Immobilienvisualisierung für Bestandsobjekte

Wer kennt sie nicht? Wenig ansprechende Fotos in Inseraten und Exposés. Mangelnde Belichtung, unaufgeräumte Zimmer, veraltetes Mobiliar, schmutzige Fenster und Perspektiven, die die Raumdimensionen verzerren, laden nicht unbedingt zum Kauf ein. Beim Anblick solcher Immobilienpräsentationen wünscht man sich fast die alten Chiffreanzeigen wieder her. Mehr Möglichkeiten bedeuten also nicht unbedingt bessere Ergebnisse.

Die Ursache wenig ansprechender Bildern ist jedoch nicht grundsätzlich dem Immobilienbesitzer/-mieter oder dem Fotografen zuzuschreiben. Manchmal bedürfte es einer größeren zeitlichen, finanziellen und koordinatorischen Investition, um die Immobilie verkaufsbereit zu machen – durch Home Staging oder gar bauliche Veränderungen. Solche Vorleistungen bergen allerdings immer ein finanzielles Risiko, das nicht jeder Besitzer bereit ist einzugehen. 

Ein Fotograf kann noch so gut sein, wenn eine Immobilie bewohnt ist, wird es kompliziert. Zum einen muss der Eigentümer den Mieter um Erlaubnis bitten, Fotografien der Immobilie im bewohnten Zustand machen zu dürfen. Zum anderen stellt die persönlich geprägte Möbilierung des derzeitigen Bewohners ein Hindernis da. Denn diese ist vom eigenen Geschmack geprägt und selten neutral. Entspricht sie nicht den Vorstellungen der Zielgruppe, die der Vermieter oder Verkäufer künftig ansprechen möchte, wird es schwierig deren Interesse zu wecken und den gewünschten Preis zu erzielen. Nur wenige haben das räumliche Vermögen, sich die Räume mit ihrer persönlichen Einrichtung und Gestaltung vorzustellen.

Home Staging ist eine Lösung, um seine Immobilie erfolgreicher zu verkaufen oder zu vermieten. So kann durch das Stagen eine zielgruppengerechte Inszenierung der Immobilie erfolgen. Allerdings bedeutet das Staging auch, dass der aktuelle Bewohner eventuell die eigenen Besitzgüter vorübergehend verlagern muss. Nicht jeder ist dazu bereit. Für den Besitzer wiederum gilt es in Vorleistung zu gehen, bevor sich die Investition des Home Stagings bezahlbar machen kann. Und dazu ist nicht jeder Immobilieninhaber bereit – obwohl sich das Stagen im Nachhinein meist durchaus bezahlt macht.

Home Staging ersetzt dabei nicht automatisch den Immobilienfotograf: Nur, wenn die Neuinszenierung professionell fotografiert wird, kann sie verkaufsfördernd wirken.

Die 3D Visualisierung ist eine sehr effektive Art der Immobilienpräsentation. Momentan wird sie hauptsächlich für die Vermarktung von Neubauprojekten genutzt, obwohl sie auch für Bestandsprojekte klare Vorteile bietet: Zum einen reduziert die 3D Immobilienvisualisierung den koordinativen Aufwand für den Makler und den Eigentümer. Zum anderen erleichtert sie dem Kauf-/Mietinteressenten, das Potenzial der Immobilie zu erkennen und sich darin wiederzufinden.

Bei einer 3D Immobilienvisualisierung werden die Räumlichkeiten maßstabsgetreu im CAD (Computer Aided Design) aufgebaut und zielgruppenorientiert, virtuell eingerichtet, beziehungsweise gestaged. Der 3D Artist kann dann mit dem CAD-Programm virtuell Fotos von unterschiedlichen Perspektiven aus aufnehmen. Diese, vom Computer berechneten Bilder – sogenannte Renderings – machen eine fotorealistische Darstellung der Immobilie möglich. 

Eine Immobilienvisualisierung erhält man schon ab wenigen hundert Euro für ein Rendering, der Preis kann jedoch auch bis in mehrere tausend Euro reichen. Dabei ist die Angebotserstellung, beziehungsweise der individuelle Preisgebung stark abhängig von der Komplexität der dargestellten Geometrie.

Makler haben es oft schwer gutes Bildmaterial von der zu vermittelnden Immobilie zu erhalten. Dadurch ist es kaum möglich, die Vorzüge einer Immobilie schnell und effektiv dem Käufer zu vermitteln. Der Makler ist in diesem Fall auf eine gute Vorstellungskraft der Interessenten angewiesen. Mit fotorealistischen Renderings hingegen kann der Makler das volle Potenzial des Objektes zeigen. Die Käufer müssen sich nicht ihrer eigenen Vorstellungskraft bemühen, die womöglich unzureichend ist. Dadurch sinkt die Hemmschwelle ein Objekt zu kaufen, das im aktuellen Zustand noch nicht den eigenen Vorstellungen entspricht und es kann ein schnellerer Verkauf erzielt werden. Vorteilig für den Makler ist zudem ein geringerer Koordinationsaufwand, da er nur einen Ansprechpartner hat: Der 3D Artist ist Immobilienfotograf und Home Stager in einem. 

Auch zeitlich punktet die 3D Visualisierung. Einen Raum im CAD zu bauen ist wesentlich schneller möglich, als einen realen Raum auszuräumen und für das optimale Foto herzurichten. Die Ergebnisse eines professionellen Renderings können so innerhalb weniger Tage in das Exposé des entsprechenden Inserats eingebettet werden. 

Um Interesse zu wecken und die Anzahl qualifizierter Anfragen für Besichtigungstermine zu steigern, muss ein Immobilieninserat unter all den zahlreichen Angeboten hervorstechen. Eine aufgeräumte, ansprechende 3D Visualisierung hilft dabei. Kaufpreisangebote können somit ebenso gesteigert werden, wie der Verkaufspreis und das Maklerhonorar.

  

Zudem fördern Visualisierungen, die eine inhaltliche Gestaltungssprache sprechen, das Unternehmensimage. Denn werden Inserate auch auf der eigenen Homepage veröffentlicht, wirkt es professioneller, wenn der Auftritt einheitlich aussieht und sich ins Corporate Design fügt. Mit Immobilienfotos ist das aufgrund all der persönlichen Einrichtungen, die sie abbilden, kaum möglich. Durch Immobilienvisualisierungen – vor allem bei der Ausführung durch einen Anbieter – kann sich jedoch die eigene Unternehmenswebseite von der Konkurrenz abheben und die Objektakquisition erleichtern.

Der Anlass für einen Immobilienverkauf ist selten ein freudiger. Entweder sind die Besitzer alt geworden und können sich nicht mehr um ein großes Haus kümmern. Eventuell sind sie sogar pflegebedürftig geworden und mit dem Geld wird das Pflegeheim gezahlt. Oder aber der Verlust eines geliebten Menschen ist Anlass für den Verkauf. Aber auch Scheidung oder finanzielle Probleme können Beweggründe sein. Oft möchten Eigentümer in solchen Situationen die Immobilie schnellstmöglich zur Vermarktung bringen und den gesamten Prozess aus den eigenen Händen geben. Sie haben weder die Kraft noch die Zeit oder das Fachwissen dazu, eine Immobilie marktgerecht zu verkaufen.

Beim Verkauf mit Hilfe einer Immobilienvisualisierung haben Eigentümer wenig Stress. Zum einen vereint der 3D Artist Home Stager und Immobilienfotograf in einer Person. Zum anderen wird nichts am realen Objekt, sondern nur im virtuellen Raum verändert. Dadurch sind weniger Dienstleister notwendig, es entfällt deren aufwändige Koordination und es müssen nur wenigen Personen Zugang zum Verkaufsobjekt erhalten.

3D Visualisierungen sind vor allem dann von Vorteil, wenn der Besitzer seine Immobilie nicht selbst bewohnt und somit keinen Einfluss auf deren Möbilierung und farbliche Gestaltung hat. Um das Objekt über Fotos erfolgreich verkaufen zu können, bedürfte es in solchen Fällen oft einer Umgestaltung vor Ort. Das bringt jedoch viele Hürden mit sich: Entweder muss der Mieter bereit sein, dass Änderungen an der Gestaltung noch vorgenommen werden, während er dort wohnt. Dies zieht allerlei Absprachen und rechtliche Klärungen mit sich und verzögert den Verkauf. Oder, der Vermieter muss warten, bis der Mieter ausgezogen ist und das Objekt eine Zeit lang für die Herrichtung unvermietet machen. Das zieht nicht nur den Verkaufsprozess in die Länge, sondern bedeutet auch einen finanziellen Mehraufwand. 

Mit dem Verkauf per Visualisierung hingegen wird die Umgestaltung in die virtuelle Welt verlegt, sodass keinerlei Vereinbarungen mit dem Mieter oder eine Pause der Vermietung notwendig sind. Mit der zielgruppengerechten, verkaufsfördernden Präsentation findet der Vermieter schneller und mehr qualifizierte Interessenten, sodass er die Wahl hat, welche Mieter er künftig möchte. 

Zusammenfassend können Eigentümer sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung des Eigentums sich zeitliche und finanzielle Vorteile schaffen, ohne einen übermäßigen Aufwand zu betreiben.

Jeder, der eine Immobilie sucht, hat bestimmte Vorstellungen von seinem neuen Zuhause. Umso ernüchternder ist es, wenn die Suche danach nur Fotos leerer, trister oder komplett zugestellter Räume zum Ergebnis hat. Da hilft auch ein Grundriss nicht viel weiter. Wenn allerdings anstelle von schlechten Fotos, eine professionelle Visualisierung die Vorteile und Besonderheiten eines Wohnobjektes veranschaulicht, kann sich der Interessent viel leichter sein eigenes Heim darin zu denken – auch wenn er dafür selbst einige Renovierungen vornehmen müsste. 

Zusammenfassend lohnt sich eine 3D Visualisierung nicht nur bei Neubauten, sondern oftmals auch bei Bestandsobjekten – für alle Beteiligte.