Wenn Mieter oder Vermieter als Vertragspartner wechseln

Es gibt unterschiedlichste Situationen und Gründe, die auf Mieterseite den Mietvertrag betreffen, sei es die Trennung eines Paares – im Guten oder im Streit. Oder einer der Mieter will aus dem Vertrag aussteigen. Auch der traurige Anlass des Todes eines Mieters muss geregelt werden. Im Folgenden wird erörtert, wie sich die rechtliche Situation für den Vermieter darstellt.

Egal, wer bei einem Paar die Wohnung verlässt - der Mietvertrag läuft unverändert weiter, wenn beide Mieter den Vertrag unterschrieben haben. Das heißt, dass beide Mietpartner weiterhin für die Wohnung und beispielsweise die Bezahlung der Miete verantwortlich sind. Und so, wie beide zu Beginn des Mietverhältnisses den Mietvertrag unterschrieben haben, gilt die Mietvertragskündigung nur, wenn diese ebenfalls von beiden Mietern unterschrieben wurde. Wenn nur ein Partner kündigt, ist dies unwirksam. 

Entscheidet jedoch ein Paar  einvernehmlich, wer von beiden künftig in der Wohnung bleiben soll und teilt das Paar diese Entscheidung in einer gemeinsamen Erklärung dem Vermieter mit, geht das Mietverhältnis auf den in der Wohnung verbleibenden Partner über, sobald die gemeinsame Erklärung beim Vermieter eingeht. 

Herrscht Uneinigkeit des Mieterpaares, wer in der Wohnung bleiben soll und zieht vor Gericht, kann dieses im Zuge eines Wohnungszuweisungsverfahrens darüber entscheiden, wer weiterhin im Mietvertrag verbleibt.

In beiden Fällen – bei einvernehmlicher Trennung und Auszug  eines Partners oder bei einem Zuweisungsverfahren – kann der  Vermieter auch vom Recht der außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen, sofern der Vermieter

1. innerhalb eines Monats das Mietvertragsverhältnis außerordentlich kündigt, nachdem er Kenntnis von der einvernehmlichen Entscheidung des Mieterpaares bzw. der gerichtlichen Zuweisung erhalten hat.
2. einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung anführen kann, z.B. wenn der verbleibende Mieter die Miete allein nicht aufbringen kann.

Bei einem von einem Paar gemeinsam unterschriebenen Mietvertrag gibt es auch die Möglichkeit einer Aufhebungsvereinbarung, wenn ein Mieter beispielsweise ausziehen, der andere jedoch weiterhin in der Mietwohnung bleiben möchte. Einer solchen Aufhebungsvereinbarung kann der Vermieter zustimmen – die Zustimmung ist jedoch freiwillig. Wichtig ist dabei, dass einer solchen Vereinbarung alle Beteiligten zustimmen. Ist das nicht der Fall, ist nur die generelle Kündigung des Mietvertrags durch die Mieter möglich und der Vermieter hat dann die Freiheit zu entscheiden, ob und mit wem er den Mietvertrag neu eingeht.

Wenn es bei einem Todesfall neben dem verstorbenen Mieter einen oder mehrere weitere Mieter gibt, bleibt der Mietvertrag zwischen diesen verbleibenden Mietern bestehen.

Ist der verstorbene Mieter zwar einziger Unterzeichner des Mietvertrags, lebte aber mit der Familie in dem Mietobjekt, führt der/die Partner/in den Mietvertrag fort. Sind nur Kinder im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter vorhanden, können auch diese in den Mietvertrag eintreten. 

Das Gleiche gilt für andere Personen, die über längere Zeit den Haushalt des/der  Verstorbenen geführt haben. Alle in diesem Sinne Hinterbliebenen, können in den Mietvertrag eintreten, haben aber auch innerhalb eines Monats das Recht, die Fortführung abzulehnen. Ebenso hat der Vermieter das Recht, innerhalb eines Monats die außerordentliche Kündigung zu erklären – jedoch nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, beispielsweise Eigenbedarf.

Die nächste infrage kommende Personengruppe sind die Erben, sofern die vorgenannten Personen das Mietverhältnis nicht fortführen. Die Erben haben innerhalb eines Monats die Wahl, die Fortführung des Mietvertrags oder die Ablehnung zu erklären. Der Vermieter kann im Fall des Interesses von Erben jedoch ohne Angabe eines wichtigen Grundes den Mietvertrag kündigen. Dem kann der Erbe eine besondere soziale Härte entgegensetzen, beispielsweise wenn ihm kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

Beim Verkauf einer Wohnimmobilie übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten eines Vermieters, insbesondere, wenn in dem Wohnobjekt Mieter mit übernommen werden. Folglich sollte sich der Käufer einer solchen Immobilie vor dem Kauf umfassend über die Mietverhältnisse informieren und gegebenenfalls eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen wenn er unangenehme Überraschungen vermeiden will.

Sofern sich in einer zum Verkauf stehenden Wohnimmobilie bewohnte Mietwohnungen befinden, sollte der Käufer dieses Gesamtobjektes darauf achten, ob und in welcher Weise durch den Kauf die Mieter in ihrem Wohnrecht betroffen und eventuelle Kündigungssperrfristen einzuhalten sind. Diese Sperrfristen verhindern unter anderem, dass durch den Wechsel der Besitzverhältnisse die bestehenden Regelungen des Mieterschutzes umgangen werden. 

Die Kündigungssperrfristen können je nach Stadt und Region von 3 bis zu 10 Jahre betragen, in denen Mietern grundsätzlich nicht gekündigt werden darf – auch nicht aus dem besonderen Grund des Eigenbedarfs. 

Der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch nach dem Verkauf einer Wohnimmobilie erfolgt immer mit einem zeitlichen Verzug zum notariellen Kaufvertrag von u.U. mehreren Monaten. Damit Verkäufer und Käufer wirtschaftliche Planungssicherheit erhalten, sollte im notariellen Kaufvertrag das Datum des Nutzen-Lastenwechsels eingetragen sein, mit dem das wirtschaftliche Nutzungsrecht vom Immobilienverkäufer auf den Immobilienkäufer überschrieben wird, z.B. der Übergang der Mieteinnahmen, das Recht zu Mieterhöhungen, die Zuständigkeit für die Nebenkostenabrechnung.

Sowohl Verkäufer als auch Käufer einer Wohnimmobilie sollten eine transparente Information zu den Mietern pflegen, um von vorn herein Misstrauen und Unsicherheit bei den Mietern zu begegnen. Dazu gehört im optimalen Fall, dass der Verkäufer seine Verkaufsabsicht ankündigt und eventuell über den Fortgang des Verkaufsprozesses weiterhin unterrichtet

Sobald der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist, mithin der neue Eigentümer des Wohnobjektes feststeht, sollten Verkäufer und Käufer zeitgleich über den endgültigen Eigentümerwechsel informieren. Dann sollte der neue Eigentümer den Mietern auch alle Daten des Schriftverkehrs, des Zahlungsverkehrs und der verantwortlichen Kontaktpersonen zur Verfügung stellen, um einen reibungslosen Übergang auch im Sinne des Eigentümer-Mieterverhältnisses sicherzustellen.