Der Formularmietvertrag – ausfüllen, unterschreiben, fertig?

Seit der Mietrechtsreform, die am 1. Januar 2019 in Kraft trat, haben sich wesentliche Änderungen im Mietrecht ergeben. Viele Formularmuster schwirren aber im Internet umher, die noch nicht angepasst sind und folglich eine veraltete Rechtsanschauung vertreten. Das heißt, dass noch Regelungen und Formulierungen enthalten sind, die mittlerweile unwirksam sind. Folglich können nicht nur einzelne Regelungen, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam sein.

    

Wenn Sie also sichergehen wollen, dass Sie ein aktuelles, rechtsgültiges Formular für den Mietvertrag nutzen, achten Sie beispielsweise auf das Datum, wann die Vertragsvorlage ins Internet eingestellt wurde. Besser noch: Achten Sie auf den Hinweis, dass das Formular der Mietrechtsreform von 2019 entspricht. 

    

Wenn Sie auf den hinreichend bekannten „Einheitsmietvertrag“ treffen, bedenken Sie, dass auch der veraltet sein kann. Zudem ist der Begriff irreführend, weil er glauben machen will, dass er der allgemein einheitliche, gültige Mietvertragsvordruck wäre. Vielmehr können Sie genau so jeden anderen Vordruck nutzen, wobei es durchaus Unterschiede in den individuellen Ausgestaltungsmöglichkeiten gibt. Verwenden Sie daher das Formular, das Ihren Bedürfnissen am nächsten kommt.

Mag sein, dass Sie aus besonderer Sorge um Ihr Mieteigentum Klauseln in den Mietvertrag aufnehmen, die jedoch bei einem Rechtsstreit als unangemessen oder überraschend festgestellt werden. Dann sind sie unwirksam. Der Haken bei der Sache ist, dass im Gesetzestext beide Begriffe nicht klar definiert sind. Als „unangemessen“ oder „überraschend“ kann also das Gericht bewerten, was Sie als rechtens betrachten. Allerdings gibt es jede Menge Gerichtsurteile, aus denen klar hervorgeht, was damit gemeint ist. 

Anzuraten ist, bei einer Neuvermietung nicht einfach den alten Mietvertrag unverändert zu nutzen, sondern einen aktuellen Formularmietvertrag Ihrem neuen Mieter vorzulegen. Andernfalls kann es sein, dass Sie der Mieter entweder auf mittlerweile unzulässige Regelungen aufmerksam macht oder später versucht anzufechten - mit guten Aussichten auf Erfolg.

Im Lauf der Zeit wurden zahlreiche höchstrichterlichen Urteile zum Thema Scönheitsreparaturen gefällt. Sie geben Mietern Recht in ihrer Auffassung der ungerechtfertigten oder zu hohen Anforderungen bei Schönheitsreparaturen. Diese Urteile haben bei vielen Vermietern zu dem Glauben geführt, dass jegliche Arbeiten dieser Art vom Vermieter zu tragen seien. Das stimmt nicht. Die folgenden Punkte zeigen, ob und wie Sie im Mietvertrag die Renovierungsarbeiten und -kosten auf den Mieter übertragen können oder nicht:

• Bei Übergabe des renovierten Mietobjekts können Sie verlangen, dass beim Auszug angemessene Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, das heißt, im selben Umfang, wie der Mieter das Mietobjekt „abgewohnt“ hat. 
• Der Mieter braucht beim Auszug nicht zu renovieren, wenn zum Einzug nicht renovierte Räume übergeben wurden. 
• Anstatt einer Renovierung kann auch ein angemessener Ausgleich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. 
• Unwirksam ist eine Regelung, wonach die Renovierung bzw. ein angemessener Ausgleich Sache zwischen Mieter und Nachmieter ist. 
• Renovierungen oder Teilrenovierungen während der Zeit , in welcher der Mieter die Wohnung bewohnt, können nur als  unverbindlicher Hinweis auf eine Renovierung angesprochen werden, wie z.B.: „In der Regel sollten Renovierungsmaßnahmen nach ? Jahren durchgeführt werden. Maßgeblich dabei ist der Zustand der Mieträume.“ 
• Die Nennung eines festen Zeitpunktes für eine intervallmäßig festgelegte Renovierung ist unwirksam, z.B. „In Abständen von 5 Jahren sind Renovierungsmaßnahmen durchzuführen.“
• Eine Regelung zur Übernahme von anteiligen Kosten einer Renovierung  im Mietvertrag ist unzulässig. Das heißt, dass der Mieter, wenn er vorzeitig innerhalb eines festgelegten Zeitraums wieder auszieht, anteilige Renovierungskosten tragen muss.

Wie schon erwähnt, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen im Mietvertrag eine Renovierung vereinbaren. Auch während der Mietzeit ist das möglich, aber nur in Form eines unverbindlichen Hinweises und ohne Nennung von Farbwünschen. Das würde das Wohnrecht des Mieters beeinträchtigen. Zum Ende des Mietvertrags, wenn der Mieter auszieht, dürfen Sie verlangen, dass ein Anstrich in heller Farbe erfolgt – nach dem Motto: Alle Farben sind erlaubt, sofern sie weiß sind.

Die einfache Antwort: Ja und Nein. Erlaubt ist natürlich ein Kostenvoranschlag, den Sie dem Mieter vorlegen, wenn er die Renovierung nicht selbst vornehmen (lassen) will. Schließlich hat er das Recht zu erfahren, welche Kosten auf ihn zukommen. Er muss aber die Möglichkeit haben, einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen, um dann zu wählen, welchem er zustimmt. Nicht erlaubt ist es, wenn Sie in den Mietvertrag bindend hineinschreiben, dass der Kostenvoranschlag allein von Ihnen kommt und danach der Mieter die Renovierung zu bezahlen hat.

Jeder Formularmietvertrag enthält ein Feld für eigene (auch handschriftliche) Zusätze in Form von Vereinbarungen, die ausdrücklich nicht als Formularklausel im Mietvertragsformular enthalten sind. 

Sind diese Vereinbarungen jedoch umfangreicher, empfiehlt es sich, ein separates Schriftstück anzulegen. In doppelter Ausfertigung sollte es  jeweils original von Ihnen und dem Mieter unterschrieben und und an die für Sie und den Mieter bestimmten Ausfertigungen des Mietvertrags angeheftet werden. 

Entscheidende Besonderheit der individuellen Vereinbarung gegenüber den im vorgegebenen Formularfeld niedergelegten Vereinbarungen ist die rechtlich stärkere Position. Vorausgesetzt, die Individualvereinbarung wurde auch regelgerecht durchgeführt und festgehalten. Das heißt, dass die Regelungen

• tatsächlich zwischen Ihnen und dem Mieter ausgehandelt wurden und der Mieter dabei aktiv mitverhandeln konnte, d.h. dass dem Mieter nicht nur ein vorformulierter Text zur Unterschrift vorgelegt wurde ohne die Chance der Einflussnahme. 
• im Wortlaut in beiden (auch handschriftlichen) Ausfertigungen identisch sind.
• keine unangemessenen Verpflichtungen, Nutzungseinschränkungen oder Beeinträchtigungen des geschützten Wohnrechts enthalten.

Der Mieter muss zwar bei einem Streit vor Gericht beweisen, dass es sich um eine vorformulierte Regelung handelt. Wenn ihm dies aber gelingt, ist u.U. der gesamte Mietvertrag nichtig. Jedoch können Sie die Tatsache der frei verhandelten Bedingungen dadurch glaubhafter zum Ausdruck bringen, wenn Sie dem Mieter möglichst im gleichen Absatz mit der betreffenden Regelung eine Gegenleistung anbieten, z.B.: „Im Gegenzug wird dem Mieter das Recht eingeräumt....“