Schenkung des Hauses: Was geschieht, wenn der Beschenkte ausziehen, vermieten oder verkaufen will?

Die am meisten verbreiteten Gründe für eine Schenkung des Eigenheims an den Sohn oder die Tochter sind

• Steuerersparnis
• Absicherung des Vaters, der Mutter oder beider im Alter

Die meisten Besitzer von Vermögen dürften sich Gedanken machen, wie dieses zu verteilen ist, damit "nicht alles die Steuer auffrisst" – auch wenn es "nur" das Eigenheim ist, das vererbt werden soll. Denn sofern die Immobilie im Rahmen eines Testaments an die nachfolgende Generation weitergegeben wird, fällt Erbschaftssteuer an, sobald im Erbfall der einmalige Freibetrag von maximal 400.000 Euro (bei erbberechtigten Kindern des Erblassers, § 16 Abs. 1 ErbStG ) überschritten wird.

Eine Schenkung zu Lebzeiten bietet da große Vorteile, weil Abgaben für Erbschaftssteuer und Grunderwerbssteuer gänzlich vermieden werden können. Möglich macht das die gesetzliche Regelung, wonach alle 10 Jahre der Erbschaftssteuerfreibetrag – in diesem Fall nennt er sich Schenkungssteuerfreibetrag – von jeweils 400.000 Euro geltend gemacht werden kann. So lässt sich die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer u.U. auch bei einer Immobilie mit höherem Wert vermeiden, wenn in mehreren 10-Jahres-Etappen jeweils der 400.000-Euro-Freibetrag geltend gemacht wird.

Mit der Schenkung als vorweggenommene Erbfolge übergibt der Schenkende die Eigentumsrechte und Verfügungsgewalt an den Empfänger der Schenkung. Diese muss in einem Schenkungsvertrag notariell beurkundet werden, der Notar veranlasst auch die Eintragung ins Grundbuch. Ein solcher Grundbucheintrag ist ein rechtswirksames Dokument, auf dessen Richtigkeit jedermann vertrauen kann.

Folglich müssen die Inhalte des Eintrags zuvor reiflich überdacht werden, insbesondere was beabsichtigte Auflagen betrifft, welche der Beschenkte zu erfüllen hat. Deshalb sollten die Überlegungen zum Schenkungsvertrag unbedingt von einem Notar oder Fachanwalt beratend begleitet werden.

In dem seltenen Fall, dass eine Schenkung ohne einschränkende Auflagen vorgenommen wird, hat der Beschenkte jederzeit das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen, zu vermieten, zu verkaufen oder zu beleihen, um mit dem Darlehen Sanierungs- oder Umbauarbeiten zu finanzieren.

In aller Regel sind mit einer Schenkung Auflagen verbunden, die z.B. die Absicherung des Schenkenden im Alter betreffen (Pflegeleistungen, lebenslanges Wohnungsrecht oder Nießbrauch). Diese müssen im Schenkungsvertrag möglichst detailliert genannt und beschrieben sein. Dazu kann auch gehören, dass der Beschenkte das Eigenheim nicht vermieten oder verkaufen darf.

Stellt sich jedoch heraus, dass der Beschenkte die Auflage(n) nicht erfüllen kann oder will, muss der Schenkende die Möglichkeit haben, das Geschenk (in diesem Fall das Haus) zurückzufordern. Damit eine solche Forderung (schuldrechtlicher Anspruch, § 194 Abs. 1 BGB) rechtswirksam wird, müssen die Auflagen und das Rückforderungsrecht bei Nichterfüllung als Rückauflassungsvormerkung (RückAV) im Grundbuch eingetragen sein.

Der Schenkende ist also abgesichert und kann eine Rückübertragung verlangen, wenn folgende Voraussetzungen als RückAV im Grundbuch eingetragen sind:

• Drohende Insolvenz des Beschenkten (zum Schutz der Immobile vor Gläubigern)
• Drohende Zwangsversteigerung der Immobilie
• Belastung (Darlehen mit Grundschuld oder Hypothek) der Immobilie durch den Beschenkten ohne Zustimmung des Schenkenden
• Vorzeitiger Tod des Beschenkten
• Ehescheidung des Beschenkten
• Auszug des Beschenkten aus der Immobilie
• Vermietung der Immobilie durch den Beschenkten

Die meisten Vereinbarungen im Rahmen einer Hausschenkung betreffen das Wohn- bzw. Wohnungsrecht und den Nießbrauch des Schenkenden. Das Wohn(ungs)recht beschränkt sich gemäß § 1093 BGB darauf, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen" (N.B. Hierbei ist nach der Schenkung der Beschenkte der Eigentümer).

Der Nießbrauch geht über das reine Wohnungsrecht hinaus. Der Eigentümer (nun der Beschenkte) überträgt dem Nießbraucher (der ursprüngliche Schenkende) dabei das Recht der Nutzung und Erwirtschaftung von Erträgen, aber auch die Pflicht zur Übernahme von Erhaltungsmaßnahmen (z.B. Renovierungen).

Eine Regelung bei einer Schenkung mit Auflage kann, wie oben schon erwähnt, das Wohnrecht und Pflegeleistungen betreffen, die der Schenkende erwartet. Die Handhabung in der Praxis läuft darauf hinaus, dass der Schenkende beispielsweise in die Einliegerwohnung zieht. Damit im Bedarfsfall der Beschenkte die vereinbarten Pflegeleistungen erbringen kann, soll der Beschenkte (evtl. mit Familie) die Hauptwohnung des Eigenheims bewohnen. Nach den Vorstellungen des Schenkenden darf der Beschenkte daher weder aus der Hauptwohnung ausziehen, noch diese anschließend vermieten oder gar verkaufen.

Diese Regelung bedingt, dass der Schenkende die Auflagen im Grundbuch eintragen lässt und mit einer RückAV absichert, damit er das Hausgrundstück zurückfordern kann, wenn die Auflagen nicht erfüllt werden.

Gesetzt den Fall, die Tochter hat die RückAV des Vaters angenommen, dass im Fall des Auszugs der Vater die Schenkung zurückfordern kann. Im festen Glauben, dass dies niemals zum Problem werden kann, nimmt die Tochter sogar ein Darlehen auf, um das Haus nach ihren Vorstellungen um- und auszubauen.

Nach zehn Jahren tritt dann doch der Fall ein, dass die Tochter das Haus verlässt und der Vater daraufhin die Rückforderung geltend macht. Dann stellt sich folgende Frage:

Wurde im Schenkungsvertrag eine Ausgleichszahlung vereinbart, die eine eventuelle Wertsteigerung durch die Bauarbeiten am Haus berücksichtigen oder wurde eine Ausgleichszahlung generell ausgeschlossen?

Im letzteren Fall dürfte die Tochter kaum bereit gewesen sein, ein Darlehen aufzunehmen und Bauarbeiten ausführen zu lassen.

Im Fall, dass eine Ausgleichszahlung vereinbart wurde, welche die Wertsteigerung berücksichtigt, sollte

• ein Wertgutachten über das Haus vor Beginn der Bauarbeiten vorliegen
• ebenso ein Wertgutachten nach Abschluss der Bauarbeiten bzw. zum Zeitpunkt der Rückforderung
• festgelegt sein, in welchem Umfang die Wertsteigerung ausgeglichen werden soll (z.B. vollumfänglich, prozentual)

Sicher dürfte sein, dass der Vater den restlichen Schuldendienst des Darlehens der Tochter übernehmen muss, wenn er die Zwangsversteigerung des Hauses vermeiden möchte. Denn die Tochter wird wohl kaum bereit sein, das Darlehen weiterhin zu bedienen.

Haben wirtschaftliche oder familiäre Gründe die Tochter gezwungen, das geschenkte Haus zu verlassen, und der Vater hat die Rückforderung geltend gemacht, steht der Tochter in aller Regel ein Ausgleichsbetrag zu. Gleiches gilt auch, wenn die Tochter aus den genannten Gründen "ihre" Wohnung in dem Haus vermietet hat.