Erbschaftssteuer Immobilien: Wie viel Sie zahlen müssen und wie Sie sparen können

Erbschaftssteuer ist in Deutschland immer dann zu zahlen, wenn jemand stirbt und etwas vererbt. Allerdings gibt es ein paar Regelungen, die das Ganze etwas abmildern. Zum Beispiel gibt es Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Verstorbenen und Erben unterschiedlich hoch sind. So gilt: Je entfernter Erblasser und Erbe miteinander verwandt sind, desto höher fällt die Steuerbelastung aus. Darüber hinaus gibt es noch weitere Regelungen, durch die Erbschaftsteuer ganz vermieden oder zumindest reduziert werden kann. Welche das sind, erfahren Sie im Verlauf dieses Artikels.

Ende 2022 wurde ein Jahressteuergesetz beschlossen, das unter anderem Änderungen bei der Erbschaftssteuer enthält. Diese Änderungen betreffen vor allem die Erben von Immobilien, denn seit dem 1. Januar 2023 haben sich einige Parameter für die Immobilienbewertung geändert. Zum Beispiel wurde die unterstellte Nutzungsdauer einer selbst bewohnten Immobilie von 70 auf 80 Jahre verlängert, was den Restwert erhöht. Auch andere Bewertungsfaktoren wie der Sachwertfaktor sind gestiegen. Um extreme Preissteigerungen in beliebten Immobilienmärkten wie Berlin oder München abzubilden, gibt es außerdem einen Regionalfaktor. Das alles hat zur Folge, dass viele Immobilienwerte nach oben korrigiert werden müssen und dementsprechend höhere Erbschaftssteuern auf Immobilien zu zahlen sind. Was gleich bleibt, sind die Freibeträge für die Erbschaftssteuer. Dieser wurde trotz der geänderten Bewertungskriterien bislang noch nicht angehoben (Stand August 2023).

In Deutschland ist die Erbschaftssteuer im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Während es sich in anderen Ländern bei der Erbschaftssteuer um eine Nachlasssteuer handelt, ist die Erbschaftssteuer in Deutschland eine sogenannte Erbanfallsteuer. Das bedeutet, sie richtet sich nach der konkreten Höhe, die der einzelne Erbe erhält, also dem Verkehrswert der vererbten Immobilie – nicht nach der Höhe des gesamten Nachlasses.

Neben dem Verkehrswert ist ein weiterer Parameter für die Höhe der Erbschaftssteuer das Verwandtschaftsverhältnis. Je näher das ist, desto höher fällt der Freibetrag aus und umso geringer ist die Steuerlast. Dabei gilt:

• Die höchsten Begünstigungen erhalten Ehepartner und Kinder des Verstorbenen, während Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis, wie Freunde oder Bekannte, die ungünstigsten Konditionen bekommen.
• Geschwister des Verstorbenen zählen nicht zu den engsten Verwandten und gehören zur Erbschaftssteuerklasse II. Hier liegen die Freibeträge deutlich unter denen von Ehepartnern und Kindern.

Die Freibetrags-Regelungen ermöglichen, dass bei Erbschaft einer Immobilie oft nur eine geringe, vielfach sogar gar keine Erbschaftssteuer an das Finanzamt gezahlt werden muss. Zumindest war das vor dem Jahressteuergesetz 2022 so. Wie es 2023 aussieht, nachdem die Immobilienwerte teilweise nach oben korrigiert werden mussten, die Freibetragsgrenze jedoch unverändert blieb (Stand August 2023), ist abzuwarten.

Auch die Art der Nutzung spielt bei der Höhe der Erbschaftssteuer eine Rolle. So bleibt die eigengenutzte Immobilie steuerfrei, wenn Ehepartner, Lebenspartner oder Kind die Immobilie geerbt haben und diese für mindestens zehn Jahre nach der Erbschaft selbst bewohnen. So regelt es § 13 Absatz 1 Nr. 4 des Erbsteuergesetzes (ErbStG). Bei Kindern gilt die Steuerfreiheit allerdings nur eingeschränkt: Beträgt die Wohnfläche mehr als 200 Quadratmeter, ist die darüber hinausgehende Wohnfläche zu versteuern, sofern der Freibetrag bereits ausgeschöpft wurde. 

Vererbte Mietimmobilien werden gemäß § 13d ErbStGnur zu 90 Prozent ihres Verkehrswertes berücksichtigt. Das Finanzamt gewährt also einen pauschalen steuerlichen Bewertungsabschlag von 10 Prozent im Vergleich zu Mietobjekten am freien Markt. Das kann zu einer geringeren Erbschaftssteuer oder sogar zu einer kompletten Befreiung von der Erbschaftssteuer führen, wenn aufgrund des Abschlags der Freibetrag unterschritten wird.

Zusammengefasst: Faktoren, die die Höhe der Erbschaftssteuer auf Immobilien beeinflussen

Ob überhaupt und wenn ja, in welcher Höhe Erbschaftssteuer für Immobilien anfällt hängt also von folgenden Faktoren ab:

1. Verkehrswert der Immobilie
2. Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser (davon abhängig sind die Freibeträge und die Erbschaftssteuerklassen)
3. Art der Nutzung (Selbstnutzung, Vermietung, …)

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, setzt das Finanzamt den Verkehrswert der vererbten Immobilie fest. Dieser Sachwert – auch als gemeiner Wert bezeichnet – ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer auf Immobilien. Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei unterschiedliche Verfahren:

• Ertragswertverfahren: Kommt bei Immobilien, bei denen der Ertrag eine große Rolle spielt, zum Einsatz, wie zum Beispiel bei einem Mietshaus.
• Vergleichswertverfahren: Hierbei werden die Eckdaten mit anderen kürzlich verkauften Immobilien sowie dem Bodenrichtwert verglichen. Das Verfahren wird beispielsweise für Einfamilienhäuser genutzt.
• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie wird angewendet, wenn es keine Vergleichswerte gibt.

Beim Sachwertverfahren wird seit 2023 eine längere Nutzungsdauer angenommen (80 statt 70 Jahre), was den Zeitwert einer Immobilie erhöht. Das Finanzamt schätzt den Immobilienwert dadurch höher ein. Steht der Wert fest, wird er mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Er beträgt seit 2023 mindestens 1,3. In manchen Fällen kommt danach noch der Regionalfaktor hinzu. Am Ende wird vom Ergebnis der Freibetrag des Erben abgezogen. Der Rest ist zu versteuern, mit sieben bis 50 Prozent.

Da für die Festlegung des Verkehrswerts keine Besichtigung vor Ort stattfindet, kann es sein, dass der Verkehrswert höher ausfällt als bei einer Immobilienbewertung von einem Sachverständigen mit Ortsbesichtigung. Das kommt zum Beispiel bei ungünstig belichteten Wohnungen oder sanierungsbedürftigen Immobilien vor. In solchen Fällen ist es gut zu wissen, dass Sie immer auch einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswertes für die Erbschaftssteuer beauftragen können. Dieser ermittelt den Verkehrswert nach amtlich anerkannten Verfahren. Akzeptiert das Finanzamt den Werteansatz gemäß Bewertungsgesetz (§ 198 BewG), können Sie Erbschaftssteuer sparen.

Erbschaftssteuer für Kinder: Beispielrechnung Immobilie

Erbschaftssteuer für Enkel: Beispielrechnung Immobilie

Erbschaftssteuer Nichte oder Neffen: Beispielrechnung Immobilie

Die Rechenbeispiele zeigen, dass vor allem auf entfernte Verwandte hohe Summen an Erbschaftssteuer für Immobilien zukommen können. Wer nicht so viel Geld auf dem Konto hat, kann sich überlegen, die Immobilie zu verkaufen.

Erben Sie eine Immobilie, müssen Sie eine vom Verkehrswert abhängige Erbschaftssteuer zahlen. Es gibt allerdings bestimmte Freibeträge. Das bedeutet: Erst wenn der Verkehrswert der Immobilie eine gewisse Höhe überschreitet, bittet Sie der Fiskus zur Kasse. Liegt der Wert Ihrer geerbten Immobilie unterhalb der Freibetragsgrenzen, müssen Sie grundsätzlich keine Erbschaftssteuer zahlen.

Wie hoch der Freibetrag ist, hängt vom verwandtschaftlichen Verhältnis ab, in dem Sie zum Verstorbenen standen. Die Faustregel hierbei lautet: Je höher der Verwandtschaftsgrad, umso höher der Freibetrag. Je nach Verwandtschaftsgrad werden die Erben dabei in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt:

• Erbschaftssteuerklasse 1: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern
• Erbschaftssteuerklasse 2: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
• Erbschaftssteuerklasse 3: alle anderen, nicht verwandte Erben

Tabelle: Freibeträge bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien

Übersteigt der Wert Ihres Immobilienerbes den Freibetrag, müssen Sie auf diesen Betrag Erbschaftssteuer zahlen. Der Erbschaftssteuersatz hängt von der Erbschaftssteuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab: Je höher das steuerpflichtige Vermögen ist, desto höher sind die anzuwendenden Steuersätze. 

Alle Erbschaftssteuersätze für Immobilien im Überblick

Wenn Ehepartner oder Kinder ein Haus erben und darin wohnen bleiben, fällt keine Erbschaftssteuer an. Es gibt allerdings ein paar Bedingungen, damit die Steuerfreiheit gewährt bleibt:

• Die Ehepartner oder Kinder müssen zehn Jahre weiter in der Immobilie leben. Wird die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten, droht eine nachträgliche Besteuerung.
• Außerdem muss das Haus oder die Wohnung vom Verstorbenen bis zum Eintritt des Todes selbst genutzt worden sein.
• Für Kinder gilt: Die Wohnfläche der Immobilie darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Wenn sie größer ist, muss für den übersteigenden Flächenanteil Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Zwei Beispiele: Keine Erbschaftssteuer für Ehepartner

1. Ein verheirateter Mann stirbt und vermacht seiner Ehefrau ausschließlich eine Wohnung im Wert von 450.000 Euro. Da der Freibetrag für einen Ehepartner 500.000 Euro beträgt, muss die Ehefrau keine Erbschaftssteuer auf die Immobilien zahlen.

2. Ein verheirateter Mann stirbt und vermacht seiner Ehefrau ausschließlich eine Wohnung im Wert von 550.000 Euro. Der Freibetrag von 500.000 Euro für Ehepartner wird um 50.000 Euro überschritten. Die Ehefrau müsste hierfür eigentlich Erbschaftssteuer zahlen. Da es sich bei der Wohnung aber um das Familienheim handelt, der Verstorbene die Wohnung also zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und sie Mittelpunkt des familiären Wohnens war, muss die Ehefrau keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie eine Selbstnutzung für mindestens zehn Jahre beabsichtigt.

Besitzt der Erblasser ein größeres Immobilienvermögen beziehungsweise einen insgesamt hohen Nachlasswert, muss er die Übertragung auf die Erben umsichtig gestalten, damit diese später keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Schenkungen oder Teilschenkungen zu Lebzeiten können die Lösung sein, um den Nachlass so zu reduzieren, dass die Freibeträge nicht mehr überschritten werden. Zwar ähneln die gesetzlichen Regelungen zur Schenkungssteuer bei Immobilien denen der Erbschaftssteuer, es gibt aber einen ausschlaggebenden Unterschied: Die Regelung zu den Freibeträgen. Bei einer Schenkung greifen die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Handelt der Erblasser also rechtzeitig, kann er alle zehn Jahre Teile seines Vermögens und seiner Immobilien an die späteren Erben übertragen. Betrifft die Schenkung das eigengenutzte Wohneigentum, gibt ein vereinbartes Wohnrecht dem Erblasser auch nach der Schenkung eine nötige Sicherheit.

Erben selbst können nur bedingt Erbschaftssteuer vermeiden. Sind Sie ein Kind des Erblassers und haben das Elternhaus vererbt bekommen, können Sie zum Beispiel überlegen, selbst dort einzuziehen und für mindestens zehn Jahre darin wohnen zu bleiben. Dann ist die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen und es ist ein Hausverkauf möglich, ohne dass Sie rückwirkend doch noch Erbschaftssteuer zahlen müssen. Allerdings müssen Sie für sich selbst abwägen, ob das Familienheim Ihren Vorstellungen vom Eigenheim entspricht.

Das Finanzamt setzt den Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie, der ausschlaggebend für die Höhe der Erbschaftssteuer ist, recht pauschal an. Wenn Sie der Meinung sind, dass es bestimmte Faktoren gibt, die den Wert der Immobilie mindern, sollten Sie ein Wertgutachten erstellen lassen. Wertmindernde Faktoren können zum Beispiel eine ungünstige Lage der Immobilie, ein schlechter Zustand oder bestimmte Altlasten sein. Das Gutachten sollten Sie von einem Gutachter erstellen lassen, damit es rechtskräftig ist. 

Eine andere Möglichkeit, um Erbschaftssteuern zu sparen, haben Sie bei der Erbschaftssteuererklärung. Geben Sie hier möglichst alle anrechenbaren Kosten an. Dazu zählen zum Beispiel Bestattungskosten und Aufwendungen für die Grabpflege. Auch die Erbfallkostenpauschale reduziert den zu versteuernden Betrag.

Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen oder nicht. Nehmen Sie an, müssen Sie das beim Finanzamt anzeigen. Dieses muss innerhalb der nächsten drei Monate passieren. Wenn Sie die Erbschaft ablehnen, müssen Sie das Finanzamt nicht informieren, da Sie in diesem Fall auch keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Wenn Sie das Erbe für die Immobilie annehmen, müssen nun folgende Schritte übernommen werden:

1. Erbe beim Finanzamt anmelden

Sie melden dem Finanzamt, dass Sie das Erbe annehmen. Die Steuererklärung für die geerbte Immobilie müssen Sie dabei dem Finanzamt zusenden, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war. Sie geht nicht an Ihr eigenes Finanzamt. Setzen Sie dafür ein formloses Schreiben auf, in dem der Name, Beruf und die Adresse des Erblassers notiert sind. Hinzu kommen ihre Angaben als Erbe – also ebenfalls Name, Beruf und Ihre Adresse. Nennen Sie zudem den Todestag und Sterbeort des Erblassers, den Gegenstand und Wert des Erbes, den Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (bei Testament) und die Art des Verhältnisses zum Erblasser, zum Beispiel Ihren Verwandtschaftsgrad zum Toten. Wenn Sie schon früher Zuwendungen vom Verstorbenen erhalten haben, sollten Sie das Amt auch darüber informieren.

2. Steuererklärung für eine Erbschaft aufsetzen

Entscheidet das Finanzamt, dass Sie eine Erbschaftssteuererklärung für die geerbte Immobilie machen müssen, müssen Sie nun zwei Dokumente ausfüllen: Den Mantelbogen und die Anlage. Hier machen Sie nähere Angaben zur Erbschaft der Immobilie. Zusätzlich legen Sie ein Verzeichnis über die zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte an und übermitteln dieses an das Finanzamt zusammen mit Ihrer Steuererklärung. Hierfür gibt es oft Vordrucke, die die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer zur Verfügung stellen. Wenn es einen Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker gibt, wird er sich um die Steuererklärung für Ihre Erbschaft kümmern.

3. Das Finanzamt überprüft Ihre Steuererklärung zur Erbschaft

Mithilfe Ihrer Informationen zur geerbten Immobilie prüft das Finanzamt nun, ob Sie eine Erbschaftssteuer entrichten müssen. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten hierbei unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Wenn das Finanzamt entscheidet, dass eine Erbschaftssteuer anfällt, wird es Sie zur Zahlung auffordern. Bis Sie allerdings den Bescheid bekommen, können ein bis zwei Jahre vergehen.