Kleinreparaturklausel: Gültigkeit, Höchstgrenzen, Pflichten

• Die Kleinreparaturklausel legt fest, dass Mieter für die Reparaturen kleinerer Schäden selbst aufkommen müssen.
• In der Klausel muss eine angemessene Kostenobergrenze für einzelne Reparaturen (ca. 75 - 150 Euro) sowie für das ganze Jahr (ca. 6 - 8 % der Jahresbruttokaltmiete) festgelegt sein.
• Kleinreparaturen sind kleinere Reparaturen an Gegenständen, die der Mieter häufig nutzt und mit denen er direkten Kontakt hat; zum Beispiel Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe.
• Nicht unter Kleinreparaturen fallen zum Beispiel Reparaturen von Heizungen, verdeckten Stromleitungen oder Zuleitungsrohren.
• Der Mieter hat die Pflicht, bei einem Mangel den Vermieter zeitnah zu informieren. Der Vermieter wiederum muss die Reparatur veranlassen.
• Alte, unwirksame Kleinreparaturklauseln oder Klauseln mit inzwischen zu niedrigen Höchstbeträgen dürfen nur mit Einverständnis des Mieters angepasst werden.
• Ist keine Kleinreparaturklausel vereinbart, zahlt automatisch der Vermieter Kleinreparaturen.

Die Kleinreparaturklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, die festlegt, dass Mieter für kleinere Reparaturen selbst aufkommen müssen. Normalerweise ist laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 535) der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung und die anfallenden Kosten zuständig. Die Kleinreparaturklausel ist ein Instrument, mit dem Sie einen Teil der Kosten auf Ihren Mieter umlegen dürfen. Doch Achtung: Damit die Kleinreparaturklausel gültig ist, muss sie ganz bestimmte Angaben enthalten, sonst ist sie unwirksam.

Um den Mieter vor zu hohen Kosten durch Kleinreparaturen zu schützen, muss im Mietvertrag in der Kleinreparaturklausel eine Höchstgrenze für die Kostenübernahme angegeben werden. Zwar gibt es keinen gesetzlich festgelegten Höchstbetrag, aber Urteile der deutschen Rechtsprechung geben einen groben finanziellen Rahmen vor. Demnach liegt die Höchstgrenze pro Kleinreparatur in der Regel zwischen 75 und 150 Euro, die jährliche Obergrenze bei sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete, es wurden aber auch schon zehn Prozent akzeptiert.

Beispielhaftes Gerichtsurteil:

Ein Amtsgericht in Berlin hat im Februar 2020 im Rahmen eines Urteils befunden, dass gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 Euro und eine Höchstgrenze von acht Prozent der Jahreskaltmiete keine Bedenken bestehen.

(AG Mitte, Urteil v. 05.02.2020, 15 C 256/19)

Damit die Kleinreparaturklausel gültig ist, muss sie vor allem folgende drei vom Bundesgerichtshof verlangten Begrenzungen enthalten:

• einen angemessenen Höchstbetrag pro Reparatur
• einen angemessenen Höchstbetrag für die jährlich Gesamtbelastung des Mieters durch die Kleinreparaturklausel
• eine gegenständliche Beschränkung auf Reparaturkosten für Teile der Mietsache, auf die der Mieter häufigen und unmittelbaren Zugriff hat

Sobald eine dieser Beschränkungen fehlt oder das Gericht den Eindruck bekommt, die gesteckten Grenzen benachteiligen den Mieter unangemessen, ist die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam. Die Folge wäre, dass Sie als Vermieter die ganze Kostenlast tragen müssen und Ihr Mieter komplett von Zahlungen für Kleinreparaturen befreit ist.

Halten Sie sich bei der Aufzählung der Gegenstände, die die Kleinreparaturklausel umfasst, am besten an die Formulierung aus der II. BV (s. Formulierung weiter unten in diesem Artikel). Gehen Sie bei der Formulierung der Geltungsbereiche der Kleinreparaturklausel zu sehr ins Detail, riskieren Sie, dass die gesamte Klausel unwirksam wird – auch wenn das Gericht nur einen Punkt als unangemessen erachtet. Zwar kann ein Gericht bei allgemeinen Worten befinden, dass der Mieter im Einzelfall etwas nicht zahlen muss, aber dadurch wird nicht gleich die gesamte Klausel gefährdet.

Die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn:

• keine Höchstgrenzen für Reparaturmaßnahmen in der Klausel angegeben sind (sowohl pro Reparatur als auch pro Jahr).
• die Beteiligung des Mieters an Reparaturen gefordert wird, die nicht unter Kleinreparaturen fallen; zum Beispiel Reparaturen für Strom, Wasser- oder Gasleitungen.
• eine anteilige Beteiligung des Mieter an allen Reparaturen festlegt wird.
• der Mieter dazu verpflichtet wird, Kleinreparaturen selbst zu beauftragen oder durchzuführen
• die Kostenübernahme von Wohnungsbereichen und Gegenständen durch den Mieter gefordert wird, die er gar nicht durch falsches Verhalten abnutzen kann.

Ist der Mieter in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung eingezogen, ist die Kleinreparaturklausel ebenfalls unwirksam.

Es gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht”

Die Rechnung einer Kleinreparatur teilweise vom Mieter bezahlen zu lassen, geht nicht. Übersteigt der Rechnungsbetrag den in der Kleinreparaturklausel festgesetzten Höchstbetrag pro Reparatur, so müssen Sie als Vermieter die komplette Rechnung selbst bezahlen und können keine Kostenbeteiligung verlangen.

Der Vermieter beauftragt den Handwerker – auch bei Kleinreparaturen

Als Vermieter ist es immer Ihre Aufgabe, den Handwerker zu beauftragen, auch bei einer gültigen und rechtskonformen Kleinreparaturklausel. Diese Regel soll den Mieter davor schützen, für fehlerhafte Reparaturen haften zu müssen. Doch Achtung: Werden Sie nach einer Mängelanzeige Ihres Mieters nicht aktiv, darf Ihr Mieter selbstständig einen Handwerker beauftragen. Wie lange ihr Mieter warten muss, bevor er jemanden beauftragen darf, ist nicht eindeutig geregelt.

Der Mieter sollte Schäden nicht selbst reparieren

Einfache Handgriffe, wie das Wechseln des Leuchtmittels oder das Anbringen eines neuen Toilettensitzes, können Sie Ihren Mieter durchaus selbst machen lassen. Grundsätzlich ist es aber besser, den Mieter davon abzuraten, selbst Schäden zu reparieren. Der Grund: Macht er einen Fehler, muss er unter Umständen die Folgekosten übernehmen.

Der Vermieter zahlt den Handwerker

Zwar muss bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel der Mieter die Kosten für die Reparatur tragen, die Handwerkerrechnung bezahlen jedoch zunächst Sie als Vermieter. Erst danach können Sie die Kosten vom Mieter einfordern. Doch Achtung: Die Kleinreparaturen dürfen nicht mit der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden, sondern sind mit einer gesonderten Rechnung vom Mieter einzufordern.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält keine Definition des Begriffs Kleinreparatur. Um den Begriff zu konkretisieren, wird deshalb auf die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung, II. BV) zurückgegriffen. Hier sind Kleinreparaturen wie folgt definiert:

Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden. (II. BV, § 28, Abs. 3, S. 2)

Gemäß Mietrecht beziehen sich Kleinreparaturen auf Gegenstände, die der Mieter täglich oder oft nutzt, also zum Beispiel Lichtschalter oder Wasserhähne. Auch mitvermietete Gegenstände wie Kühlschränke oder Waschmaschinen können unter Kleinreparaturen fallen.

Da die Definition in der Zweiten Berechnungsverordnung viel Spielraum lässt, ist nicht immer eindeutig, ob ein Schaden unter Kleinreparaturen fällt oder nicht. Zusätzliche Orientierung bieten deshalb bereits von Gerichten gefällte Urteile.

Sind Gegenstände oder Teile der Wohnung defekt, mit denen der Mieter nie oder nur selten in direkten Kontakt kommt, wie zum Beispiel Leitungen in der Wand, zählt die Reparatur nicht als Kleinreparatur. Ebenso wenig fallen Schäden an Gegenständen außerhalb der Wohnung in die Kategorie Kleinreparatur. Die Rechnung für solche Reparaturen können Sie also nicht auf Ihren Mieter umlegen. 

Im folgenden ein Überblick über die Gegenstände und Teile einer Wohnung, deren Reparatur als Kleinreparatur zählen kann und jene, deren Reparatur in der Regel keine Kleinreparatur ist:

Im Folgenden werden einige Gerichtsurteile zum Thema Kleinreparaturen erläutert. Bitte beachten Sie dabei, dass die aufgezeigten gerichtlichen Entscheidungen den Stand zum Zeitpunkt ihrer Verkündung wiedergeben, sich die Rechtsprechung zum Mietrecht aber immer wieder verändert.

Keine Kleinreparatur: Erneuerung der Abflussdichtung

Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Er kann den Verschleiß nicht durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung verringern. Die Reparatur am Abfluss fällt somit nicht unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, die nur solche Gegenstände erfasst, die dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter unterliegen (AG Charlottenburg, Urteil v. 31.8.2011, 212 C 65/11).

Keine Kleinreparatur: Erneuerung von Silikonfugen

Das Amtsgericht Berlin-Mitte kam zu dem Urteil, dass die Erneuerung undichter oder verschimmelter Silikonfugen nicht als Kleinreperatur zählt, da sie nicht zu den Installationsgegenständen gehören (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil v. 29.08.2017, 5 C 93/16).

Keine Kleinreparatur: Reparatur des Absperrventils

Der Streit bestand darüber, ob die Reparatur eines unter dem Waschbecken befindlichen Eckventils unter die Kleinreparaturklausel fällt oder nicht. Das Amtsgericht Neubrandenburg entschied, dass dies nicht der Fall sei, da das Eckventil nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliege und nicht zum normalen Gebrauch bestimmt sei (Amtsgericht Neubrandenburg, Urteil v. 25.02.2019, 104 C 843/18).

Keine Kleinreparatur: Ersatz eines verkalkten Wasserhahns

Das Amtsgericht Gießen befand, dass Mieter einer Wohnung bei einem verkalkten Wasserhahn nicht die Kosten für den Ersatz tragen müssen. Die Begründung: Die Kleinreparaturklausel betreffe nur Reparaturen, auf deren Entstehen der Mieter Einfluss habe und das Verkalken von Wasserhähnen unterliege nicht dem Einfluss des Mieters (Amtsgerichts Gießen, Urteil v. 30.04.2008, 40 M C 125/08).

Keine Kleinreparatur: Reparatur des Füllventils des WC-Spülkastens

Gemäß dem Urteil des Amtsgerichts Köln ist das Füllventil kein Teil, das dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Es wird nur mittelbar in Anspruch genommen, wenn die WC-Spülung betätigt wird. Das Füllventil fällt deshalb nicht unter die Kleinreparaturklausel (Amtsgericht Köln, Urteil v. 10.06.2011, 224 C 460/10).

Keine Kleinreparatur: Reparatur der Duschpumpe und der Dichtung am Toiletten-Abflussrohr

Ein Mieter wirkt nicht häufig und unmittelbar auf die Ablaufpumpe für die Dusche ein, sodass die Reparatur gemäß dem Amtsgericht Berlin-Mitte nicht als Kleinreparatur zu werten ist. Das Gleiche gilt für die Reparatur der Dichtung am Abflussrohr der Toilette, diese fällt  ebenfalls nicht unter die Kleinreparaturklausel (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil v. 05.02.2020, 15 C 256/19).

Keine Kleinreparatur: Reparatur des Toiletten-Spülkastens mit Vorwandkonstruktion

Das Amtsgericht Berlin-Wedding befand, dass die Kleinreparaturenklausel keine Schäden hinter der Vorwandkonstruktion des Toilettenspülkastens erfasst. Das Innenleben des Spülkastens wie die Saugglocke, das Schwimmerventil, die Dichtungen und der Verbindungsschlauch seien hinter der Verkleidung des Spülkastens nicht dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt (Amts­gericht Berlin-Wedding, Urteil v. 27.8.2010, 6a C 5/10).