Immobilienmakler: Was tun sie? Wer bezahlt sie?

Ein Immobilienmakler übernimmt alle Aufgaben, die mit der Immobilienvermittlung zu tun haben. Beauftragt werden kann er durch

• Vermieter,
• Verkäufer,
• Mietinteressenten oder
• Kaufinteressenten.

Welche Aufgaben genau ein Makler bis zur Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags hat, hängt immer vom Auftraggeber ab.

Manche Immobilienmakler spezialisieren sich auf ein bestimmtes Thema:

• Spezialisierung auf ein geografisches Gebiet – zum Beispiel eine Stadt
• Spezialisierung auf eine Zielgruppe – zum Beispiel Senioren
• Spezialisierung auf einen Immobilientyp – zum Beispiel Luxusimmobilien
• Spezialisierung auf eine Nutzungsform – zum Beispiel Wohnen

Je nach Spezialisierung kommen zusätzliche, themenspezifische Aufgaben auf den Makler zu.

Grundsätzliche Aufgabe des Immobilienmaklers ist es, seinen Auftraggeber – ob Ver-/Mieter oder Ver-/Käufer – während des Prozesses immer auf dem aktuellen Stand zu halten.

• Immobilienwert ermitteln (nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren); in speziellen Fällen zieht der Makler einen Gutachter hinzu
• alle aktuellen Unterlagen besorgen, aufarbeiten und aufbewahren (zum Beispiel aktueller Grundbuchauszug, Lageplan und genehmigter Bebauungsplan)
• Fotos und Videos erstellen beziehungsweise beauftragen
• aussagekräftiges Exposé fertigen
• in bau- und vertragsrechtlichen Belangen beraten
• passende Zielgruppe ermitteln
• passende Marketingmaßnahmen starten
• den Verkäufer kontinuierlich über Verkaufsaktivitäten auf dem Laufenden halten
• Interessenten vorauswählen, potenzielle Käufer identifizieren
• Besichtigungstermine organisieren und durchführen
• Verkaufsverhandlungen mit Kaufinteressenten führen
• Bonität der Käufer prüfen
• Abschluss des Kaufvertrags herbeiführen
• gemeinsam mit einem Notar den Kaufvertrag ausarbeiten
• bei der Beurkundung des Kaufvertrags anwesend sein
• Objekt übergeben
• nach Abschluss des Kaufvertrags weiterhin als Ansprechpartner zur Verfügung stehen

• genaue Vorstellung des Kaufinteressentens bezüglich der Immobilie erfragen (Budget, Lage, Ausstattung, etc.)
• passende Immobilie heraussuchen und alle wichtigen Informationen des Verkäufers zur Immobilie an den Kaufinteressenten vermitteln; stetige Berichterstattung über Suchaktivität
• Besichtigungstermine vermitteln und organisieren
• Experten vermitteln (beispielsweise bei Verdacht auf Schadstoffbelastung)
• in Vertragsangelegenheiten und rechtlichen Belangen beraten
• Verkaufsverhandlung führen
• gemeinsamen Notartermin vereinbaren
• Kaufvertrag vorbereiten, in Rücksprache mit dem Notar
• Abschluss des Kaufvertrags herbeiführen
• bei der Beurkundung des Kaufvertrags anwesend sein
• Objekt übergeben
• nach erfolgreichem Abschluss des Maklerauftrags weiterhin Ansprechpartner sein

• alle Unterlagen zum Mietobjekt beschaffen, aufarbeiten – zum Beispiel die Vermaßung in Grundrissen prüfen – und aufbewahren
• Mietpreis ermitteln, anhand des Mietspiegels oder auf Grundlage von Erfahrungswerten mit anderen Objekten ähnlicher Lage
• ein repräsentatives Exposé erstellen
• Fotos und Videos erstellen beziehungsweise in Auftrag geben
• Vermieter bau- und vertragsrechtlich beraten
• Experten vermitteln (beispielsweise für Entrümpelung oder bei Schadstoffbelastung)
• passende Zielgruppe ermitteln
• passende Marketingmaßnahmen starten
• Vermieter kontinuierlich über alle Aktivitäten auf dem Laufenden halten
• Interessenten vorauswählen
• Besichtigungstermine organisieren und durchführen
• Verhandlungen mit Mietinteressenten führen
• Bonität der Mietinteressenten prüfen
• Bei der Ausarbeitung des Mietvertrags beraten
• Mietvertragsabschluss herbeiführen
• Objekt übergeben
• nach Abschluss des Mietvertrages weiterhin Ansprechpartner sein

• im Gespräch mit dem Mietinteressenten dessen Wünsche ermitteln (Lage, Mietpreis, Ausstattung, etc.)
• passendes Mietobjekt suchen
• infrage kommende Mietobjekte dem Interessenten vorstellen und ihn mit allen dazugehörigen Informationen versorgen (Details zu Kosten, Ausstattung, etc.)
• Besichtigungstermine vermitteln und organisieren
• Mietinteressent über Suchaktivitäten auf dem Laufenden halten
• Verhandlungen mit dem Vermieter führen
• bei der Ausarbeitung des Mietvertrags beraten
• Mietvertragsabschluss herbeiführen
• Objekt übergeben
• weitere Betreuung nach Abschluss des Mietvertrags; Ansprechpartner bei Fragen und Problemen zum Objekt sein

Grundvoraussetzung dafür, dass sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers lohnt, ist, dass dieser qualifiziert ist. Anzeichen für einen guten Immobilienmakler sind zum Beispiel, dass er Sie individuell und ohne Zeitdruck berät, dass er über eine gute Marktkenntnis verfügt, dass er eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung hat – damit sind auch Sie vor möglichen Schäden abgesichert – und dass der Makler Mitglied in einem Fachverband ist.

Für Miet- und Kaufinteressenten kann es sich unter anderem aus folgenden Gründen lohnen, einen qualifizierten Immobilienmakler zu beauftragen:

• Er kennt den Markt und kann eine Immobilie suchen, die zu den Bedürfnissen des Auftraggebers passt.
• Der Makler trifft eine Vorauswahl der infrage kommenden Immobilien, was dem Miet- beziehungsweise Kaufinteressenten Arbeit und Zeit erspart.
• Der Immobilienmakler hat Kontakte zu Experten, die in speziellen Fragen weiterhelfen können (zum Beispiel bei Schadstoffbelastung der Immobilie, etc.).
• Er leitet alle für die Vertragsunterzeichnung notwendigen Schritte in die Wege.

Für Vermieter und Verkäufer kann es sich wiederum aus diesen Gründen lohnen, einen qualifizierten Immobilienmakler zu beauftragen:

• Der Makler weiß, wie der Verkaufswert beziehungsweise die passende Miete für eine Immobilie ermittelt wird.
• Er kann außerdem die richtige Zielgruppe bestimmen, die dazu passenden Marketingmaßnahmen festlegen und in die Wege leiten.
• Der Immobilienmakler übernimmt die Erstellung von Fotos und Videos, die Erstellung eines Exposés und ähnliche Aufgaben, in die sich Vermieter oder Verkäufer erst einmal mühevoll einarbeiten müssten.
• Der Makler trifft eine Vorauswahl der infrage kommenden Miet- beziehungsweise Kaufinteressenten und prüft deren Bonität, was dem Vermieter oder Verkäufer viel Arbeit und Zeit spart.
• Durch einen geübten Immobilienmakler kann schneller ein Vertragsabschluss erzielt werden.

Sowohl für die Ver-/Mietung als auch den Ver-/Kauf von Immobilien gilt bezüglich der Bezahlung des Maklerhonorars das Bestellerprinzip – allerdings mit unterschiedlicher Bedeutung:

Bestellerprinzip – Maklercourtage bei Ver-/Mietung

Das Bestellerprinzip, das sich nur auf die Vermietung von Wohnungen bezieht, ist seit 1. Juni 2015 in Kraft und wird in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) geregelt. Demnach muss der Auftraggebende die Maklerprovision zahlen.

Meldet sich ein Mietinteressent auf eine Wohnungsvermittlungsanzeige, muss er den Makler keine Provision zahlen. Der Vermieter darf in diesem Fall die Maklercourtage auch nicht anschließend vom Mieter zurückfordern oder auf andere/node/99443m Wege auf ihn umlegen.

Bestellerprinzip – Maklercourtage Ver-/Kauf

Seit Dezember 2020 gilt auch für den Ver-/Kauf von Immobilien ein Bestellerprinzip. Hier bedeutet es jedoch nicht, dass der Auftraggeber zahlt, sondern dass die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Dabei muss der Immobilienkäufer maximal für 50 Prozent der gesamten Maklercourtage aufkommen (§ 656c Abs. 1 BGB).

Wird allerdings zwischen Immobilienmakler und Käufer oder Verkäufer vereinbart, dass der Makler kostenlos tätig wird, kann er auch der anderen Partei keine Maklerprovision berechnen (§ 656c BGB).

Detailliertere Informationen zu dem seit Dezember 2020 geltenden Bestellerprinzip finden Sie in diesem Fachartikel auf Immoportal.com: Bestellerprinzip Immobilienverkäufe – wer zahlt die Maklerprovision?