Mietkauf Haus oder Wohnung: Clevere Strategie oder teures Risiko?!

Mietkauf bedeutet, dass ein Interessent eine Immobilie erst mieten und nach einer bestimmten Frist kaufen kann. Bis zu diesem Moment ist er noch kein Eigentümer, sondern Mieter. Die Miete ist dabei eine erste Anzahlung für die Immobilie, bei einem Kauf muss der Mieter die Restsumme noch bezahlen, damit er Eigentümer wird. Damit sind theoretisch weder Eigenkapital noch eine Baufinanzierung für den Mietkauf nötig. 

Klingt erst einmal gut, denn der Mietkauf stellt somit für Mieter, die sich ein Eigenheim wünschen, aber nur wenig oder gar kein Eigenkapital beisteuern können, eine Alternative zur Baufinanzierung dar. Trotzdem ist hier Achtung geboten: Durch versteckte Kosten und überteuerte Angebote müssen Interessenten für einen Mietkauf meist mehr bezahlen als bei einer normalen Baufinanzierung. 

Interessieren Sie sich für ein Mietkauf-Objekt, müssen Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und die Miete einig werden. Beides legen Sie beim Abschluss des Mietkaufvertrages fest. In der Regel wird ein Mietkaufvertrag über zehn bis 20 Jahre abgeschlossen und muss – wie jeder Immobilienvertrag – notariell beglaubigt werden. Das heißt, bei einem Mietkauf fallen für Sie Notarkosten an.

Im Mietkaufvertrag legen Sie außerdem fest, wie lange Sie in dem Wohnobjekt als Mieter wohnen, bevor Sie es zum verbleibenden Restwert kaufen können. Haben Sie vorab keinen Restwert vereinbart, wird die Immobilie über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt. Nach der Mietdauer geht die Immobilie dann automatisch an den Käufer über. Sollten Sie als Mieter allerdings in Zahlungsschwierigkeiten kommen und die Miete nicht mehr bezahlen können, hat der Verkäufer das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. In diesem Fall sind nicht nur Ihre bereits eingezahlten Beträge weg, Sie haben auch nicht mehr das Recht, die Immobilie zu kaufen. Außerdem kann der Verkäufer Schadensersatzforderungen für den Mietausfall gegen Sie erheben.

Manchmal wird neben dem Mietkauf auch der Optionskauf angeboten. Im Unterschied zum Mietkauf müssen Sie sich dabei nicht bereits bei der Unterzeichnung des Vertrages für einen Kauf entscheiden, sondern erst nach einer gewissen Zeit. Sie dürfen so erst einmal in der Immobilie probewohnen. Das Optionsrecht muss im Grundbuch festgehalten werden. Der Nachteil des Optionskaufs ist, dass Sie nicht nur mit einer längeren Mietlaufzeit von bis zu 30 Jahren, sondern auch mit einer höheren Miete als ortsüblich rechnen müssen. 

Erst mieten, dann erst kaufen – diese Option des Mietkaufs klingt zunächst verlockend. Zumal die Miete gleich als Investition ins eigene Heim eingeht und am Ende „nur noch“ der offene Betrag gezahlt werden muss. Doch gerade hier sollte man genauer hinsehen, denn in dieser Option verstecken sich gerne auch jede Menge Nachteile für den Mieter und späteren Eigentümer, beispielsweise höhere Kosten. Doch zunächst zur Frage, was für einen Mietkauf spricht. 

• Probewohnen: Sie können die Immobilie zuerst bewohnen, bevor es zum Kauf kommt. So können mögliche Mängel frühzeitig entdeckt und vom Verkäufer behoben werden.
• Erwerb ohne Eigenkapital: Der Erwerb eines Eigenheims ist auch mit einem niedrigen Einkommen möglich, ohne ein Bankdarlehen aufnehmen oder eine komplette Baufinanzierung aufsetzen zu müssen. Zunächst muss nur ein Mietvertrag abgeschlossen werden.
• Feste Miete: Die Miete bleibt stabil, sofern keine Erhöhungen im Vertrag vereinbart wurden. Außerdem geht die Miete gleich als Investition in Ihren späteren Immobilienkauf ein.
• Zinsen sparen: Wenn Sie den Restwert über einen Immobilienkredit finanzieren wollen, benötigen Sie eine niedrigere Finanzierungssumme, da ein Teil bereits als Miete einbezahlt wurde. So können Sie bei einer Baufinanzierung Zinsen sparen beziehungsweise eine kürzere Laufzeit festlegen.

• Geringe Auswahl: Mietkauf wird relativ selten angeboten, daher ist die Auswahl an Objekten wesentlich kleiner. 
• Augen auf: Prüfen Sie die Immobilienanzeigen bei einem Mietkauf sehr genau. Oft liegen die Wohnobjekte ungünstig oder sind in einem problematischen Zustand. Anbieter versuchen hier nicht selten, die Immobilien über Wert zu verkaufen.
• Miete als Einzahlung: Die monatliche Miete wird oft nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet. Dieses sollten Sie in einem Mietkaufvertrag daher frühzeitig festlegen.
• Höhere Miete: Die angesetzte Miete kann höher als ortsüblich ausfallen. Dazu kommen noch der Mietzins, die Anzahlung sowie Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen. Zusammen mit dem ausstehenden Restbetrag ist der Mietkauf damit oft deutlich teurer, als wenn Sie die Immobilie sofort gekauft hätten.
• Höhere Instandhaltungskosten: Mieter eines Mietkaufvertrages zahlen oft höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten als normale Mieter, da die Immobilie bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages in Ihr wirtschaftliches Eigentum übergeht. Das Geld müssen Sie zusätzlich ansparen und im Bedarf an den Vermieter zahlen.
• Kein Mitspracherecht: Obwohl Sie viele Modernisierungsmaßnahmen mitbezahlen, haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten. Dieses erhalten Sie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis gezahlt haben. Es sei denn, Sie haben das Mitspracherecht im Vertrag vereinbart.
• Rücklagen: Es ist empfehlenswert, zusätzliche Rücklagen für eventuelle Sanierungen und die Abschlusszahlung zu bilden.
• Förderung: Leider erhalten Sie bei einem Mietkauf keine Förderungen vom Staat. Nur bei einer Modernisierung können Sie eventuell von einer staatlichen Förderung durch die KfW profitieren.  
• Geld weg bei Mietrückstand: Sollten Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen können, haben Sie auch kein Recht, die bisher gezahlten Mieten zurückzufordern. Das heißt, dass Sie nicht nur das Kaufrecht für die Immobilie verlieren, sondern auch, dass Ihr bisher bezahltes Mietgeld weg ist. Der Verkäufer kann zudem Schadensersatzansprüche an Sie stellen. 
• Insolvenz: Gerät der Verkäufer in Insolvenz, ist das Geld ebenfalls weg. Im Mietkaufvertrag sollten Sie deshalb im Vertrag festhalten, wie in diesem Fall mit der bereits eingezahlten Summe verfahren wird. So kann der Vermieter die Immobilie kein weiteres Mal verkaufen oder neu belasten und Sie können sich das Erstkaufrecht sichern.