Mietkaution: Das müssen Sie wissen

Welche Regelungen es bezüglich der Mietkaution zu beachten gilt, ist in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) klar definiert. Der Gesetzgeber erlaubt es grundsätzlich, dass Vermieter eine Mietkaution einbehalten. Schließlich dient diese der Mietsicherheit. Er schreibt allerdings vor, dass der Vermieter maximal eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen darf.

Die Mietkaution soll gleich mehrere Funktionen erfüllen. Zum einen soll sie dafür sorgen, dass der Vermieter gegen mögliche Schäden an der Mietsache finanziell abgesichert ist. Zum anderen soll sie einen Anreiz dafür schaffen, dass der Mieter die Immobilie pfleglich behandelt und sich darum bemüht, keine Schäden zu hinterlassen.

Es gibt verschiedene Arten von Mietkautionen. Dabei entstehen durch jede Art von Mietkaution bestimmte Vor- und Nachteile, die es gegeneinander abzuwägen gilt.

Die Barkaution

Die Barkaution gibt es schon seit langer Zeit. Bei dieser traditionellen Form der Mietkaution hinterlegt der Mieter die Kaution entweder in bar oder er überweist den vereinbarten Betrag auf das Konto des Vermieters. Die Barkaution ist bei Vermietern gern gesehen, weil sie das Geld direkt in bar oder auf ihrem Bankkonto erhalten. Das führt zu sofortiger Liquidität und Sicherheit für den Vermieter. Für den Mieter hingegen kann es eine große finanzielle Herausforderung darstellen, wenn er 3 Monatsmieten auf einen Schlag zahlen muss.

Die Mietbürgschaft

Bei der Mietbürgschaft wird die Mietkaution nicht in bar hinterlegt oder überwiesen. Stattdessen stellt eine dritte Partei eine sogenannte Bürgschaftsurkunde aus. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das die Verpflichtung eines Bürgen gegenüber einem Gläubiger nachweist. Dementsprechend ist der Bürge rechtlich dazu verpflichtet, für den Schuldner einzustehen. Das bedeutet, dass der Bürge bei Schäden an der Mietwohnung oder bei Zahlungsausfällen des Mieters einspringen muss. Das geht mit einem großen Risiko einher, sodass in der Regel nur Familienmitglieder oder Freunde eine solche Mietbürgschaft eingehen. Durch die Bürgschaft hat der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit, auf die er im Zweifelsfall zurückgreifen kann. Sinnvoll ist das zum Beispiel bei Studenten, die selbst über eine schlechte Bonität verfügen, sodass sie im Normalfall keine Wohnung erhalten würden. In einer solchen Situation können die Eltern als Bürgen einspringen, damit der Vermieter die notwendige Sicherheit hat. 

Die Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung wird immer beliebter. Das liegt daran, dass der Mieter keine finanziellen Mittel zur Verfügung stellen muss. Stattdessen schließt er eine Versicherungspolice ab, welche im Schadensfall die Mietkaution an den Vermieter überweist. Der Mieter muss die Kaution daher nicht in bar oder auf dem Konto haben, um sie an den Vermieter zahlen zu können. Er muss lediglich dazu in der Lage sein, die Prämien der Versicherung zu zahlen. Dementsprechend besteht bei dieser Variante eine viel höhere Flexibilität. Für den Fall, dass Sie sich für eine Mietkautionsversicherung entscheiden, müssen Sie darauf achten, dass Sie die laufenden Kosten der Versicherung begleichen können. Nachteilhaft bei dieser Art von Kaution ist, dass nicht jeder Vermieter eine solche Versicherung akzeptiert.

Welche Mietkaution in Ihrem Fall am meisten Sinn macht, ist von Ihrer individuellen Situation abhängig. Am einfachsten ist es, die Kaution zu überweisen oder dem Vermieter in bar zu übergeben. Dann hat sich das Thema erledigt und Sie müssen sich keine Gedanken mehr darüber machen. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie vom Vermieter als finanziell solventer Mieter wahrgenommen werden, der aller Voraussicht nach wenig Probleme machen wird. Das kann Ihre Chancen auf die Wohnung deutlich erhöhen.

Wenn eine Bürgschaft oder der Abschluss einer Versicherung für Sie keine Option darstellen, können Sie trotz geringer finanzieller Mittel auf die Barkaution zurückgreifen. Das ist zumindest dann möglich, wenn Sie die Mietkaution über einen Kredit finanzieren. In diesem Fall müssen Sie keinen großen Betrag auf einmal stemmen und können dem Vermieter das Geld trotzdem in bar übergeben oder auf sein Konto überweisen. Allerdings müssen Sie unbedingt berücksichtigen, dass Sie monatliche Raten zahlen müssen. Um sicherzustellen, dass Sie die monatlichen Kreditraten bezahlen können, sollten Sie bereits vor der Aufnahme eines Kredits Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und so herausfinden, welches Budget Sie für den Kredit erübrigen können. Um einen Kredit zu erhalten, können Sie sich an eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut wenden.

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter eine Mietkaution verlangen und auch einbehalten dürfen, um diese mit Schäden sowie Nebenkosten verrechnen zu können. Dafür ist allerdings erforderlich, dass die Kaution als Mietsicherheit im Mietvertrag integriert ist. Lesen Sie sich die Inhalte des Vertrags daher noch einmal gut durch und überprüfen Sie, ob dies wirklich schriftlich festgehalten wurde. Ansonsten ist der Einbehalt der Kaution des Vermieters nicht rechtens. Zudem darf die Kaution nur dann einbehalten werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Wichtig zu wissen ist, dass die Mietkaution zweckgebunden ist. Sie darf nur mit Forderungen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis heraus entstanden sind. Zu diesen zählen unter anderem:

• Schadensersatz bei Beschädigungen der Mietwohnung
• Mangelhafte oder unterlassene Schönheitsreparaturen
• Noch ausstehende Mietzahlungen
• Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung

Die Mietkaution kann so lange einbehalten werden, bis die Forderungen keinen Bestand mehr haben. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kaution für die Nebenkosten einbehalten darf, bis er die tatsächliche Abrechnung erhält. Dementsprechend kann sich die Auszahlung der Mietkaution bis zu 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum verzögern. Übersteigen die Forderungen des Vermieters die Höhe der Kaution, ist auch eine vollständige Einbehaltung möglich. Ewig haben Vermieter jedoch nicht Zeit, um die Ansprüche einer Überprüfung zu unterziehen und sie geltend zu machen. Als angemessen gilt hier im Normalfall eine Frist von 6 Monaten. Die Prüfungsfrist greift nicht mehr, wenn es zur Neuvermietung kommt.

Wenn Sie aus einer Wohnung ausziehen und diese wieder an den Vermieter abgeben, müssen Sie einige Punkte berücksichtigen, damit es hier zu keinen Streitigkeiten kommt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Mietkaution sogar einbehalten. Um das zu vermeiden, sollten Sie die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben, so wie es im Vertrag vorgesehen ist. Haben Sie Schäden verursacht, die über eine übliche Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter diese mit der Mietkaution verrechnen. Dabei sollten Sie nicht nur pfleglich mit der Mietsache umgehen, sondern auch darauf bestehen, dass Sie und Ihr Vermieter sowohl bei Einzug als auch bei Auszug eine Wohnungsübergabe durchführen und ein Übergabeprotokoll erstellen.

Schriftliche Regelungen

Zwar ist der Vermieter vom Gesetzgeber dazu verpflichtet, die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen. In der Praxis umfasst „unverzüglich“ in diesem Kontext meist einen Zeitrahmen von bis zu 6 Monaten. Damit Sie nicht lange auf die Kaution warten müssen, sollten Sie im Vertrag genau definieren, wann und unter welchen Voraussetzungen die Kaution zurückgezahlt werden muss. Hierdurch lassen sich Missverständnisse vermeiden.

Berücksichtigung der Zinsen

Der Vermieter ist gemäß § 551 BGB dazu verpflichtet, Ihnen die hinterlegte Kaution mitsamt Zinsen zurückzuzahlen. Das ist immer dann der Fall, wenn keine andere Regelung vertraglich festgehalten wurde. Achten Sie darauf, dass der zurückgezahlte Betrag die Zinsen enthält, die Ihnen zustehen.

Entscheidet sich der Vermieter dazu, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten, kann dies rechtens sein, muss es aber nicht. Daher gilt es genau zu überprüfen, ob Sie Schäden an der Wohnung hinterlassen haben oder bestimmte Rechnungen noch offen sind. Ist dies nicht der Fall und Sie haben sich um alles gekümmert, sollten Sie zuerst einmal das Gespräch mit dem Vermieter suchen und mit ihm abklären, warum er die Kaution nicht zurückzahlt. Sollte es im Rahmen dieses Gesprächs nicht zu einer für beide Parteien zufriedenstellenden Lösung kommen, können Sie Ihrem Vermieter eine Frist setzen, bis zu der er die Kaution überwiesen haben soll.

Wichtig ist, dass Sie dies schriftlich festhalten, um einen Nachweis über die Fristsetzung zu haben. Hierfür können Sie einen Brief per Einschreiben mit Rückschein an Ihren Vermieter schicken. Erfolgt keine Reaktion auf diese Frist, können Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen und mit diesem das weitere Vorgehen besprechen. Eine weitere Option besteht darin, über das Mahngericht ein Mahnverfahren zu eröffnen. In diesem Fall wird dem Vermieter ein Mahnbescheid mit einer Frist von 14 Tagen zugestellt. In der Regel veranlasst der Vermieter spätestens jetzt die Zahlung.