Vermietetes Haus verkaufen: Worauf ist zu achten? Welche Rechte haben Mieter?

• Es gibt verschiedene Gründe, die für den Verkauf eines vermieteten Hauses sprechen können.
• Als Käufer für ein vermietetes Haus kommen Ihr Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger infrage.
• Ein vermietetes Haus ist nicht so attraktiv wie ein leerstehendes Haus.
• Der Verkaufspreis fällt entsprechend niedriger aus.
• Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist mit einigen Kosten verbunden.
• Es kann eine Spekulationssteuer beim Verkauf eines vermieteten Hauses anfallen.
• Für den Verkauf eines vermieteten Hauses sind zusätzliche Unterlagen notwendig.
• Bei den Besichtigungen müssen Rechte des Mieters gewahrt werden.
• Im Kaufvertrag müssen bestimmte Dinge stehen, unter anderem, dass das Haus vermietet verkauft wird.
• Möchten Sie das Haus doch lieber unvermietet verkaufen, ist ein Auflösungsvertrag sicherer als eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.
• Ein vermietetes Haus zu verkaufen ist kompliziert. Ein Makler kann hierbei helfen

Ein vermietetes Haus zu besitzen klingt erst einmal ganz gut: regelmäßiges Einkommen, wertvolle Anlageform, eventuelle Steuervorteile, etc. Trotzdem gibt es verschiedene Gründe, die für den Verkauf eines vermieteten Hauses sprechen können:

1. Finanzielle Gründe

• Sie brauchen das Eigenkapital. Zum Beispiel, um Schulden abbauen zu können. Durch den Verkauf des vermieteten Hauses können Sie entsprechende finanzielle Mittel freisetzen.
• Sie möchten mehr Rendite. Die Vermietung eines Einfamilienhauses wirft in der Regel wenig Rendite ab. Ursachen sind das ungünstige Verhältnisses von Quadratmetergröße und Mieteranzahl und die prozentual höheren Instandhaltungskosten. Investieren Sie das Geld, das Sie beim Hausverkauf freisetzen in mehrere Eigentumswohnungen, können Sie eine höhere Rendite erzielen.
• Sie möchten Ihr Vermögen sicherer anlegen. Steckt Ihr ganzes Vermögen derzeit in Ihrem vermieteten Haus, kann es sinnvoll sein, es zu verkaufen und das freigesetzte Vermögen breiter anlegen; zum Beispiel in eine Eigentumswohnung, in Aktien oder ETFs und andere Anlagemöglichkeiten. So erreichen Sie eine breite Risikostreuung.
• Sie möchten steuerliche Vorteile nutzen. Ändern sich Steuervorschriften und -gesetze, kann es sein, dass in manchen Fällen der Verkauf eines vermieteten Hauses steuerliche Vorteile bringt und steuerliche Verpflichtungen reduziert.
• Sie möchten Gewinn machen. Sind Nachfrage und Verkaufspreise hoch, kann der Verkauf Ihres vermieteten Hauses eine lukrative Option sein.

2. Veränderte Lebenssituationen

Manchmal ändern sich Lebenssituationen so, dass der Verkauf des vermieteten Hauses sinnvoller ist, als es zu behalten. Zum Beispiel bei einer Scheidung, wenn Sie in ein anderes Land umziehen oder sich Ihre Familiensituation anderweitig ändert.

3. Mieterprobleme

Schwierige Mieter oder regelmäßige Leerstände stressen manche Vermieter. In solchen Fällen kann der Verkauf des Hauses eine Möglichkeit sein, sich von den damit verbundenen Herausforderungen zu befreien.

Fazit

Ein vermietetes Haus bindet eine Menge Eigenkapital, das Sie durch den Verkauf freisetzen und möglicherweise anderweitig wirtschaftlicher einsetzen können, sodass Sie mehr Rendite erzielen. Grundsätzlich ist es wichtig, die Entscheidung über den Verkauf Ihres vermieteten Hauses gut zu überdenken, da er nicht nur finanzielle, sondern auch steuerliche und rechtliche Auswirkungen hat. Holen Sie am besten vor dem Verkauf fachkundigen Rat von einem Immobilienmakler, Steuerberater oder Anwalt ein. Die Fachleute können die beste Vorgehensweise für die individuelle Situation ermitteln.

Die Käufergruppe für vermietete Häuser ist in der Regel kleiner als die für leerstehende Häuser. Der Grund: Die meisten, die auf der Suche nach einem Haus sind, möchten selbst einziehen, doch dazu müssten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, was nicht so einfach möglich ist. Trotzdem gehören Eigennutzer, neben Kapitalanlegern und Ihrem aktuellen Mieter mit zu den potenziellen Käufern von vermieteten Immobilien:

• Eigennutzer: Um das Haus selbst bewohnen zu können, müssen Käufer eine Eigenbedarfskündigung durchsetzen. Dieser Prozess kostet Zeit und Geld, was im Verkaufspreis mit einbezogen werden muss. Das bedeutet, Sie bekommen in diesem Fall für Ihr vermietetes Haus weniger Geld, als wenn Sie es beispielsweise an Kapitalanleger verkaufen würden.
• Kapitalanleger: Zwar ist die Rendite für vermietete Häuser kleiner als für vermietete Wohnungen, trotzdem kann ein vermietetes Haus für Kapitalanleger interessant sein, wenn Ihr Mieter bereits seit Jahren im Haus wohnt und immer zuverlässig seine Miete bezahlt hat.
• Ihr aktueller Mieter: Mietern von Häusern steht zwar kein Vorkaufsrecht zu, wie es manchmal bei vermieteten Wohnungen der Fall ist, trotzdem können sie Interesse am Kauf haben. Als Vermieter sollten Sie Ihren Mieter deshalb unbedingt fragen.

Der Verkaufspreis für ein vermietetes Haus fällt in der Regel niedriger aus, als für ein leerstehendes Haus. Dafür gibt es verschiedene Gründe:

• Das Haus kann nicht sofort selbst genutzt werden. Erst nach einer Eigenbedarfskündigung, sofern diese rechtskräftig ist. Dieser Prozess bedarf Zeit und Geld.
• Da die meisten Hauskäufer direkt selbst einziehen möchte, ist die Nachfrage nach vermieteten Häusern von Beginn an relativ niedrig.
• Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer muss den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernehmen und kann die Miete nicht einfach erhöhen oder dem Mieter einfach so kündigen.
• Der Käufer wird aus der Miete ungefähr dieselbe Rendite wie Sie ziehen können und diese wird sich nicht so groß sein wie bei einer Eigentumswohnung.

All diese negativen Aspekte müssen über den Verkaufspreis aufgewogen werden, sodass dieser in der Regel 20 bis 30 Prozent niedriger ausfällt als bei leerstehenden Häusern. Da die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für ein vermietetes Haus sehr komplex ist, sollten Sie einen Immobilienmakler zurate ziehen, der sich in diesem Bereich auskennt.

Beim Verkauf eines Hauses müssen Sie immer mit Kosten rechnen. Verkaufen Sie ein vermietetes Haus, können unter anderem folgende Kosten auf Sie zukommen:

• Maklercourtage
• Gebühren für die Beschaffung der Unterlagen
• Kosten für Renovierung vor dem Verkauf
• Kosten für einen aktuellen Energieausweis
• Notarkosten, wenn der Käufer diese nicht übernimmt
• Auszugsprämie für den Mieter
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Anwaltskosten für rechtliche Beratung

Verkaufen Sie Ihr vermietetes Haus, kann es sein, dass Sie auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer zahlen müssen. Das ist der Fall, wenn

• zwischen Kauf und Verkauf des Hauses weniger als zehn Jahre liegen, die Spekulationsfrist also noch nicht abgelaufen ist.
• Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft haben (Drei-Objekt-Grenze).

Die Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem Steuersatz.

Um ein vermietetes Haus verkaufen zu können, benötigen Sie unter anderem folgende Unterlagen:

Besichtigungen bei einem vermieteten Haus zu koordinieren ist etwas aufwendiger, als bei einem leerstehenden Haus, da Sie Rücksicht auf die Mieter nehmen müssen. Trotzdem haben Sie als Eigentümer im Falle eines Hausverkaufs ein Besichtigungsrecht. Demnach dürfen Sie, Ihr Immobilienmakler und potenzielle Kaufinteressenten das Haus bei einem Hausverkauf zur Besichtigung betreten. Folgende Regeln gilt es dabei zu beachten:

• Sie müssen die Besichtigungstermine rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen. Mindestens 24 Stunden vorher.
• Der Mieter muss die Termine bestätigen.
• Die Besichtigungen dürfen nur zu angemessenen Tageszeiten erfolgen (vor- und nachmittags, ungefähr zwischen 10 und 13 sowie 16 und 18 Uhr).
• Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind nicht erlaubt.
• Der Mieter muss das Haus nur einmal pro Woche für etwa zwei Stunden für Besichtigungen bereitstellen.
• Ist der Mieter nicht vor Ort, zum Beispiel im Urlaub, kann er den Zutritt zum Haus verweigern.

Halten Sie sich nicht an diese Regeln, kann der Mieter Ihnen die Besichtigung verwehren. Sie wiederum können klagen und gegebenenfalls sogar Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter Sie nicht zur Besichtigung ins Haus lässt, obwohl Sie alle Regeln eingehalten haben.

Der Mieter eines Hauses hat kein Vorkaufsrecht. Nur Mietern von Wohnungen steht unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Doch auch wenn der Mieter Ihres Hauses kein Vorkaufsrecht hat, sollten Sie ihn nicht komplett übergehen. Vielleicht hat er trotzdem Interesse daran, das Haus zu kaufen.

Hier weitere Informationen zum Vorkaufsrecht für Mieter.

Beim Verkauf eines vermieteten Hauses müssen im Kaufvertrag ein paar Besonderheiten erwähnt werden. Unter anderem folgende:

• Die Tatsache, dass es sich um ein vermietetes Haus handelt
• Die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (alle einzeln aufgelistet)
• Verbindliche Vereinbarungen bezüglich Mietzahlungen, Betriebskosten und der Kaution (Wann stehen die Mieten dem neuen Käufer zu? Wann erhält er die Mietkaution? Ab wann ist er für die Zahlung der Betriebskosten verantwortlich?

Legen Sie dem Kaufvertrag fürs Haus am besten den Mietvertrag als Anlage bei.

Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen: Hierbei ist Vorsicht geboten!

Grundsätzlich ist es möglich, einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen. Möchten Sie die Kündigung wegen Eigenbedarfs jedoch nutzen, um das Haus später unvermietet verkaufen zu können, sollten Sie ein paar Dinge beachten.

• Es gilt die vertraglich festgesetzte Kündigungsfrist.
• Sie müssen nachweisen, dass Sie das Haus für sich, Ihre Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 BGB) und die Kündigung begründen.
• Sie oder die Person, wegen der Sie Eigenbedarf angemeldet haben, müssen nach Auszug des Mieters mindestens drei Jahre selbst in dem Haus leben.
• Es kann gut sein, dass der Eigenbedarf gerichtlich geprüft wird, was Zeit und Geld kostet.
• Die Gründe für die Kündigung können vom Gericht als unzureichend eingeschätzt werden.
• Der Mieter kann gegen die Kündigung Widerspruch einlegen, wenn bei ihm ein Härtefall vorliegt.
• Ist der Mietvertrag befristet, ist keine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch möglich, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz geltend machen. In diesem Fall werden für die Begründung des Eigenbedarfs allerdings noch strengere Maßstäbe vom Gericht angesetzt.

Die bessere Alternative: Auflösung des Mietvertrags

Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs unsicher ist und viel Zeit und Geld kostet, sollten Sie besser das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen und eine Auflösung des Mietvertrags vorschlagen. Eine Auszugsprämie kann bei der Überzeugung helfen. Das kostet Sie zwar etwas, dafür können Sie mit einem leerstehenden Haus einen höheren Verkaufspreis erzielen, sodass Sie die Kosten für die Auszugsprämie bei einem guten Verkauf am Ende wieder hereinholen können.