Das Vorkaufsrecht bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen: Wer hat welche Rechte?
Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
Wird ein zum Verkauf stehendes Objekt angeboten, sei es eine Eigentumswohnung, ein freistehendes Haus oder ein unbebautes Grundstück, besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht. Die Person, die das Vorkaufsrecht innehat, kann dann im Verkaufsfall in den Kaufvertrag des Erstkäufers einsteigen und den Kaufvertrag zu identischen Konditionen Käufers übernehmen. Es sind allerdings einige Bedingungen zu erfüllen, damit es zum Ausüben des Vorkaufsrechts kommen kann.
Wann macht ein Vorkaufsrecht Sinn und wann gilt es nicht?
Das Einräumen eines Vorkaufsrechts kann sinnvoll sein,
- bei Grundstücksteilung: Wurde ein Teilstück veräußert, kann das Vorkaufsrecht Sicherheit und Einfluss darüber schaffen, wer das zweite Teilstück letztlich erwerben wird.
- um Grundstücksspekulationen vorbeugen
- um eine Immobilie oder ein Grundstück im Familienbesitz zu halten
Das Vorkaufsrecht gilt nur bei einem Verkauf. Es gilt nicht bei
- Schenkungen,
- Verkäufen an Familienmitglieder
- Erbfolgen
- Tauschgeschäften
- Übertragungen von Geschäftsanteilen
- Zwangsvollstreckungen
Was ist das vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrecht?
Vorkaufsrecht ist nicht gleich Vorkaufsrecht, grundsätzlich kann in zwei verschiedene Arten unterschieden werden: In
- vertragliche Vorkaufsrechte und
- gesetzliche Vorkaufsrechte.
| Art des Vorkaufsrechts | Unterkategorie | Kernmerkmale |
|---|---|---|
| Vertragliches Vorkaufsrecht | Schuldrechtlich | Notarielle Vereinbarung, keine Grundbucheintragung, gilt erst bei Kaufvertrag mit Dritten |
| Dinglich | Notarieller Vertrag + Grundbucheintrag, wirkt wie Verfügungssperre, nur für Grundstücke | |
| Gesetzliches Vorkaufsrecht | Öffentlich-rechtlich | Gemeinden/Länder, gilt z. B. in Sanierungsgebieten oder Überschwemmungsgebieten |
| Weitere gesetzliche Rechte | Vorkaufsrecht für Mieter (§ 577 BGB) und Miterben (§ 2034 BGB) |
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Zusammenfassung aller Vorkaufsrechte
1. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
- Entsteht durch notariellen Vertrag, aber ohne Grundbucheintrag.
- Gilt für bewegliche und unbewegliche Sachen.
- Wird erst wirksam, wenn der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag abgeschlossen hat.
- Verkauf ohne Information an den Berechtigten bleibt gültig – Berechtigter kann Schadensersatz verlangen.
- Häufig sinnvoll für Mieter, die modernisiert haben und im Verkaufsfall kaufen möchten.
2. Dingliches Vorkaufsrecht
- Durch Vertrag + Eintragung im Grundbuch (Abt. II) wirksam.
- Gilt nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte.
- Führt zu einer Verfügungssperre: Verkauf an Dritte nur mit Zustimmung oder Verzicht des Berechtigten.
- Kann für eine Person oder für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks gelten.
3. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte (Gemeinden, Länder)
- Geregelte Fälle u. a. in §§ 24–28 BauGB, Denkmalschutz-, Naturschutz- und anderen Fachgesetzen.
- Gemeinden dürfen nur zugreifen, wenn öffentliche Interessen bestehen (z. B. Wohnraumsicherung, Stadtentwicklung).
- Betrifft Grundstücke z. B. in Sanierungsgebieten, Überschwemmungsgebieten, Entwicklungsbereichen.
- Verkäufer kann die Ausübung in bestimmten Fällen nach § 27 BauGB abwenden.
4. Naturschutzrechtliche Vorkaufsrechte (Länder)
- Möglich bei Grundstücken in Naturschutzgebieten, Nationalparks, mit Naturdenkmälern oder Gewässern.
- Ausübung nur zulässig, wenn sie dem Naturschutz, der Landschaftspflege oder der Erholungsvorsorge dient.
- Können auch von Naturschutzverbänden wahrgenommen werden.
5. Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter
- Nach § 577 BGB bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
- Mieter darf zu denselben Bedingungen kaufen wie ein Drittkäufer.
- Gilt nur, wenn:
- Umwandlung nach Beginn des Mietverhältnisses,
- Verkauf an Dritte außerhalb der Familie,
- vollständige Information über den Kaufvertrag erfolgt.
- Frist: 2 Monate ab Mitteilung.
6. Gesetzliches Vorkaufsrecht für Miterben
- Nach § 2034 BGB: Wenn ein Miterbe seinen Anteil an Dritte verkauft.
- Soll verhindern, dass Außenstehende in eine Erbengemeinschaft eintreten.
- Miterben müssen über den Vertrag informiert werden und haben 2 Monate Frist.
- Vorkaufsrecht ist vererbbar.
So können Sie ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbaren
Vertraglich vereinbaren lässt sich lediglich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Folgendes sollte im Vertrag enthalten sein:
- Name und Anschrift beider Vertragspartner
- Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks
- Angaben dazu, ob das Vorkaufsrecht zeitlich begrenzt ist
- Angaben dazu, ob das Vorkaufsrecht vererbt werden kann
- Strafen bei Vertragsverletzungen
- Frist, wie schnell der Verkäufer den/die Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informieren muss
- Frist, wie lange der/die Vorkaufsberechtigten Zeit haben, auf das Angebot zu reagieren
- Unterschrift beider Vertragspartner
- Datum und Ort der Vertragsunterzeichnung
Lassen Sie den Vertrag von einem Notar beglaubigen. Dieser kann Sie auch beraten, ob es sich lohnt, das Vorkaufsrecht zusätzlich ins Grundbuch einzutragen. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht würde dadurch zu einem dinglichen Vorkaufsrecht.
Fristen beim Vorkaufsrecht
Sobald Verkäufer den Kaufvertrag mit Dritten ausgehandelt haben, müssen sie den Inhalt unverzüglich dem Vorkaufsberechtigten mitteilen, so sieht des § 469 BGB vor. Der Vorkaufsberechtigte hat bei Grundstücken daraufhin zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen. Bei Häusern oder anderen Immobilien beträgt die Frist nur eine Woche.
Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird?
Wird das Recht auf Vorkauf ausgeübt, tritt der Vorkaufsberechtigte anstelle des seitherigen Käufers in den Kaufvertrag ein und ist entsprechend verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, wie ihn auch der ursprüngliche Käufer hätte erfüllen müssen. Hierbei gilt es, zwischen vereinbarten Vorkaufsrechten auf privatrechtlich vereinbarter und gesetzlich festgeschriebener Grundlage zu unterscheiden.
Bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstehen automatisch zwei Kaufverträge. Entsprechend der gängigen Formulierungen in Immobilienkaufverträgen trägt ein Käufer die Notarkosten für die Erstellung beider Kaufverträge. Eine solche Kostenübernahme wirkt sich eventuell verkaufshemmend aus. Vereinbaren lässt sich daher im Vorfeld der Einräumung eines Vorkaufsrechts, dass der Käufer im Falle eines ausgeübten Vorkaufsrechts die Notarkosten für den ursprünglichen Käufer (Erstkäufer) übernimmt.
Hausverkauf mit Vorkaufsrecht: So funktioniert’s
Soll eine Immobilie – Haus oder eine Wohnung – verkauft werden, bei der ein Vorkaufsrecht besteht, funktioniert der Immobilienverkauf wie folgt:
- Verkaufswunsch äußern und Frist setzen: Verkäufer informiert Vorkaufsberechtigten über seinen Verkaufswunsch oder den Kaufvertrag, den er bereits mit einem Dritten ausgehandelt hat. Er setzt eine Frist, bis wann der Vorkaufsberechtigte erklären soll, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder nicht (Vorkaufsrecht-Verzichtsrerklärung).
- Entscheidung des Vorkaufberechtigten abwarten: Möchte der Vorkausberechtigte Immobilie kaufen, muss er das innerhalb der Frist verbindlich mitteilen.
- Immobilienvertrag von einem Notar beurkunden lassen: Wurde noch kein Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt, verhandeln Verkäufer und Vorkaufsberechtigter die Verhandlungskonditionen und lassen den Immobilienvertrag von einem Notar beurkunden. Gibt es bereits einen Käufer ohne Vorkaufsrecht, ist der Vorkaufsberechtigte dazu verpflichtet, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen, wie mit dem Erstkäufer verhandelt, zu kaufen.
Verzichtet der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht, kann der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer verkaufen.
Kann ich auf das Vorkaufsrecht verzichten?
- Ein Vorkaufsrecht (z. B. für Mieter oder Erben) muss nicht ausgeübt werden; der Verzicht erfolgt schriftlich per Vorkaufsrechts-Verzichtserklärung.
- Die Erklärung kann selbst formuliert werden und sollte die Verzichtsabsicht, Daten zur Immobilie und das konkrete Kaufangebot enthalten.
- Ein Verzicht ist erst möglich, wenn ein gültiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Drittkäufer vorliegt.
- Wird die 2-Monatsfrist zur Rückmeldung einfach verstreichen gelassen, gilt das ebenfalls als offizieller Verzicht.
- Bei einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht muss dieses nach dem Verzicht gelöscht werden – per gemeinsamen, notariell beurkundeten Antrag von Eigentümer und Berechtigtem.
- Die Löschung verursacht Gebühren, die sich nach dem Eintragungswert richten.
- Bei einem kommunalen Vorkaufsrecht stellt die Gemeinde bei Nichtausübung ein Negativzeugnis aus.
Vorkaufsrecht für angrenzende Grundstücke – warum Nachbarn profitieren
Ein Vorkaufsrecht für ein angrenzendes Grundstück ist besonders unter Nachbarn verbreitet und bietet beiden Seiten klare Vorteile. Eigentümer angrenzender Flächen haben häufig ein natürliches Interesse daran, zusätzliche Grundstücksteile zu erwerben – etwa um ihren Garten zu erweitern, Zufahrtsmöglichkeiten zu sichern oder landwirtschaftliche Nutzflächen sinnvoll abzurunden.
Damit ein Nachbar im Verkaufsfall bevorzugt behandelt werden kann, wird meist ein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbart. Dieses kann schuldrechtlich oder – für mehr Sicherheit – dinglich im Grundbuch eingetragen werden. Erst wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt, erhält der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, zu den gleichen Bedingungen einzutreten und das Grundstück selbst zu erwerben.
Für Verkäufer schafft ein solches Vorkaufsrecht Transparenz und schnelle Entscheidungswege, während Käufer (Nachbarn) die Chance erhalten, langfristige Nutzungsstrategien umzusetzen und die eigene Fläche sinnvoll zu erweitern. Ein Vorkaufsrecht ist daher ein wirksames Instrument, um zukünftige Nutzungsmöglichkeiten zu sichern und ungewollte Käufer auszuschließen..
FAQ: Häufige Fragen zu Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht bei einem Haus bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte beim Verkauf des Objekts Vorrang vor anderen Kaufinteressenten hat. Nimmt der Vorkaufsberechtigte sein Recht wahr, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, ihm das Haus zu verkaufen.
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Vorkaufsrechten: vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte. Zu den vertraglichen Vorkaufsrechten zählen das dingliche und das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht und weiter Vorkaufsrecht beispielsweise zum Schutz von Mietern und Miterben.
Das preislimitierte Vorkaufsrecht berechtigt Gemeinden, nach pflichtgemäßem Ermessen den Kaufpreis, der im Erstkaufvertrag vereinbart wurde, herabzusetzen, sollte dieser den Verkehrswert übersteigen. Die Gemeinde muss also keinen spekulativen Preis für das Grundstück bezahlen. Ein solches preislimitiertes Vorkaufsrecht kann erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen für den Verkäufer haben.
Wer beim Verkauf eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht hat, hängt davon ab, um welches Vorkaufsrecht es sich handelt. Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist derjenige begünstigt, der vertraglich festgehalten wurde, bei einem dinglichen Vorkaufsrecht derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann für einen Mieter oder Miterben gelten, ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht (Sonderform des gesetzlichen Vorkaufsrechts) für eine Gemeinde.
Ein Vorkaufsrecht ohne Grundbucheintrag ist ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Es wird ausschließlich vertraglich vereinbart (z. B. im Kaufvertrag oder in einem separaten Vertrag) und wirkt nur zwischen den beteiligten Parteien, nicht gegenüber Dritten.
Ein dingliches Vorkaufsrecht benötigt immer einen Eintrag im Grundbuch, etwa wenn:
- das Vorkaufsrecht dauerhaft gelten soll,
- der Berechtigte umfassend geschützt werden soll,
- das Recht gegenüber jedem künftigen Käufer bestehen soll.
Bei einem Vorkaufsrecht sind einige Dinge zu beachten, es gilt immer nur unter bestimmten Voraussetzungen. Als Mieter verlieren Sie zum Beispiel Ihr Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung innerhalb des Mietverhältnisses schon einmal verkauft wurde und Sie damals auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben. Bei einem späteren Weiterverkauf greift das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht mehr.
Mit der Vorverkaufsverzichtserklärung bescheinigt die Gemeinde, dass sie kein Vorkaufsrecht hat oder ausüben wird und somit auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht bei einem Grundstückskauf verzichtet. Die Vorverkaufsverzichtserklärung wird erst nach Vertragsunterzeichnung offiziell vom Notar eingeholt. Liegt diese vor, fordert der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auf.
Ja, man kann ein Vorkaufsrecht löschen lassen. Dafür sind die vom Notar beglaubigte Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten und ein Antrag des Vorkaufsberechtigten oder des Eigentümers des Grundstücks notwendig. Die Kosten für die Löschung ergeben sich aus dem halben Wert des betroffenen Grundstücks und dem entsprechend festgelegten Satz in der Gebührentabelle.
Wenn Sie ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lassen möchten, kostet Sie das Notargebühren. Die Notargebühren sind im Gerichtskosten- und Notarkostengesetz (GNotG) geregelt. Möchten Sie ein bereits bestehendes Vorkaufsrecht wahrnehmen, kann es sein, dass Sie die Notargebühren zahlen müssen, die der Erstkäufer für das Aufsetzen des Kaufvertrags gezahlt hat. Denn laut eines Gerichtsurteils hat der Erstkäufer einen Erstattungsanspruch darauf.
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