Grundschuld: Zweck, Eintragung & Löschung

• Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, einem Wohneigentum oder einem anderen vergleichbaren Recht.
• Es wird unterschieden in Fremdgrundschuld, Eigentümergrundschuld, Buchgrundschuld und Briefgrundschuld.
• Banken lassen eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen, um eine dingliche Kreditsicherheit zu haben. 
• Kann der Kreditbetrag nicht zurückgezahlt werden, hat die Bank die Möglichkeit, die Zahlung aus dem mit der Grundschuld belasteten Grundstück, Wohneigentum o. Ä. zu fordern.
• Bei Zahlungsausfall kann die Bank das Grundstück zum Beispiel  versteigern lassen.
• Eine Grundschuldbestellung kostet 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises.
• Ist der Kredit vollständig getilgt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Der Eigentümer kann dann die Grundschuld löschen lassen. Er kann die Grundschuld aber auch weiter bestehen lassen und für einen anderen Kredit nutzen.
• Die Grundschuld funktioniert ähnlich wie eine Hypothek, trotzdem gibt es ein paar wesentliche Unterschiede.
• Banken nutzen inzwischen  meistens die Grundschuld als Kreditsicherheit.

Die Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht an einer Immobilie, das Gläubigern erlaubt, aus einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht die Zahlung einer Schuld zu fordern. Damit ähnelt die Grundschuld der Hypothek, ist aber im Gegensatz zu dieser an keine bestimmte Forderung gebunden, sondern nur einem bestimmten Gläubiger. Ist die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, dient sie dem Gläubiger als Sicherheit. Er hat das Recht, die Rückzahlung des Geldbetrages zu fordern, der der Grundschuld entspricht, oder eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Gesetzlich ist die Grundschuld in den Paragrafen 1191 bis 1203 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt (§§ 1191 - 1203 BGB).

Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Grundschuld und Hypothek ähneln sich: Beides sind Grundpfandrechte, die ein Grundstück belasten und sicherstellen, 

• dass die Bank oder Bausparkasse, für die die Grundschuld eingetragen wurde, eine bestimmte Geldsumme gezahlt bekommt und
• dass das entsprechende Kreditinstitut beim Verkauf des Grundstücks den noch offenen Geldbetrag erhält. 

Beide Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

Der Hauptunterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden ist, die Grundschuld nicht. Während eine Hypothek in dem Maße sinkt, wie der Darlehensnehmer den Kredit tilgt und automatisch erlischt, sobald das Darlehen zurückgezahlt wurde, reduziert sich die Grundschuld nicht während der Rückzahlung. Das bedeutet, sie besteht auch nach Tilgung des Darlehens fort und kann für einen weiteren Kredit genutzt werden, zum Beispiel für einen Modernisierungskredit.

Bei Baudarlehen legt die Bank deshalb in der Regel durch eine Sicherungsabrede oder Zweckerklärung fest, für welche Forderung die Grundschuld eingetragen wird. Diese Vereinbarung hat für den Darlehensnehmer den Vorteil, dass die Bank nur die Zahlung des tatsächlich noch bestehenden Darlehensbetrages fordern darf, nicht die Zahlung der gesamten Grundschuld. Da die Höhe der Grundschuld über die Finanzierungsdauer gleich bleibt, kann nur durch Verbindung mit einem bestimmten Immobilienkredit sichergestellt werden, dass die Bank ausschließlich die ihr zustehende restliche Geldsumme erhält. Außerdem wird durch die Zweckerklärung erreicht, dass die Bank die eingetragene Grundschuld nur für den eingetragenen Sicherungszweck und nicht auch für andere bei ihr bestehende Verbindlichkeiten verbinden darf.

Für Banken hat die Grundschuld den großen Vorteil, dass sie bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers leichter eine Zwangsvollstreckung erwirken können. Die Banken müssen nicht erst nachweisen, dass die zugrundeliegende Schuld noch besteht. Das ist ein Grund dafür, dass heute meistens eine Grundschuld als Sicherungsinstrument gewählt wird und keine Hypothek.

Auf einen Blick: Grundschuld vs. Hypothek

Grundsätzlich ist jede Grundschuld gleich aufgebaut, es gibt aber Unterschiede bezüglich des Grundschuldgläubigers und ob ein Grundschuldbrief ausgestellt wird oder nicht. So ergeben sich folgende Grundschuld-Arten:

• Fremdgrundschuld: Grundschuld gehört einem Dritten
• Eigentümergrundschuld: Grundschuld gehört dem Grundstückseigentümer
• Briefgrundschuld: Grundschuld mit Grundschuldbrief
• Buchgrundschuld: Grundschuld ohne Grundschuldbrief

Der Unterschied zwischen Fremd- und Eigentümergrundschuld

Grundschuld-Standard ist die Fremdgrundschuld, bei der die Grundschuld einem Dritten, der nicht Grundstückseigentümer ist, gehört. Eine solche Fremdgrundschuld wird zum Beispiel zugunsten einer Bank als Sicherheit für ein Darlehen eingetragen. Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, entfällt der Sicherungszweck. Die Bank hat dann kein Recht mehr, eine Zwangsvollstreckung zu veranlassen und bleibt deshalb nicht mehr Grundschuldgläubiger. Da die Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird, geht die Grundschuld stattdessen auf den Grundstückseigentümer über und wird dann als Eigentümergrundschuld bezeichnet.

Wird der Grundstückseigentümer zahlungsunfähig, darf der Gläubiger die Zwangsvollstreckung veranlassen. Für diesen Fall kann es sinnvoll sein, bewusst eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen. Dadurch können bestimmte Ränge in Abteilung III des Grundbuchs blockiert werden. Kommt es zur Zwangsversteigerung und reicht der Erlös nicht aus, um alle Gläubiger zu befriedigen, kann dann die Eigentümergrundschuld, die einen oberen Rang blockiert, an einen Gläubiger abgetreten werden und diesem einen Vorteil verschaffen.

Der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird nur in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, mit der Anmerkung „ohne Brief”. Für Änderungen der Grundschuld ohne Brief muss immer eine Änderung oder Eintragung im Grundbuch erfolgen.

Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Um die Grundschuld abzutreten ist kein Eintrag ins Grundbuch notwendig, stattdessen muss nur der Grundschuldbrief übergeben werden.

Sowohl die Buchgrundschuld als auch die Briefgrundschuld haben Vor- und Nachteile:

Eine Grundschuld wird unter anderem notwendig, wenn jemand eine Immobilie kauft und diese finanzieren muss. So lassen sich Banken für Baufinanzierungen in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eintragen. Dadurch sichern sie sich das dingliche Recht, aus dem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags zu fordern. 

Kann der Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen, kann die Bank auf die Immobilie zurückgreifen, für die die Grundschuld eingetragen ist. Sie darf direkt die Zwangsversteigerung beantragen und muss nicht erst beim Gericht einen Vollstreckungstitel erlangen. Denn üblicherweise wird  im Zuge der Grundschuldbestellung notariell beurkundet, dass sich der Kreditnehmer auch der Zwangsvollstreckung unterwirft.

Die Grundschuld schützt den Darlehensgeber außerdem davor, dass der Darlehensnehmer die finanzierte Immobilie verkauft und statt mit dem Verkaufserlös das Darlehen zu begleichen, das Geld selbst behält.

Um eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen, sind folgende Schritte notwendig:

1. Auflassungsvormerkung: Da die endgültige Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch nicht direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt, sondern noch einige Monate dauert, nimmt der Notar nach Vertragsunterzeichnung eine Auflassungsvormerkung vor. Sie legt den Käufer als künftigen Eigentümer der Immobilie fest und bietet ihm eine gewisse Sicherheit, denn der Verkäufer kann die Immobilie dann nicht mehr an andere verkaufen.
2. Belastungsvollmacht: Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, kann er eigentlich noch keine Grundschuld eintragen lassen. Aus diesem Grund muss der Verkäufer ihm eine Belastungsvollmacht ausstellen, die das ermöglicht. Denn ohne eingetragene Grundschuld wird die Bank kein Darlehen auszahlen. Das wiederum hat zur Folge, dass der Käufer die Kaufsumme nicht begleichen kann, was aber notwendig ist, um endgültig als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.
3. Grundschuldbestellungsformular: Damit die Bank die Baufinanzierung auszahlt, muss die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen sein. Dafür erstellt die Bank ein Grundschuldbestellungsformular, das der Käufer an den Notar weiterleiten muss.
4. Grundschuldbestellungsurkunde: Liegt das Formular zur Grundschuldbestellung bereits beim Notartermin für den Kaufvertrag vor, kann die Bestellung der Grundschuld ebenfalls beurkundet werden. Der Notar erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde, die der Käufer unterschreibt. 
5. Grundschuldeintrag: Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld, indem er dem Grundbuchamt die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht schickt. Die Bestätigung erhält der Notar ungefähr drei bis sechs Wochen später.
6. Urkunde an Bank: Sobald der Notar den aktualisierten Grundbuchauszug hat, sendet er diesen gemeinsam mit der Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank, die dann das Darlehen an den Käufer auszahlen kann.

Sobald der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, findet die Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt.

Zusätzliche Informationen zum Formular zur Grundschuldbestellung

Im Formular zur Grundschuldbestellung werden die genauen Bedingungen der Grundschuld festgelegt. Zum Beispiel, ob die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung gemäß Zivilprozessordnung (§ 800 ZPO) gelten soll. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann die Bank dann besonders schnell und einfach eine Zwangsvollstreckung durchführen. Außerdem verlangt die Bank oft die persönliche Haftungsübernahme durch den Darlehensnehmer. Die Bank hat damit bei Nichtzahlung Zugriff auf das Grundstück und auf das gesamte Vermögen des Schuldners.

Die Kosten für eine Grundschuldbestellung setzen sich aus den Beurkundungskosten für den Notar und den Eintragungskosten für das Grundbuchamt zusammen und fallen unterschiedlich hoch aus. Dient die Grundschuld der Finanzierung eines Hauskaufs, ist mit Kosten zwischen 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises zu rechnen.

Die Grundschuldzinsen werden in die Urkunde zur Grundschuldbestellung eingetragen und dienen der Bank als zusätzliche Absicherung des Darlehens. Sie fallen nur an, wenn es zum Zahlungsausfall kommt und die Immobilie zwangsversteigert wird. Der Zinssatz für die Grundschuld kann bis zu 20 Prozent jährlich betragen. Wird das Darlehen, das mit der Grundschuld abgesichert ist, planmäßig zurückgezahlt, stellen die Grundschuldzinsen keinen zusätzlichen Kostenfaktor dar.

Der Rang eines im Grundbuch eingetragenen Rechts, wie beispielsweise Grundschulden, richtet sich innerhalb der entsprechenden Abteilung (Abteilung II oder III) nach der Reihenfolge und dem Zeitpunkt, zu dem das Recht eingetragen wurde. Ältere Einträge haben immer Vorrecht vor jüngeren Einträgen. Das bedeutet, im Falle einer Zwangsversteigerung erhalten Darlehensgeber mit einer im ersten Rang eingetragenen Grundschuld zuerst Geld. Viele Banken bestehen deshalb auf ein solches erstrangiges Darlehen.

Ein Rechenbeispiel:

Eine Immobilie wird wegen Zahlungsunfähigkeit des Schuldners für 230.000 Euro zwangsversteigert. Im Grundbuch ist im ersten Rang eine Grundschuld über 250.000 Euro und im zweiten Rang eine Grundschuld über 30.000 Euro eingetragen. Das bedeutet, die Bank im ersten Rang erhält 230.000 Euro, die andere Bank bekommt nichts.

Da die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist, besteht sie auch dann fort, wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt ist. Der Darlehensnehmer hat aber die Möglichkeit, sich die Grundschuld durch Rückabtretung zurückgeben zu lassen, da er einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld hat. Die Fremdgrundschuld wird dann zur Eigentümergrundschuld. 

Möchte er die Grundschuld löschen lassen, muss er die Löschungsbewilligung, die er von der Bank erhält, dem Notar vorlegen, der wiederum die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlasst. Bei einer Briefgrundschuld muss der Notar auch den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen, um die Grundschuld löschen zu lassen.

Grundschuld löschen lassen, ja oder nein?

Die Grundschuld muss nicht gelöscht werden, Immobilieneigentümer können sie auch im Grundbuch stehen lassen. Das hat den Vorteil, dass keine Kosten anfallen und die Grundschuld weiter verwendet werden kann; zum Beispiel um einen Umbau oder ein Auto zu finanzieren. Übersteigt das Darlehen nicht die eingetragene Summe, ist für das Darlehen bei der eingetragenen Bank kein neuer Grundbucheintrag notwendig.