer sollte sich außerdem versichern lassen, dass der Makler mit Ihnen einen Alleinvertrag abgeschlossen hat, um einen privaten Hausverkauf an jemand anderen auszuschließen - am besten mittels Unterschrift auf der Reservierungsvereinbarung. Für eine gültige Rechtssicherheit kann die Reservierungsvereinbarung auch notariell beglaubigt werden.

Der Vorvertrag

Wenn der Käufer sich noch nicht ganz sicher ist, ob er die Immobilie kaufen möchte oder kann, weil zum Beispiel die Immobilienfinanzierung noch nicht steht, kann ein Vorvertrag für den Immobilienkauf ausgehandelt werden. Dieser ist bindend für beide Parteien. Das bedeutet, der Käufer verpflichtet sich dazu, die Immobilie zu kaufen, und der Verkäufer verpflichtet sich dazu, das Haus an Sie zu verkaufen. Auch der Vorvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden. Hierfür fallen erneut Notarkosten an. Mit einer Anzahlung ist der notariell beglaubigte Vorvertrag in trockenen Tüchern. 

Folgende Punkte sollte der Vorvertrag unter anderem unbedingt enthalten:

• Name der Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
• Kaufgegenstand (auch Möbel o. Ä. vermerken, wenn diese übernommen werden)
• Flurnummer
• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
• Frist, bis wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen werden muss
• Schadensersatzklausel, falls der notarielle Kaufvertrag doch nicht abgeschlossen wird
• Rücktrittsrecht für bestimmte Fälle, zum Beispiel bei Tod des Verkäufers

Die Finanzierungsplanung

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten der Käufer über eine solide Baufinanzierung nachdenken und sich auch verschiedene Angebote dazu einholen. Hat er sich für ein konkretes Objekt entschieden, führt die Bank zunächst eine Bonitätsprüfung durch. Anschließend stellt sie dem Käufer anhand der Informationen zur Immobilie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung aus. Hierbei handelt es sich um eine formlose Zusage der Bank, dass sie die Baufinanzierung übernimmt. Diese hilft dem Käufer, Ihnen als Verkäufer zu zeigen, dass er zahlungsfähig ist und den Kaufpreis begleichen kann. 

Das Vorgespräch beim Notar und der Vertragsentwurf

Sobald Sie sich mit dem Käufer über den Hauskauf einig sind, können Sie ein erstes Vorgespräch mit einem Notar vereinbaren. In der Regel wird der Notar vom Käufer beauftragt, da er meist für die Notargebühren aufkommt. Der Notar erfasst als unparteiischer und unabhängiger Berater Ihre Personalien und Zielvorstellungen sowie die des Verkäufers und prüft den Grundbucheintrag. Darüber hinaus besorgt er alle Unterlagen, die für die Beurkundung benötigt werden, und kommuniziert mit den Behörden. Schließlich fertigt der Notar einen unparteiischen, ausgewogenen und sachgerechten Kaufvertragsentwurf fürs Haus an. Benötigt der Käufer ein Bankdarlehen, bereitet der Notar außerdem die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vor. Diese wird dann gleichzeitig mit dem Kaufvertrag beurkundet. Damit Sie als Verkäufer und der Käufer genügend Zeit haben, den Vertragsentwurf zu prüfen und in einem weiteren Vorgespräch Fragen zu stellen, muss der Notar den Entwurf 14 Tage vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung beiden Parteien zukommen lassen. Kleine Änderungen können in der Regel auch noch während der notariellen Beurkundung vorgenommen werden

Haben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag fürs Haus unterschrieben, wird der Notar alle weiteren Schritte in die Wege leiten. Als erstes wird er eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, womit die Immobilie für den Käufer reserviert und an keinen Dritten weiterverkauft werden kann. Für den Käufer ist die Auflassungsvormerkung auch ein Schutz vor zusätzlichen Belastungen, da Sie als Verkäufer keine neuen Schulden mehr in das Grundbuch eintragen dürfen.

Im nächsten Schritt erhält der Käufer vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Sobald er diese bezahlt und auch sämtliche Notarkosten sowie Grundbuchgebühren beglichen hat, erfolgt die Eigentumsüberschreibung. Dafür muss der Käufer auch den Kaufpreis zahlen. Danach kommt die Übergabe der Immobilie und der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über die Eintragung. Damit ist der Immobilienkauf abgeschlossen – der Käufer ist nun rechtmäßiger Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Grundsätzlich kann ein notariell beglaubigter Kaufvertrag für ein Haus nicht rückgängig gemacht werden. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich, Ihre vertraglich festgelegten Aufgaben zu erfüllen. 

• Gesetzliches Rücktrittsrecht

Bei neuen Immobilien kann ein gesetzliches Rücktrittsrecht nur bei erheblichen Mängeln für einen Zeitraum von fünf Jahren greifen.

Bei einem gebrauchten Haus wird das Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag in der Regel ausgeschlossen. Zuvor muss der Verkäufer den Käufer auf alle vorhandenen Mängel hingewiesen haben. Bei versteckten Mängeln, die nicht bekannt sind, hat der Käufer das Nachsehen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder, wenn dem Käufer im Kaufvertrag die Behebung des Mangels zugesichert wurde, diese aber nicht erfolgt ist. Dazu muss der Käufer allerdings eine arglistige Täuschung des Verkäufers beweisen. Deshalb ist es ratsam, bereits vor der Vertragsunterzeichnung eine Immobilienbewertung von einem Bausachverständigen durchführen zu lassen. 

Sie als Verkäufer wiederum haben das Recht, den Kaufvertrag für das Haus rückgängig zu machen, wenn der Kaufpreis nicht wie vereinbart gezahlt wurde. Denn mit seiner Unterschrift unter dem Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Kann er diese doch nicht leisten, haftet er mit seinem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung.

• Individuelles Rücktrittsrecht

In einem Kaufvertrag können auch individuelle Regelungen zum Rücktritt getroffen werden. Diese gelten dann vor den gesetzlichen Bestimmungen bezüglich eines Rücktritts vom Hauskauf. 

• Kaufvertrag fürs Haus anfechten

Eine weitere Möglichkeit ist, den Kaufvertrag anzufechten, wenn zum Beispiel eine der beiden Parteien nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Irrtum oder eine Täuschung feststellt.

• Kaufpreis mindern

Tauchen Mängel auf, kann zudem womöglich der Kaufpreis gemindert werden.

Im Kaufvertrag für ein Haus sind alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers aufgeführt. Wichtige Angaben sind unter anderem:

• Angaben zu den Vertragsparteien (Name, Geburtsdaten, Anschrift)
• Beschreibung des Kaufvertragsgegenstandes sowie übernommener beweglicher Gegenstände (z. B. Möbel, Einbauküche, Brennstoffvorräte)
• Objektzustand und vorhandene Mängel
• Löschung beziehungsweise Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
• Kaufpreis und Zahlungstermin
• Zahlungsmodalitäten (evtl. Zahlungsplan, wenn Kaufpreis in Raten abbezahlt werden soll)
• Kosten und Grunderwerbssteuer
• Aufteilung der Nebenkosten und Regelung der Jahresendabrechnung
• Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe vom Haus (Besitzübergabe)
• Sachmängelansprüche
• Rechtsmängelansprüche
• Verzugszinsregelung (Höhe der Verzugszinsen, falls Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann)
• Auflassung
• Vormerkung
• Belastungsvollmacht (falls der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann das Haus bereits als Sicherheit für seine Bank dienen)
• Besondere Vereinbarungen wie eventuell mitverkauftes Mobiliar oder Renovierungen
• Sonstige Grundbucherklärungen (z. B. zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte)

Kaufgegenstand

Die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands ist der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag für ein Haus. Um das Haus und das Grundstück genau zu bezeichnen, nutzt der Notar den entsprechenden Grundbuchauszug. Darin findet er unter anderem Informationen zu Größe, Lage, mögliche Grundschulden und Dienstbarkeiten wie eine gemeinsam mit dem Grundstücksnachbarn zu teilende Einfahrt. 

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist der Preis, der tatsächlich gezahlt wird. Eine falsche Angabe zum Kaufpreis im Vertrag kann bestraft werden. Außerdem sind alle Beiträge, die der Käufer über den vertraglich vereinbarten Kaufpreis hinaus zahlt, nicht rechtlich abgesichert und werden nicht zurückgezahlt, sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags kommen.

Manchmal wird der Kaufpreis um den Wert der mitzuveräußernden Einrichtungsgegenstände, dem sogenannten Zubehör (§ 97 BGB, mit dem Gebäude nicht fest verbundene Einrichtungsgegenstände) gemindert. Das Ziel dabei ist, den Kaufpreis und somit den Geschäftswert als Bemessungsgrundlage für anfallende Gebühren und Steuern zu verringern. Es muss immer individuell abgewogen werden, ob dieses Vorgehen Sinn macht. 

Besitzübergang

Im Regelfall erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer erst nachdem der Kaufpreis vollständig erstattet und der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen wurde. Ab Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur Übergabe der Immobilie vergeht deshalb häufig einige Zeit (etwa acht Wochen). Wenn andere Vereinbarungen getroffen werden sollen, der Käufer zum Beispiel früher in das Haus einziehen möchte, liegt die Verantwortung für die Gestaltung der Absprachen beim Notar. Verkäufern ist allerdings zu raten, ihre Immobilie erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises und erst, wenn dieser verfügbar ist, zu übergeben.

Belastungsvollmacht

Die meisten Immobilien werden über eine Bank finanziert. Ehe der Verkäufer über den Kaufpreis verfügen kann, muss der Käufer die Grundschuld bestellen und eintragen lassen, sodass die Bank eine Sicherheit hat. Dafür wiederum muss der Verkäufer die sogenannte Belastungsvollmacht geben. Da diese weitreichende Folgen haben kann, sollten vor allem Verkäufer sich diesbezüglich von einem Notar beraten lassen.

Einmal unterschrieben, gibt es in der Regel kein zurück mehr. Aus diesem Grund sollten Sie den Kaufvertrag fürs Haus vor der Unterzeichnung gründlich prüfen. Üblicherweise haben Sie dafür 14 Tage Zeit, nachdem Ihnen der Notar den Vertrag zugeschickt hat. Achten Sie vor allem darauf, dass alle Namen korrekt angegeben sind und sämtliche Daten zum Haus vorliegen. Auch die Angaben zu Ihrem Bankkonto sollte richtig angegeben sein. 

Laden Sie sich am besten folgende Checkliste herunter, um zu prüfen, ob alle wichtigen Aspekte in Ihrem Hauskaufvertrag vorhanden sind:

Wenn vereinbart wurde, dass die Eigentumsübergabe schon vor dem Grundbucheintrag erfolgen soll, kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden, auf das die Kaufsumme zunächst überwiesen wird. Der Notar fungiert dann als Treuhänder des Geldes und zahlt es erst an den Verkäufer aus, wenn der Eintrag ins Grundbuch stattgefunden hat. Dieser Vorgang gibt beiden Vertragsparteien Sicherheit: Der Käufer kann die Kaufsumme fristgerecht zahlen und ist abgesichert, sollte der Verkäufer insolvent gehen. Der Verkäufer wiederum kann sicher sein, dass der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat. 

Für ein Notaranderkonto sind gesetzlich geregelte Gebühren zu zahlen (vgl. Gerichts- und Notarkostengesetz GNotKG). Bei Teilauszahlungen entstehen höhere Gebühren. Wer diese Gebühren zahlt, kann im Kaufvertrag festgelegt werden. In der Regel teilen sich die Vertragsparteien die Kosten.

Genauso wie der Kaufvertrag für ein Haus muss auch der Kaufvertrag für eine Wohnung beim Notar beurkundet werden und beinhaltet die gleichen obligatorischen Vertragsinhalte, wie Name und Anschrift der Vertragsparteien, Kaufpreis etc. Allerdings kommen noch weitere Punkte hinzu, denn eine Eigentumswohnung umfasst nicht nur Eigentum, das einem alleine gehört (Sondereigentum), sondern ist auch mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Wie dieser Miteigentumsanteil aussieht, muss im Kaufvertrag genau beschrieben werden. Wichtige Angaben in einem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung sind vor allem:

• Wohnungsummer
• Größe der Wohnung
• Lage der Wohnung
• Welche Räume zum Sondereigentum gehören, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes (z. B. Dachboden, Keller, Balkon, Garage etc.)
• Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Parkplätze, Abstellplätze etc. sofern diese nicht zum Sondereigentum gehören)
• Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
• Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung (u. a. mit Kostenregelung für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum etc., Gebühren für Wasser und Strom, Rechte und Pflichten)
• Miteigentumsanteil (Höhe der Abgaben, die für Instandhaltungsrücklagen oder Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum gezahlt werden müssen)
• Aktuelle Höhe des Hausgeldes

Ist die Wohnung beim Verkaufszeitpunkt noch nicht fertiggestellt, sollten dem Kaufvertrag außerdem die aktuellen Baupläne und eine Baubeschreibung vorliegen. Darüber hinaus sind eventuell geleistete Anzahlungen zu dokumentieren.

Ein Haus zu verkaufen geht nicht ganz so schnell: Von der Kaufentscheidung bis zur Übergabe der Immobilie kann es manchmal Wochen oder gar Monate dauern. Hier die wichtigsten Schritte:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich.
2. Der Käufer legt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vor.
3. Ein erster Notartermin findet statt, zu dem alle wichtigen Unterlagen mitgebracht werden, sodass der Notar den Kaufvertrag fürs Haus ausarbeiten kann.
4. Käufer und Verkäufer haben zwei Wochen Zeit, den Kaufvertrag zu prüfen.
5. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, ungefähr eine Woche danach erhalten beide Vertragsparteien den Kaufvertrag.
6. Der Käufer erhält vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid.
7. Der Käufer überweist den Kaufpreis.
8. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
9. Das Haus wird übergeben.
10. Der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über seine Eintragung als neuer Besitzer.