Mehrfamilienhaus verkaufen: Die wichtigsten Infos für einen erfolgreichen Verkauf

• Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist komplizierter als der Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. 
• Für Mehrfamilienhäuser interessieren sich in der Regel Kapitalanleger, die Erfahrung im Kauf von Renditeobjekten haben. Deshalb ist es zu empfehlen, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen.
• Bevor Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, müssen Sie entscheiden, ob Sie es im Gesamten oder Wohnung für Wohnung verkaufen möchten.
• Um einzelne Wohnungen verkaufen zu können, muss das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dazu sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung notwendig.
• Verkaufen Sie einzelne Wohnungen, haben die jeweiligen Mieter ein Vorkaufsrecht, über das Sie informieren müssen.
• Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind zusätzliche Unterlagen notwendig.
• Der Verkauf ist mit gewissen Kosten verbunden, zudem können Gewerbesteuer oder Spekulationssteuer anfallen.
• Den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln ist kompliziert, da der Zustand jeder einzelnen Wohnung und eventuell bestehende Mietverträge berücksichtigt werden müssen. Lassen Sie sich dabei helfen.

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist etwas anderes, als eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu verkaufen. Es muss auf andere beziehungsweise zusätzliche Dinge geachtet werden.

1. Es geht um hohe Summen

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses geht es in der Regel um noch höhere Beträge als beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Kleine Fehler können bereits große Verluste zur Folge haben, weshalb eine gute Verkaufsvorbereitung sehr wichtig ist.

2. Käuferzielgruppe ist erfahren

In der Regel interessieren sich vor allem professionelle Kapitalanleger für Mehrfamilienhäuser. Diese Käufergruppe ist erfahren darin, Immobilien zu kaufen. Für einen erfolgreichen Verkauf muss deshalb professionell mit ihnen umgegangen werden.

3. Es sind zusätzliche Unterlagen notwendig

Um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, benötigt man neben den üblichen Unterlagen für den Hausverkauf – wie beispielsweise Flurkarte, Grundrisse etc. – weitere Dokumente. Dazu zählen unter anderem alle Mietverträge und die Nachweise zu allen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Eine ausführlichere Liste finden Sie weiter unten.

4. Aktuelle Mieteinnahmen sind entscheidend

Für den Käufer eines Mehrfamilienhauses spielen vor allem die aktuellen Mieteinnahmen eine wichtige Rolle, denn deren Höhe ergibt die mögliche Rendite. Die Mieteinnahmen verraten außerdem viel über das Objekt selbst. Hat ein Mieter die Miete gekürzt, kann das ein Hinweis auf einen schlechten Zustand der Wohnung sein und Kaufinteressenten abschrecken.

5. Mieterstruktur spielt eine Rolle

Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus kaufen, möchten möglichst viel Rendite damit erwirtschaften. Wohnen ältere Mieter in den Wohnungen, können diese bald frei werden und der Käufer hat die Chance, im Zuge eines Mieterwechsels die Miete zu erhöhen und somit mehr Rendite zu bekommen. Je mehr Rendite zu erwarten ist, desto höher können Sie als Verkäufer den Preis ansetzen.

6. Wertermittlung ist aufwändiger

Den Wert eines Einfamilienhauses zu bestimmen ist aufwändig, da der Zustand jeder einzelnen Eigentumswohnung und eventuell bestehende Mietverträge berücksichtigt werden müssen.

Mehrfamilienhäuser sind vor allem für vermögende Privatanleger und gewerbliche Investoren als Kapitalanlage interessant. Sie möchten mit dem Mehrfamilienhaus Geld verdienen und betrachten den Immobilienkauf deshalb in erster Linie unter Renditeaspekten. Ästhetik oder Architektur spielen nur insofern eine Rolle, als dass sie den Gewinn, der sich aus den Mieterträgen abzüglich der Kosten für Finanzierung, Bewirtschaftung, Instandhaltung etc. ergibt, nicht beeinträchtigen dürfen. 

Um ein Mehrfamilienhaus erfolgreich zu verkaufen, müssen Vermarktung und Ansprache der Interessenten gezielt auf Kapitalanleger ausgerichtet werden, mit klassischen Inseraten kommt man in der Regel nicht weit. Für den Verkauf gilt es alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen, sich intensiv auf die Verhandlungen vorzubereiten und den Kaufvertrag für das Haus gründlich zu prüfen. Besonders wichtig ist es, den Käufern kompetent gegenüberzutreten, da Investoren in der Regel viel Erfahrung im Kauf von Immobilien haben. Sie kennen sich auf dem Gebiet aus und werden von sachkundigen Beratern begleitet. Als Laie ist es kaum möglich, damit Schritt zu halten. Gehört das Verkaufen von Mehrfamilienhäusern nicht zu Ihrem alltäglichen Geschäft, sollten Sie deshalb einen Immobilienmakler damit beauftragen.

Ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln, kann das für den Verkauf von Vorteil sein. Denn dann lässt sich jede Wohnung separat verkaufen, was den Gesamterlös für das Mehrfamilienhaus womöglich steigert. Genau so gehen viele Investoren vor. Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus, wandeln es in Eigentumswohnungen um, verkaufen die einzelnen Wohnungen und erzielen so eine höhere Rendite. Allerdings bedeutet diese Methode sehr viel mehr Aufwand als das Haus im Gesamten zu verkaufen. Außerdem braucht man entsprechende Erfahrungen dafür.

Die Vor- und Nachteile der beiden Verkaufsoptionen auf einen Blick:

Um ein Mehrfamilienhaus in separate Eigentumswohnungen umzuwandeln, sind mehrere Schritte notwendig:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass eine Wohneinheit oder Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen ist. Die Bescheinigung muss vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten schriftlich bei der Bauordnungsbehörde der jeweiligen Stadt beantragt werden. Sie ist gebührenpflichtig. Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich.
2. Teilungserklärung notariell erstellen lassen: In der Teilungserklärung wird die Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum entsprechend der Aufteilungspläne beschrieben. Ergänzend wird eine Gemeinschaftsordnung festgehalten, die das Verhältnis der einzelnen Eigentümer untereinander regelt. Achtung: Je nach Objekt kann die Teilungserklärung 10.000 bis 15.000 Euro kosten. Diesen Betrag sollten Sie einkalkulieren.
3. Teilungserklärung ins Grundbuch eintragen lassen: In der Regel veranlasst der Notar, der die Teilungserklärung beglaubigt hat, die Eintragung ins Grundbuch. Das Grundbuchamt legt daraufhin individuelle Grundbuchblätter für die einzelnen Wohneinheiten an, die Art, Umfang und Eigentumsverhältnisse der einzelnen Wohnungen beschreiben.

Die drei gängigen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren wann zur Anwendung kommt, hängt vor allem von der Immobilie beziehungsweise deren Nutzung ab. Da Mehrfamilienhäuser in der Regel nicht zur Eigennutzung, sondern als Kapitalanlage gekauft werden, spielen die möglichen Mieteinnahmen eine gewichtige Rolle für den Wert. Aus diesem Grund wird das Ertragswertverfahren verwendet, um den Wert von Mehrfamilienhäusern zu ermitteln. 

Der Ertragswert (Verkehrswert) wird folgendermaßen berechnet:

1. Jahresreinertrag = Jahresrohertrag* - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten**
2. Bodenwertverzinsung = Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins
3. Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger***
4. Ertragswert gesamt = Gebäudeertragswert + Bodenwert

* Jahresrohertrag: Bezeichnet die erzielbare Jahresmiete. Richtwert ist der marktübliche Mietzins, nicht die tatsächlichen Einnahmen.

** Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten: Dazu zählen zum Beispiel die Instandhaltungskosten und die Betriebskosten.

*** Vervielfältiger: Der Wert ist in der Immobilienwertverordnung zu finden (ImmoWertV § 20 Anlage 1).

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses fallen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer bestimmte Kosten und Steuern an:

Der Käufer trägt in der Regel die Kosten für das Aufsetzen des Kaufvertrags beim Notar und die Kosten für den Grundbucheintrag. Außerdem muss er die Grunderwerbsteuer zahlen. 

Der Verkäufer muss die Kosten für die Hausbewertung und die Kosten, die für das Besorgen der Unterlagen entstehen, zahlen. Außerdem können Kosten für die Löschung der Rechte Dritter am Haus anfallen. Weitere mögliche Kosten sind:

• Kosten für Renovierungsarbeiten
• Vermarktungskosten
• Maklerkosten
• Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern die Finanzierung vorzeitig beendet wird

An Steuern können für den Verkäufer Gewerbesteuer oder Spekulationssteuer anfallen. Gewerbesteuer ist in der Regel dann zu zahlen, wenn mit dem Verkauf des Mehrfamilienhauses die Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren überschritten wird. Es gibt jedoch Ausnahmen. 

Spekulationssteuer ist zu zahlen, wenn das Haus verkauft wird, bevor zehn Jahre seit dem Kauf vergangen sind (Spekulationsfrist). Diese Regelung gilt für fremdgenutzte Immobilien. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie 

• dem Wertgewinn des Mehrfamilienhauses,
• dem Steuersatz des Eigentümers und
• früheren Abschreibungen.

Haben Sie das Mehrfamilienhaus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor in Teilen selbst genutzt, verringert sich die Spekulationssteuer um den selbstgenutzten Teil.

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses benötigen Sie die gleichen Dokumente wie für den Verkauf eines Einfamilienhauses – plus ein paar weitere Unterlagen. Hier ein Überblick über einige der notwendigen Dokumente:

Prüfen Sie, ob die Unterlagen, die Sie bereits haben, noch aktuell und richtig sind. Die Unterlagen, die Ihnen noch fehlen, sollten Sie rechtzeitig bei den jeweiligen Stellen anfordern, denn meistens gibt es eine bestimmte Wartezeit.

Möchten Sie jede Wohnung einzeln verkaufen, hat der jeweilige Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Das bedeutet, der Mieter darf die bewohnte Wohnung zu denselben Konditionen kaufen, die mit dem Erstkäufer im Kaufvertrag festgelegt wurden. Sie als Verkäufer müssen den Mieter über sein Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags informieren.

Anders sieht es aus, wenn Sie das Mehrfamilienhaus im Gesamten verkaufen, dann greift das Vorkaufsrecht für Mieter nicht. Allerdings hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht. Ist Wohnraum knapp, kann es sein, dass man davon Gebrauch macht, um Menschen, die aus dem Ausland zuziehen, einen Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.

Käufer eines vermieteten Mehrfamilienhauses sind an die bestehenden Mietverträge gebunden, sodass Mieter nicht direkt nach dem Hausverkauf gekündigt werden können. Verkaufen Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in denen Sie nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen.

Genauso wie bei anderen Immobilienverkäufen ist auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses wichtig, dass das Objekt nicht zu lange auf dem Markt ist, denn dann werden potenzielle Interessenten misstrauisch und Sie müssen im Verkaufspreis runtergehen. Damit das nicht passiert sollten Sie diese Punkte beachten:

• Lassen Sie das Mehrfamilienhaus exakt und objektiv bewerten. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt, werden potenzielle Käufer abgeschreckt, ist er zu niedrig, verschenken Sie viel Geld.
• Bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor. Sie sollte im besten Licht dargestellt werden. Eventuell lohnt es sich, kleinere Reparaturen vorzunehmen und neu zu streichen. Auf jeden Fall sollten Sie die Immobilie aufräumen und putzen. Achtung: Mängel dürfen nicht versteckt werden!
• Seien Sie während der Vermarktungs- und Verkaufsphase erreichbar, ansonsten verlieren Interessenten das Vertrauen und die Geduld und wenden sich schnell anderen Angeboten zu.
• Sorgen Sie dafür, dass alle relevanten Unterlagen vorhanden sind, um schnell alle Fragen der Interessenten bearbeiten zu können.
• Überprüfen Sie, ob die Interessenten echte Kaufabsichten haben. Verschwenden Sie keine Zeit mit mäßig interessierten Leuten oder Interessenten, die sich das Mehrfamilienhaus gar nicht leisten können.

Wann der richtige Zeitpunkt ist, um sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, hängt immer von den persönlichen Umständen des Eigentümers ab und ist deshalb sehr individuell. Wer nicht aus persönlichen oder beruflichen Gründen dazu gezwungen ist, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollte insbesondere auf folgende Punkte achten:

• Spekulationsfrist: Haus am besten erst dann verkaufen, wenn keine Spekulationssteuer mehr anfällt.
• Marktlage: Je höher die Nachfrage, desto höher der erzielbare Verkaufspreis. Immobilieneigentümer sollten deshalb die aktuelle Marktlage und Marktentwicklung immer genau verfolgen.

Wer nicht geübt darin ist, Mehrfamilienhäuser zu verkaufen, sollte einen Makler mit dem Verkauf seines Mehrfamilienhauses beauftragen. Das hat verschiedene Gründe. Zum einen sind Mehrfamilienhäuser in der Regel mehr wert als Einfamilienhäuser. Es steht also auch mehr Geld auf dem Spiel. Zum anderen ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses häufig sehr komplex. So können leicht Fehler passieren, die womöglich große Verluste zur Folge haben.

Ein weiterer Punkt, warum davon abzuraten ist, die eigene Immobilie zu verkaufen: mangelnde Objektivität. Als Eigentümer haben Sie eine gewisse emotionale Bindung zum Objekt, die Verkaufsverhandlungen schwierig macht. Ein erfahrener Makler kann Ihr Mehrfamilienhaus sachlich und rational verkaufen. Er hat die entsprechende Erfahrung und weiß, worauf es bei der Vermarktung ankommt. Möglicherweise hat er sogar schon den passenden Käufer in seiner Kundenkartei.